Superbonus 110% e demo-ricostruzione di tre magazzini con cambio di destinazione d’uso e ampliamento

Sono proprietario di un edificio composto da tre unità classificate in catasto come C/2 (magazzini e locali di deposito). La mia intenzione sarebbe quella di demolire l’intero complesso e ricostruire un fabbricato adibito ad abitazione, con ampliamento volumetrico. Vorrei sapere quali sono i bonus fiscali applicabili a tale fattispecie e su quali tipologie di opere possono essere spesi.

L'esperto risponde: superbonus per demo-ricostruzione con cambio di destinazione uso e ampliamento

L’edificio descritto dal gentile lettore è configurabile come “plurifamiliare”, composto da 2 a 4 unità immobiliari non residenziali di proprietà di un unico soggetto, con presenza di parti comuni. Il complesso sarà interessato da un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico e contestuale cambio di destinazione d’uso. Il quesito non specifica se le unità siano o meno riscaldate ma, considerando la loro natura non residenziale, è lecito presumere che non lo siano.

Con tali ipotesi i bonus applicabili sono quelli riconducibili al Super Sismabonus 110% anche sulla parte in ampliamento. Non sarà invece possibile beneficiare dell’Ecobonus, stante l’assenza di un impianto di riscaldamento funzionante o riattivabile.

Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione di edifici non residenziali

Con riferimento alla possibilità di fruire del Superbonus in caso di interventi realizzati su unità censite al Catasto Fabbricati con categoria non residenziale, in linea con quanto chiarito nel paragrafo 3.1.4 della circolare n. 30/E del 2020 per le “unità collabenti”, si rileva che è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su tali fabbricati a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori essi rientrino in una delle categorie catastali ammesse al benefici. Tale possibilità è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso dell’immobile in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni previste dalla norma agevolativa.

Chiarimenti ufficiali sul punto sono contenuti nelle risposte agli interpelli n. 709 del 15/10/2021 e n. 538 del 9 novembre 2020. In quest’ultimo in particolare si legge “nella circolare 8 luglio 2020, n. 19/E è stato, da ultimo, ribadito che è possibile "fruire della detrazione d'imposta, in caso di lavori in un fienile che risulterà con destinazione d'uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione che il contribuente intende realizzare purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d'uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo". Il medesimo principio risulta applicabile anche agli interventi antisismici ammessi al Superbonus; pertanto, è possibile fruire della detrazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico, oggetto dell'istanza di interpello, anche nell'ipotesi prospettata di cambio di destinazione d'uso in abitativo dell'immobile oggetto dei lavori, purché nel provvedimento amministrativo che assente questi ultimi risulti chiaramente tale cambio e sempre che l'immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio”.

Sismabonus 110% e ampliamento volumetrico

In base alle modifiche introdotte dal decreto Semplificazioni 2020 è possibile usufruire del sismabonus 110% anche per gli interventi realizzati attraverso lavori di demolizione e ricostruzione con ampliamento, inquadrabili come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1 lettera d) del Testo Unico dell’edilizia (dpr n.  380/2001).

Con la risposta n. 11/2021 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito questo concetto specificando quanto segue:

“Si precisa che a seguito delle modifiche apportate dall'articolo 10, comma 1, lettera b, n. 2 del decreto legge 16 luglio 2020, n. 76 (cd. decreto "Semplificazione") rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia «gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche... L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana (...)».”

La possibilità di usufruire del Sismabonus in caso di ampliamento volumetrico è stato ulteriormente ribadito con la risposta n. 567/2021, nella quale l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che l’ampliamento deve avvenire previa demolizione dell’edificio preesistente.

Il calcolo dei massimali

Come chiarito nella circolare n. 30/E del 2020 (p.to 4.4.4), nel caso in cui gli interventi di demolizione e ricostruzione comportino l’accorpamento di più unità, per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate quelle censite in Catasto all’inizio dei lavori (tre nel caso di specie) e non quelle risultanti alla fine dell’intervento edilizio. Pertanto il massimale disponibile per l’intervento di demolizione e ricostruzione sarà pari a 96.000*3=272.000euro iva compresa, detraibili al 110%.

Detto importo, per il “principio assorbente”, potrà essere “speso” per completare l’intervento edilizio nel suo insieme.

A tale proposito la circolare n.30/E/2020, pag. 33, richiamata anche nella risposta a interpello n.175/2021, afferma: “Quando si esegue un intervento antisismico ammesso al Superbonus sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l’intervento nel suo complesso”.

Il principio è ribadito dalla risposta a interpello n.455/2020, pag. 8: “per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche vale il principio secondo cui l'intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati. Pertanto, il Superbonus si applica, ad esempio, nel limite complessivo di spesa previsto (nel caso di specie 96.000 euro), anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie al completamento dell'intervento di demolizione e ricostruzione”.

I suddetti estratti di prassi parlano esplicitamente di “completare l’intervento nel suo complesso”, per questo si ritiene che anche i costi per l’esecuzione delle opere non strettamente strutturali, come ad esempio le finiture interne, possano essere oggetto dell’agevolazione fiscale.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it