Superbonus 110%, edifici plurifamiliari e impianto termico: caso pratico

Trattiamo il caso nel quale realizzare determinati interventi di efficientamento energetico in un fabbricato che si compone da tre appartamenti, dislocati ai piani primo secondo e terzo, dei quali l’unità immobiliare a piano secondo è priva di impianto di riscaldamento.

Superbonus: il progetto degli interventi

Con l’intervento “in progetto” prevediamo realizzare:

• l’isolamento termico delle pareti verticali, facciate, mediante rivestimento a cappotto, individuato essere l’interveto trainante;
• la sostituzione degli infissi, intervento trainato;
• la sostituzione dell’impianto di climatizzazione negli appartamenti ai piani primo e terzo (l'intervento si può configurare come trainato se si sostituiscono gli impianti esistenti o trainante se si realizza un impianto centralizzato ma senza che l'unità immobiliare possa godere di agevolazioni).

Superbonus 110: l'impianto di riscaldamento

Com’è noto l’agevolazione del 110% è accessibile solo per le unità immobiliari dotate di impianto di riscaldamento, ragion per cui nel nostro edificio si potrà concretizzare il cappotto nelle facciate escludendo, però, il secondo piano che dovrà sostenerne le spese o ricorrere ad incentivi ordinari, lo stesso dicasi per quanto concerne la sostituzione degli impianti di climatizzazione, in quanto anche laddove si determinasse realizzare un impianto centralizzato non potrebbe classificarsi quale trainante posto che nell’unità priva di riscaldamento non avviene alcuna sostituzione.

Per meglio dire è condizione indifferibile non solo che gli interventi si realizzino su involucri edilizi esistenti, ma che siano anche dotati dell’impianto di riscaldamento, oltre al fatto che gli edifici devono avere prevalente destinazione residenziale ed è necessario ricordare le categorie escluse (categorie catastali A/1 ed A/8, e A/9 se non aperta al pubblico).

In ogni caso la presenza dell’appartamento “non riscaldato” non impedisce beneficiare dell’incentivo fiscale alle altre unità.

Ancor prima di entrare nei contenuti dell’articolo è utile ricondursi al riferimento normativo, determinato essere l’intervento trainante il rivestimento a cappotto è disciplinato, ai fini della fruizione del Superbonus, nel cd. Decreto Rilancio, n. 34/2020, all’art.119 c.1 lettera a), ed indipendentemente dalla tipologia dell’immobile sul quale realizzato l’isolamento termico, lo stesso recita debba riguardare:

“[…] superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente”.

La medesima norma impone condizione i materiali isolanti utilizzati rispettino i Criteri Ambientali Minimi, CAM, di cui al D.M. Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare 11/10/2017.

Facenti, invece, parte delle opere trainate sia la sostituzione degli infissi, che dell’impianto di riscaldamento ai sensi del medesimo D.L. 34/2020 art.119 c.2 secondo cui la maxi agevolazione si applica anche ai lavori di efficienza energetica di cui all’art.14 D.L. 63/2013, a condizione si effettuino congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti. A tal uopo la condizione è compiuta se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati siano comprese nell’arco temporale individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione del trainante.

Caso pratico: edificio con 3 u.i. di cui una non riscaldata

Procedendo con il nostro edificio, al fine di una corretta applicazione normativa è necessario individuarne la tipologia,  tra i motivi quello di comprendere se l’individuato intervento trainante sarà effettuato su parti comuni condominiali o se interessa unità immobiliari assimilate agli edifici unifamiliari.

Concretamente l’immobile potrà configurarsi in:

1. edificio plurifamiliare composto da due unità immobiliari in su, appartenente a più soggetti;
2. edificio composto da un minimo di due unità ad un massimo di quattro unità immobiliari, appartenenti ad un unico soggetto, anche in comproprietà;
3. unità immobiliari dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno e di indipendenza funzionale.

Identificata la tipologia dell’involucro edilizio si individuerà, anche, il tetto massimo di spesa agevolabile:

Proseguiamo con l’individuazione degli interventi interventi trainati, entrambi sono disciplinati dall’art.14 del D.L. 63/2013:

Come vediamo dalla superiore tabella il tetto massimo di spesa, a differenza dell’intervento trainante, dovrà essere frazionato per l’indice 1,1.

I superiori importi saranno tenuti in considerazione nell’elaborazione del Computo Metrico e nella stima dei massimali ammessi all’agevolazione fiscale, chiaramente se i nostri interventi avranno costi superiori la maggiore spesa sarà a carico dei soggetti beneficiari.

