Superbonus 110% e doppio salto di classe energetica: nuova risposta del Fisco

È diventata ormai prassi comune interpellare l'Agenzia delle Entrate per quesiti di natura non fiscale ma che mischiano tra loro tecnica e procedure. Come accade nell'ultima risposta n. 453 dell'1 luglio 2021 resa dalla Direzione centrale del fisco in riferimento al superbonus 110% e, nello specifico, alla valutazione del miglioramento di due classi energetiche per l'intervento di efficientamento energetico in condominio.

Superbonus 110%: gli interventi di ecobonus

Ricordiamo, infatti, che l'art. 119, commi 1 e 2 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto nel nostro ordinamento una detrazione fiscale del 110% (superbonus) da applicare alle spese sostenute per alcuni particolari interventi di riqualificazione energetica (ecobonus 110%).

In particolare, rientrano tra gli interventi di ecobonus 110%:

• l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico) compresa la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente;
• gli interventi sulle parti comuni per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
• gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti.

Tali interventi sono definiti "trainanti" perché accedono direttamente al bonus 110% e consentono di portare in detrazione con la stessa aliquota anche altri interventi (c.d. trainati):

• efficientamento energetico delle unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio;
• acquisto e la posa in opera delle schermature solari;
• acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti;
• abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR n. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni;
• installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (solo se gli interventi trainanti assicurano il doppio salto di classe energetica);
• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.

Superbonus 110% i requisiti per l'ecobonus

Tra i requisiti previsti per questi interventi, l'art. 119, comma 3 del Decreto Rilancio prevede:

• il rispetto dei requisiti minimi previsti dal Decreto MiSE 6 agosto 2020 (Decreto requisiti tecnici ecobonus);
• il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta;
• la redazione dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE) prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Superbonus 110% e doppio salto di classe: nuova domanda all'Agenzia delle Entrate

Nel nuovo caso sottoposto al giudizio dell'Agenzia delle Entrate, abbiamo un condominio che è composto dai volumi "A" e "B" facenti parte di un edificio comprendente anche il volume "C" non facente parte dello stesso condominio.

Il volume "A" è così costituito:

• ai piani secondo e terzo: unità residenziali ad uso abitativo, categoria catastale A;
• al piano primo: unità di categoria catastale A e D;
• al piano terra: unità di categoria catastale D (nel dettaglio, un istituto di credito).

Il volume "B" è costituito sia al primo piano che al piano terra da immobili di categoria D (appartenenti ad un istituto di credito).Quest'ultimo, titolare di una unità immobiliare di categoria catastale D/5, occupa il piano terra e primo di tutti i volumi "A", "B", "C" (tale unità immobiliare non è delimitata da alcuna parete divisoria).

L'Istante riferisce infine che:

• il corpo principale, volume "A", sarà oggetto di intervento di riqualificazione energetica del tetto e della parete sud;
• il corpo secondario, volume "B", sarà oggetto di intervento di riqualificazione energetica del tetto-piano di copertura.

La domanda: come procedere ai fini della valutazione del requisito del miglioramento di almeno due classi energetiche richiesto dalla normativa?

Superbonus 110% e doppio salto di classe: la risposta

Dopo aver rinfrescato i presupposti previsti dalla norma, l'Agenzia delle Entrate ha anche ricordato un aspetto fondamentale che riguarda gli interventi sulle parti comuni: la residenzialità dell'edificio.

Le spese per gli interventi possono essere considerate solo se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Ovvero:

• se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni;
• se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è inferiore al 50%, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio, ("non residenziale nel suo complesso").

Il tutto ad esclusione degli immobili nelle categorie catastali escluse dalla norma (A/1, A/8 e A/9).

La superficie disperdente e il tetto

L'Agenzia delle Entrate ha anche ricordato le modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2021 grazie alle quali nell'ambito degli interventi "trainanti" - finalizzati all'efficienza energetica ammessi al Superbonus - rientrano anche gli interventi per la coibentazione del tetto «senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente». Sull'argomento abbiamo recentemente fornito alcuni importanti chiarimenti.

Il doppio salto di classe

Con riferimento alle modalità con cui determinare il doppio salto di classe energetica previsto dalla norma, l'Agenzia delle Entrate ha ammesso subito che non è di sua competenza la risposta. Ha però rinviato ai chiarimenti forniti da ENEA nel "Vademecum APE Convenzionale".

In tal senso l'Agenzia delle Entrate ha solo ricordato che il cosiddetto "APE convenzionale" ha la finalità di dimostrare il miglioramento di due classi energetiche ai fini della richiesta di incentivi Superbonus.

Nel caso di edifici pluri-unità, contrariamente a quanto previsto per l'APE tradizionale, l'attestato convenzionale è redatto per l'intero edificio e non per la singola unità immobiliare, secondo le indicazioni contenute nel punto 12 dell'allegato A del decreto 06 agosto 2020 (c.d. "requisiti Ecobonus").

Nel caso di edifici composti da più unità immobiliari, bisogna distinguere, però, i seguenti casi:

• incidenza residenziale > 50% riferita alla superficie catastale: si considerano nell'APE convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d'uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo;
• incidenza residenziale ≤ 50% riferita alla superficie catastale: le unità immobiliari da considerare nell'APE convenzionale sono solo quelle residenziali, comprese anche le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

In entrambi i casi sopra riportati, le unità immobiliari sprovviste di impianti si prendono in considerazione, secondo quanto previsto nel punto 2.1 dell'allegato 1 del decreto 26 giugno 2015 "Linee guida per la certificazione energetica". Nell'APE convenzionale, inoltre, possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza residenziale dell'edificio.

Conclusioni

Tanto premesso, nel presupposto che l'edificio nella sua interezza sia costituito dai volumi "A", "B" e "C", si ritiene che l'Istante, nel rispetto di ogni altro requisito e condizioni normativamente previste che non sono oggetto della presente istanza di interpello, con riferimento ai lavori di efficientamento che andrà ad effettuare sui volumi A e B, dovrà valutare il rispetto del 25 per cento minimo della superficie disperdente lorda interessato dall'intervento, richiesto per usufruire del Superbonus, considerando l'edificio nella sua interezza (Volumi "A", "B" e "C").