Superbonus 110% su edifici plurifamiliari: il Fisco sul conteggio delle pertinenze

La Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio per il 2021) ha apportato diverse modifiche al regime che ha messo a punto nel nostro ordinamento le detrazioni fiscali del 110% (superbonus). Tra queste molte proroghe (in attesa di conferma) e una modifica all'elenco dei soggetti beneficiari.

Superbonus 110%: i soggetti beneficiari

Con una nuova formulazione, l'art. 119, comma 9 del Decreto Legge n. 34/2020 prevede che la detrazione del 110% si può applicare agli interventi effettuati:

• dai condomini;
• su edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;
• da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio;
• dagli istituti autonomi case popolari (IACP);
• dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale;
• dalle associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Superbonus 110%: il conteggio delle pertinenze sugli edifici plurifamiliari

Le unità pertinenziali vanno comprese nelle quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, oppure tale soglia va applicata soltanto alle unità abitative? E gli interventi in parti comuni possono essere portati in detrazione, anche in edifici non condominiali?

Come sempre la risposta la fornisce l'Agenzia delle Entrate (risposta n. 464 del 7 luglio 2021). In realtà l'argomento era già stato affrontato tante altre volte e sulla base di una risposta ad una interrogazione in Commissione Finanze (la n. 5- 05839 del 29 aprile 2021) era stato già chiarito che:

• ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate;
• per la determinazione dei limiti di spesa occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, incluse le pertinenze.

Superbonus 110%: il nuovo quesito

Nel nuovo quesito, un contribuente rappresenta di essere proprietario di un fabbricato composto da:

• due unità abitative accatastate A/7;
• tre unità pertinenziali accatastate C/6.

Perciò, ai fini della fruizione del superbonus, chiede:

• se le unità pertinenziali vadano incluse nel calcolo del numero delle unità immobiliari o se il limite delle quattro unità distintamente accatastate dell'edificio di unico proprietario debba intendersi riferito alle sole unità abitative;
• se, in relazione al calcolo dei limiti di spesa concernenti gli interventi sulle parti comuni del fabbricato debbano essere prese in considerazione tutte le unità immobiliari di cui si compone l'edificio, e quindi anche le unità pertinenziali.

Superbonus 110%: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

La risposta del Fisco è chiara e in linea con le precedenti. Dopo aver rammentato il quadro normativo di riferimento e l'orizzonte temporale previsto per condomini ed edifici plurifamiliari, l'Agenzia delle Entrate ha anche questa volta ricordato la risposta all'interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, con la quale ai fini della verifica del limite delle quattro unità immobiliari, è stato confermato che le pertinenze non devono essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate.

Pertanto, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l'unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari abitative e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio.

Per il calcolo dei limiti di spesa ammessi al Superbonus - al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio - occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, incluse le pertinenze.

Con riferimento al caso di specie, in cui l'edificio è composto da quattro unità immobiliari accatastate separatamente, di cui due unità residenziali e tre accatastate C/6, nel presupposto che tali ultime tre unità immobiliari siano pertinenziali alle unità residenziali, sarà possibile beneficiare del Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e ferma restando l'effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello).

Superbonus 110% su parti comuni

Non solo: mentre l'art. 119, comma 9, lettera a), del decreto Rilancio, faceva espressamente riferimento ai “condomìni” e non alle "parti comuni" di edifici, e quindi ai fini dell'applicazione del Superbonus l'edificio oggetto degli interventi doveva essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile, la legge di bilancio 2021, alla lettera n), comma 66, ha modificato il predetto comma 9, lettera a) dell'articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».

Ciò significa che l'agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, beneficiando del Superbonus per gli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio (cfr. art. 119, comma 10).

Come risposto dalla Commissione Finanze all'interrogazione n. 5-05839 del 29 aprile 2021, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in "condominio".

Pertanto, con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, incluse le pertinenze. In sostanza, al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio.