Superbonus 110%: la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria

Quando si parla di superbonus 110% su un intervento di demolizione e ricostruzione, magari con ampliamento volumetrico (o modifica di prospetto, dell'area di sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio), c'è una formula magica che ricorda sempre l'Agenzia delle Entrate nelle sue risposte da interpello "la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune o altro ente territoriale competente, in sede di rilascio del titolo amministrativo che autorizza i lavori".

Superbonus 110%, demolizione, ricostruzione e ampliamento volumetrico: nuova risposta del Fisco

Ed è quello che l'Agenzia delle Entrate ricorda nella risposta n. 481 del 16 novembre 2021 che ci consente di approfondire nuovamente il tema del superbonus 110% nel caso di intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico, ma non solo.

L'istante precisa di aver avviato le pratiche edilizie prima della modifica apportata all'art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazione). Modifica che, ricordiamo, ha ampliato la definizione di ristrutturazione edilizia all'intervento di demolizione e ricostruzione (entro certi limiti in presenza di vincoli di cui al D.Lgs. n. 42/2004) e fatto rientrare in taluni casi l'intervento all'interno del perimetro di applicazione del superbonus 110%.

Nel caso di specie, l'istante afferma che l'intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico non avrebbe essere potuto considerato ristrutturazione edilizia non essendo vigente la modifica al Testo Unico Edilizia. Ciò nonostante, anche a seguito di richiesta, il Comune ha confermato che l'intervento edilizio per il quale era stato chiesto ed ottenuto il permesso di costruire configurava e configura tuttora un'ipotesi di "ristrutturazione edilizia".

Da qui la richiesta di chiarimento all'Agenzia delle Entrate.

La ristrutturazione edilizia e il Superbonus 110%

Come detto in premessa, "la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune o altro ente territoriale competente, in sede di rilascio del titolo amministrativo che autorizza i lavori". Dopo aver chiarito requisiti e adempimenti necessari per accedere al superbonus 110% nelle sue due anime eco (art. 14 del D.L. n. 63/2013) e sisma (art. 16-bis del TUIR), l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il parere viene reso assumendo quanto precisato dal competente ufficio del Comune, che il titolo edilizio è stato "rilasciato con riferimento ad un intervento qualificabile quale ristrutturazione edilizia" e che, a parere del predetto ufficio, "non si ravvisano variazioni di legge che comportino una diversa qualificazione dell'intervento proposto".

Via libera al Superbonus 110%

Ciò premesso e nel rispetto delle condizioni e dei limiti di spesa previsti e degli adempimenti richiesti dalla normativa di riferimento, l'Istante potrà fruire delle detrazioni previste dai citati articoli 16-bis del TUIR e 14 del decreto legge n. 63 del 2013, potenziate al 110% dall'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

L'ampliamento di volumetria

In riferimento all'ampliamento di volumetria, confermata la tesi (ormai pacifica) per la quale per gli interventi di efficientamento energetico, nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione riconducibili alla ristrutturazione edilizia, la detrazione non spetta per le spese sostenute per i lavori effettuati sulla parte eccedente il volume ante-operam. Pertanto, è necessario mantenere distinte, in termini di fatturazione, le spese riferite agli interventi sul volume ante-operam da quelle riferite agli interventi sul volume ampliato o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascun intervento, rilasciata dall'impresa che esegue i lavori ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

La cessione del credito

Con riferimento alla possibilità di fruire della detrazione mediante la cessione del credito ad essa corrispondente a un istituto bancario o mediante sconto sul corrispettivo dovuto, ai sensi dell'articolo 121 del decreto legge del 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito "decreto Rilancio"), il predetto articolo stabilisce che i soggetti possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante in dichiarazione, alternativamente, per:

• un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati (cd. "sconto in fattura");
• la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

L'opzione può essere esercitata, anche dall'Istante, titolare in Italia del reddito fondiario derivante dalla proprietà dell'immobile oggetto degli interventi di demolizione e ricostruzione.

L'IVA

In riferimento all'applicazione dell'aliquota Iva, agli interventi finalizzati alla realizzazione di opere di ristrutturazione edilizia, così come definita dall'articolo 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001, è applicata l'aliquota Iva agevolata del 10% così come previsto dal n. 127 quaterdecies, tabella A, Parte III allegata al d.P.R. n. 633 del 1972.