Superbonus 110% e dubbi di collabenza: le verifiche da effettuare

Dovrei effettuare un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio plurifamiliare attualmente sprovvisto di una porzione del solaio interno e di una piccola parte della copertura, che risultano crollati per vetustà. L’immobile è stato classificato in catasto dal precedente proprietario, come “collabente” (categoria cat. F/2). Considerato che in origine era un A/8 (categoria esclusa dal Superbonus) vorrei sapere quali verifiche preliminari è opportuno effettuare per non incontrare problemi in caso di futuri controlli.

Superbonus 110% e unità collabenti: l'esperto risponde

Gli interventi di ristrutturazione effettuati sugli edifici collabenti sono molto interessanti, soprattutto in ottica speculativa, considerando che l’Italia è piena di ruderi abbandonati acquistabili a poco prezzo. Occorre tuttavia, come al solito quando ci sono di mezzo i bonus fiscali, prestare attenzione perché, se non si effettuano le dovute verifiche, possono nascere problemi.

Le unità collabenti

Come ha confermato l’Agenzia delle Entrate, la categoria F/2 – Unità collabenti - va attribuita a immobili diroccati, ai ruderi, ovvero ai beni caratterizzati da notevole livello di degrado che ne determina l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale. Per l’iscrizione al catasto (facoltativa) occorre:

• la relazione sullo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto (corredata di documentazione fotografica), sottoscritta da un tecnico;
• l’autocertificazione, resa dall’intestatario del bene, attestante l’assenza di allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.

Infine, nelle dichiarazioni rese in catasto, le unità devono essere individuate esclusivamente nell’Elaborato Planimetrico (le unità collabenti, al pari di tutti gli altri immobili censiti nelle categorie fittizie, sono prive di una propria planimetria). Ne consegue che le unità collabenti devono essere comunque individuabili e perimetrabili.

Superbonus 110%: le verifiche da effettuare sulla collabenza

Già la circolare n. 30/E/2020 affermava che, ai fini del Superbonus, sono agevolabili le spese effettuate su edifici iscritti nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”). Tuttavia è opportuno fare delle precisazioni.

Innanzitutto è bene sapere che gli F/2 non sono “edifici”, ma “costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado”.  Così li definisce il D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, all’art. 3, comma 2.

Tralasciando questi “dettagli” il Fisco è molto chiaro nel concedere una deroga all’ambito applicativo del Superbonus, che di regola spetta solo alle unità abitative (cat. A), aprendo appunto anche a quelle censite al Catasto Fabbricati nella categoria F/2 (“unità collabenti”), “in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente”.
La medesima circolare 30 afferma che “gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento funzionanti” (per quanto riguarda il solo Ecobonus), mentre in generale precisa che al termine dei lavori l’immobile deve rientrare “in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze)”.

Gli accertamenti sugli immobili collabenti

In alcuni casi, come quello descritto dal lettore, si pone il problema della effettiva “collabenza” del bene.

Infatti, negli ultimi anni, si è un po’ abusato degli F/2 allo scopo di non assoggettare gli immobili alle imposte, prima tra tutte l’IMU. Non bisogna dimenticare che l’agenzia delle Entrate, indipendentemente dal Superbonus, può effettuare controlli a campione su tutte le dichiarazioni, per fini inventariali o impositivi. Per cui un’unità immobiliare in categoria F/2 può essere tranquillamente sottoposta ad accertamento.
E’ lecito chiedersi quindi, cosa succeda se, a lavori in corso o a lavori finiti, viene controllato il classamento del F/2 in corso di ristrutturazione.

Non vi sono conseguenze di alcun tipo se il fabbricato risulta (o risultava) effettivamente fatiscente, diruto, inagibile e comunque non utilizzabile in alcun modo. Perché è così che deve risultare per godere dell’esenzione dal pagamento delle imposte. In tal caso non succede proprio nulla.

Ma se invece si tratta (o si trattava) di un immobile in condizioni di “inagibilità temporanea”, dovuta magari alla mancanza di una parte del manto di copertura, dei serramenti o degli allacci, oppure se emerge che nella pratica di Sismabonus l’ingegnere ha dichiarato nello “stato ante” una classe di rischio diversa da quella più bassa (PAM=F e IsV=G), allora le cose potrebbero cambiare.

Si, perché la nota 29439/2013 della Direzione centrale catasto e cartografia dell’Agenzia delle Entrate, ha precisato che la categoria F/2 “non è ammissibile quando l’unità immobiliare è censibile in un’altra categoria”. Quindi se ad esempio una abitazione ha perso i requisiti per essere tale ma non presenta dissesti strutturali evidenti (in tal senso l’attestazione della classe di rischio allegata al Sismabonus può essere una cartina al tornasole) può, anzi deve, essere “declassificata” nella categoria immediatamente inferiore (ad es. magazzino, deposito o tettoia), prima di poter diventare collabente. Tale concetto è stato confermato anche dalla CIRC. 27/E/2016 “quando lo stato di fatto non consente comunque l’iscrizione in altra categoria catastale, risulta attribuibile la destinazione F/2”.

Risposta al quesito

La determinazione delle effettive caratteristiche di “collabenza” un immobile non possono prescindere da verifiche “di fatto”, volte a stabilirne a reale capacità reddituale.

Il caso sottoposto dal gentile lettore sarebbe meritevole pertanto di ulteriori approfondimenti poiché non è possibile comprendere, trattandosi di edificio plurifamiliare, se la “piccola porzione della copertura” che risulta crollata per vetustà, è tale da compromettere l’utilizzabilità di tutte le unità immobiliari che costituiscono l’edificio plurifamiliare.

Se così non fosse, ovvero se alcune unità non risultassero inagibili, in caso di controllo potrebbe essere messa in discussione l’attuale categoria catastale attribuita all’intero immobile (F/2) e quindi anche la possibilità di beneficiare del Superbonus, con conseguenti sanzioni.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it