Superbonus 110% e condomini: CILAS da presentare entro il 24 o 25 novembre 2022?

Torniamo a parlare di superbonus ed in particolare delle recenti modifiche apportate dall'art. 9 del Decreto Legge n. 176/2022 (Decreto Aiuti quater) che con un margine di tempo di appena 5/6 giorni dalla sua entrata in vigore hanno sconvolto i programmi dei condomini che da mesi valutavano l'utilizzo delle detrazioni fiscali di cui all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Una modifica all'art. 119, comma 8-bis del Decreto Rilancio ha stabilito una rimodulazione dell'incentivo fiscale già a partire dalle spese sostenute nel 2023 che potranno essere portate in detrazione non più al 110% ma al 90%.

I soggetti interessati sono quelli di cui all'art. 119, comma 9, lettere a) e d-bis) del Decreto Rilancio, tra i quali spiccano quelli che (dati Enea alla mano) hanno sviluppato il maggior numero di detrazioni fiscali: i condomini.

Superbonus al 110% per i condomini: le condizioni

Per i condomini, però, è stata prevista una possibilità per utilizzare il superbonus con l'aliquota al 110%. Una possibilità prevista all'art. 9, comma 2 del Decreto Aiuti quater, su cui si discuterà ancora parecchio (purtroppo) e che recita:

"Le disposizioni di cui al comma 1, lettera a), numero 1), non si applicano: a) agli interventi per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulti effettuata, ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter, del citato decreto-legge n. 34 del 2020, la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) e, in caso di interventi su edifici condominiali, all’ulteriore condizione che la delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente al 25 novembre 2022".

Una formulazione "poco chiara" illustrata però in un comunicato del MEF che recita:
Per i condomini il 110% si applica per chi delibera in assemblea e presenta documenti (Cilas) entro il 25 novembre 2022, mentre diventa del 90% per coloro che non hanno deliberato in assemblea fino ad oggi, in considerazione del decreto aiuti quater.

Parole che metterebbero sullo stesso piano la delibera in assemblea e la CILAS alla data del 25 novembre 2022. In realtà, però, dalla lettura della disposizione normativa si ricava che in caso di interventi su edifici condominiali:

• la delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione dei lavori deve risultare adottata in data antecedente al 25 novembre 2022 - che tradotto in italiano vuol dire entro il 24 novembre 2022;
• alla data del 25 novembre 2022, risulti effettuata, ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter, del citato decreto-legge n. 34 del 2020, la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) - che in italiano corrente potrebbe avere diverse interpretazioni, soprattutto relativamente:
  • al verbo: "risulti effettuata";
  • alla sua declinazione temporale: il congiuntivo passato.

Ne ho parlato con il collega Cristian Angeli, ingegnere esperto in sismabonus e bonus fiscali, al quale ho posto alcune domande.

CILAS e condomini: entro quando?

Per mantenere il 110% anche sulle spese sostenute nel 2023, le CILAS dei condomini devono essere presentate entro il 24 o 25 novembre 2022?

Risposta - Nei giorni scorsi, più volte, mi sono posto questa domanda.

Mi sono anche chiesto per quale motivo il Governo avrebbe dovuto differire di un giorno la scadenza di presentazione della CILAS rispetto alla data della delibera assembleare che approva i lavori. Per quale motivo la prima entro il 25 e l’altra entro il 24? Non c’è un senso né logico, né tecnico e né giuridico.

Da ingegnere ritengo che sia uno di quei tipici casi in cui è opportuno operare “a favore di sicurezza”, con una lettura rigorosa del testo normativo che non lascia molti dubbi. È scritto infatti che la proroga è consentita “agli interventi per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulti effettuata… la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)…”. Il testo parla al passato, non dice “entro il 25 novembre”.

In quest’ottica la data della delibera assembleare e della CILAS coinciderebbero, ed entrambe sarebbero state da effettuare entro le ore 24:00 del 24 novembre 2022, poiché “la data del 25 novembre” inizia quando finisce quella del 24, ovvero alle 00:01 del giorno.

Nell’incertezza io ho fatto così.

Chiaramente siamo di fronte a un testo normativo tutto italiano, concepito male e scritto peggio. E nemmeno viene in aiuto il Dossier illustrativo del decreto presente nel sito del Senato che, invece di spiegare la norma, riporta letteralmente il testo normativo, ribadendo quindi che “la detrazione della percentuale della detrazione al 90 per cento… non si applica… agli interventi per i quali alla data del 25 novembre 2022 risulti effettuata… la CILAS”.

Delibere condominiali: chi le può contestare?

Parliamo delle delibere di approvazione dell'esecuzione dei lavori. Se non fossero state predisposte nel modo corretto, l'Agenzia delle Entrate potrà contestarle?

Risposta - Secondo me la delibera assembleare è un documento interno al condominio, che deve raccogliere e formalizzare la volontà dei condòmini, quindi ritengo che l’Agenzia delle Entrate non sia legittimata ad entrare nel merito dei contenuti. Qualora la delibera non esprima correttamente la volontà dell’assemblea è previsto dal Codice Civile (art. 1137) che qualunque condòmino, entro 30 giorni, possa impugnarla e chiedere al Giudice l’annullamento.

A riprova si consideri che non è esplicitato in nessun documento di prassi fiscale quali siano i contenuti minimi di un verbale condominiale con cui si autorizza l’accesso al Superbonus.

Ciò che è importante è che i lavori “siano validamente deliberati”, come indicato anche dall’Agenzia delle Entrate nell’interpello 23/E/2022 che recita “Ai fini dell'applicazione del Superbonus è, infatti, necessario che i lavori astrattamente rientranti nel perimetro dell'agevolazione siano validamente deliberati dall'assemblea condominiale”.

Entrata in vigore in 5/6 giorni: transitorio congruo?

Secondo lei 5/6 giorni di tempo per l'entrata in vigore di queste modifiche sono sufficienti o sarebbe stato utile prevedere un transitorio congruo?

Risposta - Sono assolutamente convinto, come credo la maggioranza dei tecnici italiani, che sarebbe stato doveroso concedere un regime transitorio che non può essere misurato in ore e in minuti.

Ricordiamo infatti che il Superbonus è stato introdotto con la nobile finalità di migliorare le prestazioni energetiche e la sicurezza degli edifici, tramite interventi che richiedono analisi tecniche ed elaborazioni complesse.

Costringendo alla fretta si rischia di sbagliare e di perdere di vista la qualità dei progetti, da cui dipende la qualità (e quindi anche la sicurezza) degli edifici.