Superbonus 110% e Condominio: occhio al fondo speciale per i lavori

Nell’attesa che si chiarisca definitivamente se ci sarà la proroga al 2023, continuano le domande e i dubbi applicativi relativi alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) previste dal D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Superbonus 110%: tutto gratis?

Il mantra che ha accompagnato questa detrazione fiscale sin dalla sua nascita è: “tutto gratis”. Perché la detrazione fiscale superiore all’importo dei lavori, unita alle possibilità di sconto in fattura e cessione del credito, porterebbero alla considerazione che per intervenire sul proprio immobile non servirebbe capitale iniziale o, almeno, ne servirebbe in minima parte se rapportato al totale dell’importo dei lavori.

Una considerazione che per alcuni casi può anche essere vera. Soprattutto quando si parla di edifici unifamiliari o plurifamiliari non in condominio. Ma, cosa accade per i condomini?

Il superbonus 110% per i condomini

Per i condomini le cose si complicano. Perché pur essendo vero che l’art. 121 del Decreto Rilancio prevede le due opzioni alternative alla detrazione diretta (lo sconto in fattura e la cessione del credito), vanno tenuti a mente almeno due fattori chiave:

• il primo riguarda l’essenza stessa del superbonus: è una detrazione fiscale che nel caso di sconto in fattura e cessione del credito necessita del visto di conformità che può anche non arrivare per la mancanza di alcuni presupposti;
• il secondo riguarda le norme previste per i condomini: l’art. 1135, comma 4 del Codice Civile prevede che l'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Il superbonus 110% e il fondo speciale per i condomini

Cosa significa? l’art. 121, comma 1-bis del Decreto Rilancio prevede che le due opzioni alternative possano essere esercitate sulla base di stati di avanzamento lavori che non possono essere più di due e che devono riferirsi ad almeno il 30% del medesimo intervento. Nella migliore delle ipotesi si potranno avere un primo stato di avanzamento al 35% dei lavori, un secondo al 70% e uno stato finale. Quindi 3 step: 35%, 35% e 30%.

Considerato che gli interventi che rientrano nel superbonus sono certamente opere di manutenzione straordinaria e considerato che non è prevista alcuna deroga all’art. 1135, comma 4 del Codice Civile, è chiaro che il condominio dovrà costituire preventivamente un fondo speciale (che nella migliore delle ipotesi non utilizzerà) pari ad almeno il 35% dell’importo dei lavori che possa coprire i 3 step che portano al fine lavori.

Cosa succede se non si costituisce questo fondo? la risposta più semplice (come spesso accade) potrebbe essere “niente”. In realtà, in considerazione dell’importanza dei lavori che potrebbero non vedere l’assemblea unanime nella loro approvazione, la mancata costituzione del fondo è uno di quei “cavilli” che potrebbe offrire al condomino contrario un valido appiglio per impugnare la delibera.

La soluzione? potrebbe essere quella di un “prestito ponte” che, come detto, copra il 40% dei lavori, da estinguere alla fine…sempre che tutto proceda nei termini corretti e senza sorprese.