Superbonus 110%, CILAS, SCIA e PdC: quale pratica edilizia serve?

Sono 11 le modifiche arrivate negli ultimi 20 mesi alla disciplina del superbonus 110% prevista dal Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio), convertito dalla legge 17 luglio 2020, n. 77. Modifiche che sono intervenute per affinare, sistemare, prorogare e semplificare l’accesso alle detrazioni fiscali del 110% per gli interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico.

Superbonus 110%: le modifiche del Decreto Semplificazioni-bis

Una delle semplificazioni più importanti è arrivata dal Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 (Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla Legge 13 ottobre 2020, n. 126 che ha aggiunto all’art. 119 del Decreto Rilancio, il comma 13-ter poi completamente riscritto a seguito della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis) convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108.

Una semplificazione molto spinta che ha previsto per alcuni interventi di superbonus 110% un particolare regime edilizio e delle deroghe alle cause di decadenza dei benefici fiscali previste dal d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia).

Entrando nel dettaglio, l'art. 32, comma 1, lettera c) del Decreto Legge n. 77/2021 ha sostituito integralmente il comma 13-ter dell'art. 119 del Decreto Rilancio con il seguente:

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9 -bis, comma 1 -bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Sono stati anche aggiunti i seguenti commi 13-quater e 13-quienquies:

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13 -ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

13-quinquies. In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell’intervento. In caso di varianti in corso d’opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 24 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Superbonus 110%: i regimi edilizi e fiscale

Chiariamo subito un aspetto. Benché il primo periodo del comma 13-ter non sia “impositivo”, l’ultimo periodo dello stesso comma prevede tra le cause di decadenza del superbonus “la mancata presentazione della CILA”. Ciò significa che per gli interventi di superbonus che non prevedono demo ricostruzione, la CILA è sostanzialmente un documento obbligatorio per non perdere il diritto al beneficio fiscale.

Ciò premesso, questa CILA-Superbonus (CILAS) dovrà essere quella contenuta nell’Accordo Conferenza unificata 4 agosto 2021, n. 88/CU. Una comunicazione molto particolare in cui non deve essere indicato nulla circa lo stato legittimo dell’immobile.

Per tutti gli interventi sottoposti a CILAS non valgono più le cause di decadenza dei benefici fiscali prevista all’art. 49 del Testo Unico Edilizia (l’eventuale presenza di abusi edilizi non blocca le detrazioni fiscali del 110%). Il bonus 110%, potrà essere perso, nei seguenti casi:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione dei dati di costruzione dell’immobile (licenza edilizia o altra attestazione);
• non corrispondenza al vero delle attestazioni relative al rispetto dei requisiti minimi degli interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico.

Altri aspetti da tenere a mente nel caso di utilizzo della CILAS:

la CILAS non sana eventuali abusi edilizi pre-esistenti, la norma consente solo di velocizzare le pratiche ma a monte occorrerebbe sempre valutare lo stato di legittimità dell'immobile in cui si interviene;

• le opere di edilizia libera vanno indicate dentro la CILAS;
• eventuali varianti vanno comunicate a fine lavori, facendo molta attenzione alle varianti sostanziali che necessitano di nulla osta o altri pareri;
• in deroga a quanto previsto dall'art. 24 del Testo Unico Edilizia, alla fine non occorre aggiornare la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

Superbonus 110%: gli interventi misti

Per quanto riguarda, invece, gli interventi misti, che prevedono cioè una parte finanziata dal superbonus e altre parti finanziate da altri bonus o senza alcuna detrazione fiscale, occorre fare la dovuta cautela perché andranno presentate in parallelo due pratiche edilizie:

• una CILAS che riguarda la parte degli interventi di superbonus in cui potranno essere inseriti unicamente gli interventi di edilizia libera;
• la CILA, la SCIA o il permesso di costruire, relativamente alle altre opere ed in funzione della consistenza dell’intervento.

Superbonus 110%: gli interventi di demolizione e ricostruzione

In caso di demolizione e ricostruzione resta tutto immutato. Occorre, però, fare molta attenzione alla “definizione” dell’intervento che per avere accesso all’ecobonus e al sismabonus potenziati dovrà configurarsi come “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico Edilizia.

Nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, sarà necessaria la presentazione del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al permesso di costruire.

Nel caso di ricostruzione fedele, si potrà presentare la sola segnalazione certificata di inizio attività.

Attenzione: l’attuale versione della definizione di ristrutturazione edilizia prevede che in presenza di qualsiasi vincolo di cui al Codice dei beni culturali, non si possa demolire e ricostruire modificando sagoma, volume, sedime...Nel caso di area vincolata, la ricostruzione dovrà essere fedele per non fuoriuscire dalla definizione di ristrutturazione edilizia e, quindi, perdere l’accesso al superbonus 110%.