Superbonus 110%, CILA e verifica di conformità: è vera semplificazione?

Con l'approvazione definitiva da parte del Consiglio dei Ministri, il nuovo Decreto Semplificazioni attende solo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale per rendere operative le disposizioni presenti al suo interno.

Decreto Semplificazioni e Superbonus 110%

L'ultima bozza di Decreto Legge, datata 28 maggio 2021, prevede diverse misure per la governance del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) e modifiche a diverse discipline tra le quali quelle di cui all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che ha istituito la detrazione fiscale del 110% (superbonus) per alcuni interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico.

L'obiettivo principale di queste misure, dopo che il Decreto-legge n. 59/2021 ha previsto una proroga dell'orizzonte temporale per edifici plurifamiliari, condomini e IACP, è semplificare le procedure di accesso iniziali che tanto hanno creato problematiche alla detrazione fiscale del 110%. Stiamo parlando dell'audit di conformità urbanistica-edilizia che, soprattutto per gli edifici datati e per i condomini, necessita di molto tempo che, complice la pandemia, si è allungato notevolmente rispetto al normale.

Superbonus 110%, CILA e stato legittimo

Proprio per questo motivo, la modifica più rilevante riguarda l'art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio, che viene completamente riscritto. Nella sua nuova versione, il comma 13-ter prevede:

“Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in difformità dalla CILA; c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo; d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.”. 2. Restano in ogni caso fermi gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di intervento proposto”.

Ecco i principali effetti di questo nuovo comma 13-ter:

• si applica a tutti gli interventi di superbonus (quindi sia ecobonus che sismabonus) che non prevedono demolizione e ricostruzione;
• tutti questi interventi vengono individuati come manutenzione straordinaria che necessita di Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
• nella CILA vanno indicati solo gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
• nella CILA non va attestato lo stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Per l'attuazione non si sa se si dovrà attendere una modifica alla modulistica unificata. Ciò che è certo è che per evitare che il superbonus 110% possa essere perso ai sensi dell'art. 49 del Testo Unico Edilizia (che inibisce qualsiasi agevolazione per gli immobili abusivi), il Decreto Rilancio ha previsto che la decadenza del bonus 110% prevista da questo articolo opera solo in caso di:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall'art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio (asseverazioni tecniche, APE,...).

Il Decreto Semplificazioni, però, onde evitare che si parli di un nuovo condono mascherato afferma che "Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento”. Confermati anche gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di intervento proposto.

Gli effetti

Cosa significa questa modifica? Analizzando alla lettera il comma 13-ter vuol dire che:

1. gli interventi potranno essere avviati anche senza la verifica di conformità dello stato legittimo (urbanistica-edilizia);
2. il bonus potrà essere fruito anche in presenza di abusi;
3. le CILA dovranno riportare fedelmente gli interventi (pena decadenza del beneficio fiscale) e, quindi, lo stato dei luoghi.

Risulta chiaro che se l'immobile presenta degli abusi, questo continueranno ad esistere (a meno che non vengano rimossi o sanati) e rimarrà sempre il potere di vigilanza da parte della pubblica amministrazione che attraverso un controllo incrociato tra le CILA presentate e i titoli edilizi, potrà sempre e facilmente verificare la presenza di eventuali abusi edilizi.

E gli altri bonus?

Se si potrà parlare di vera semplificazione lo sapremo nei prossimi mesi. Una cosa è certa, mentre quella del superbonus 110% è la classica punta dell'iceberg, esiste un problema che il legislatore dovrebbe pensare di affrontare e che si chiama "abuso edilizio". Il nome è abuso edilizio ma è formato da una moltitudine di piccole e grandi difformità che partono dall'edificio realizzato completamente in assenza di titolo abilitativo, passando per i vincoli tra i quali quello per il dissesto idrogeologico, per arrivare fino alle piccole e grandi variazioni realizzate dai costruttori. Una serie di piccoli e grandi abusi edilizi che andrebbero rilevati e affrontati con la voglia di risolvere un problema e non far finta di niente lasciando le problematiche ai tecnici e alle pubbliche amministrazioni. Ma questa è un'altra storia di cui ho parlato nell'articolo Detrazioni fiscali: la soluzione è un nuovo condono edilizio che vi invito a leggere.