Superbonus 110%: cosa fare su edificio con 3 u.i. (F/4, C/2 e A/3)

Un edificio composto da 3 unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali F/4 (unità in corso di definizione), C/2 (magazzini e locali di deposito) e A/3 (abitazioni di tipo economico), in comproprietà tra due soggetti (marito e moglie) può accedere al superbonus 110% per gli interventi di riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica?

Superbonus 110%: nuovo intervento dell'Agenzia delle Entrate

A rispondere, come spesso accade in questi casi, è l'Agenzia delle Entrate che fornisce la sua interpretazione con la risposta n. 599/2021 ad un quesito posto da un contribuente che aveva rappresentato una situazione così riassumibile:

• edificio composto da due unità immobiliari (di cui una in corso di definizione) e una pertinenza;
• proprietà indivisa tra due soggetti;
• presenza di un impianto di riscaldamento.

Ciò premesso, il contribuente chiede se può utilizzare le detrazioni fiscali del 110% previste dall'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) per le seguenti opere edilizie:

• intervento strutturale sulle parti comuni dell'edificio (le strutture portanti), per conseguire dopo l'intervento il miglioramento di almeno una classe di rischio su tutto l'edificio;
• opere edilizie che portino l'unità immobiliare da C/2 in C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse senza fini di lucro), composta da una autorimessa e da un posto auto coperto, unità pertinenziale alla abitazione che si ricaverà dalla ristrutturazione edilizia della unità immobiliare, attualmente censita nella categoria catastale F/4;
• opere edilizie al termine delle quali la unità immobiliare attualmente censita F/4 sarà una unità ad uso abitativo.

Sull'immobile F/4 che diventerà abitativo si intende realizzare:

• opere consistenti in coibentazioni involucro opaco, pavimenti e posa di finestre e portefinestre;
• un impianto di climatizzazione invernale in sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale demolito;
• istallare sull'edificio un impianto fotovoltaico di circa 11 KW.

Superbonus 110%, edifici plurifamiliari e limiti di spesa

Andiamo con ordine. Il quesito del contribuente è il secondo sullo stesso caso, solo che a seguito della pubblicazione della Legge di Bilancio 2021 è stato aumentato il ventaglio di soggetti beneficiari al bonus 110%, aggiungendo anche (art. 119, comma 9) gli edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità immobiliari autonomamente accatastate di proprietà di uno o più soggetti (persone fisiche).

Sul calcolo del numero di unità immobiliari componenti l'edificio, il MEF e l'Agenzia delle Entrate hanno più volte chiarito che vanno prese in considerazione solo le unità di tipo residenziale e non le pertinenze. Cosa diversa nel calcolo dei limiti di spesa dove, una volta dimostrata la pertinenzialità, la pertinenza fa limite di spesa autonomamente. Da ricordare che ai fini dell'individuazione dei limiti di spesa va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni.

In riferimento all'unità immobiliare F/4 (unità in corso di definizione), AdE ha ricordato una circolare dell'Agenzia del Territorio per la quale “la scelta di istituire tali categorie fittizie, come è noto, trova ragione nella esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate(compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di unità immobiliari urbane, donazioni di parti di immobili non costituenti unità immobiliari urbane)”.

Con la circolare n. 7/E del 2021, AdE ha già confermato la possibilità di utilizzare le detrazioni di cui all’articolo 16-bis del TUIR anche per gli immobili ascritti ad una categoria fittizia, in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. AdE ricorda pure che in caso di demolizione e ricostruzione, per accedere al superbonus è necessario che l'intervento sia qualificato dall’ente competente come “ristrutturazione edilizia”.

Il calcolo dei limiti di spesa per il Sismabonus

Nel caso di specie, per il calcolo dei limiti di spesa AdE conferma che all'intervento di riduzione del rischio sismico la detrazione spetta su un ammontare delle spese non superiore ad euro 96.000 moltiplicato per ciascuna delle tre unità immobiliari costituenti inizialmente l’edificio oggetto di ristrutturazione.

In tale limite vanno conteggiate:

• le spese sostenute per completare le opere di ristrutturazione dell'immobile in categoria catastale F4;
• le spese sostenute per l’intervento edilizio che porterà l’unità immobiliare C/2 ad essere una unità immobiliare di categoria catastale C/6 - composta da una autorimessa e da un posto auto coperto, pertinenziali alla abitazione che risulterà dalla ristrutturazione edilizia della unità immobiliare attualmente di categoria catastale F/4.

Il cambio di destinazione d'uso e il vincolo di pertinenzialità

AdE ricorda pure che il superbonus spetta a condizione che nel titolo abilitativo risulti il cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare nella categoria catastale C/6 nonché il vincolo di pertinenzialità con l’unità abitativa che deriverà dai lavori effettuati sull’unità attualmente accatastata come F/4.

Sul vincolo di pertinenzialità abbiamo scritto un articolo che vi invitiamo a leggere "Superbonus 110% e pertinenze: la check list per il conteggio".

Superbonus 110% per la riqualificazione energetica

In riferimento agli interventi di efficientamento energetico, considerato che come comunicato dall'istante l'unità in F/4 diventerà in abitazione (come si rileva dal titolo edilizio) ed è presente un impianto di riscaldamento non funzionante ma riattivabile con un intervento di manutenzione, su questi si potrà applicare il bonus 110%. Nel caso di specie, per il calcolo dei limiti di spesa, occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze.

Confermato dunque il requisito della presenza dell'impianto di riscaldamento. Condizione che, ricorda AdE, non vale solo per l’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Superbonus 110% e Fotovoltaico

Tutto ciò premesso e con la condizione di realizzare almeno un intervento trainante, nel limite di spesa nel limite di spesa previsto (art. 119, comma 5), l'intervento potrà beneficiare anche delle detrazioni per l’installazione dell’impianto fotovoltaico a servizio dell’unità immobiliare abitativa che risulterà al termine dell’intervento (attualmente censita come F/4).

Conclusioni

1. L'edificio o l'unità immobiliare censita in F/4 o in qualunque altra categoria non abitativa potrà godere del bonus 110% a condizione che nel titolo edilizio vi sia un cambio di destinazione d'uso a residenziale.
2. La presenza dell'impianto di riscaldamento (anche non funzionante ma riattivabile) è conditio sine qua non per accedere alla detrazione del 110% per l'isolamento termico (art. 119, comma 1, lettera a) o per la sostituzione dell'impianto di riscaldamento (art. 119, comma 1, lettera b e c).
3. Per l’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari non è necessaria la preventiva presenza dell'impianto di riscaldamento.
4. La pertinenza fa "numero" nel calcolo della detrazione massima, a condizione che la stessa si trovi in un edificio plurifamiliare e che sia dimostrata la caratteristica di pertinenzialità.
5. Per la demolizione e ricostruzione si potrà fruire del sismabonus a patto che nel titolo edilizio si parli di intervento di ristrutturazione edilizia.