Un ulteriore elemento andrà preventivamente considerato per quanto attiene gli edifici indicati ai punti 1) e 2):

1. edificio plurifamiliare, composto da due a otto unità immobiliari;
2. edifici composti da due a quattro unità immobiliari appartenenti ad un unico soggetto, ivi compreso se in comproprietà.

Difatti, nel nostro caso componendosi l’intero di unità abitative andrà tenuto conto del fattore ogni titolare/beneficiario, proprietario o avente titolo possa fruire dell’agevolazione su un numero non maggiore a due appartamenti, ragion per cui l’unità immobiliare non riscaldata è già preventivamente esclusa dagli interventi che la potrebbero interessare, ma non dagli interventi riguardanti le parti comuni, posto che per queste ultime non vige limite numerico.

Ulteriori verifiche

Tra le caratteristiche del nostro fabbricato è necessario verificare ancora degli aspetti normativi, quali:

• l’assoggettamento dell’immobile a vincolo di cui al D. Lgs 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio) o eventuali Regolamenti Edilizi, Urbanistici ed Ambientali, in divieto alla realizzazione degli interventi trainanti, in questo è, infatti, consentito realizzare autonomamente gli interventi di cui all’art.14 del D.L.63/2013, con conseguente agevolazione portata non più dal frazionamento del massimale ma dal suo prodotto per l’indice 1,1.

Non si omette la verifica identificativa dei soggetti beneficiari

La condizione dovrà essere preventivamente constatata alla stregua degli interventi ammessi sulle parti comuni, nonché sulle singole unità immobiliari, queste ultime, infatti, sono agevolate nella misura del 110% non solo se aventi destinazione residenziale, bensì se non appartenenti a figure giuridiche.

Individueremo i soggetti beneficiari:

- per gli immobili descritti ai punti 1) e 2):
1) edificio plurifamiliare, composto da due a otto unità immobiliari
2) edifici composti da due a quattro unità immobiliari appartenenti ad un unico soggetto, ivi compreso se in comproprietà

Fruiscono dell’incentivo sulle parti comuni i condomini, le persone fisiche e le persone giuridiche, se le opere, invece, interessano le singole unità immobiliari andranno escluse le proprietà appartenenti alle figure giuridiche, ovvero esercenti attività di impresa, arte o professione.

- per l’immobile indicato al punto 3):
3) unità immobiliari ricadenti in edifici plurifamiliari dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno e di indipendenza funzionale

Fruiscono dell’incentivo solo le persone fisiche che non esercitano attività di impresa, arte o professione.

Prescrizioni e requisiti necessari per l’agevolazione 110%

Verificato quanto sopra, il nostro intervento andrà a buon fine se:

• realizzato nel rispetto dei requisiti minimi di cui al D.L. 63/2013, art. 14, c.3-ter;
• conduce al miglioramento di almeno due classi energetiche dell’involucro edilizio o se questo è già in classe energetica se conseguita la migliore, dato dimostrabile mediante l’A.P.E. ante e post intervento rilasciato, sotto forma di dichiarazione asseverata, da soggetto abilitato. Nei condomini l’A.P.E ante sarà redatto in forma convenzionale.

Lo sviluppo dell’intervento di efficientamento energetico

La verifica dei superiori aspetti permette iniziare a trattare quanto “in progetto”, avremo le seguenti condizioni così come le abbiamo suddivise per ogni tipologia ricondotta al fabbricato:

L’unità immobiliare priva di impianto di climatizzazione concorre alla formazione della spesa massima ammissibile per la fruizione del beneficio fiscale, così come gli altri appartamenti, che, però, fruiranno dell’incentivo per gli interventi di efficientamento energetico. Somma da ripartire o in base ai millesimi di proprietà o a diversi criteri prestabiliti.

In ogni caso l’appartamento non riscaldato potrà avvalersi del Bonus Ristrutturazione con aliquota pari al 50%, in relazione alla cui spesa sarà possibile portare le somma in detrazione o optare per la cessione del credito e/o lo sconto in fattura. Lo stesso dicasi per quanto concerne la sostituzione degli infissi, considerata l’esclusione della stessa unità ad utilizzare l’agevolazione pari al 65%, Ecobonus, per la stessa motivazione legata alla mancanza dell’impianto di riscaldamento.

L’asseverazione per gli interventi agevolati

Il professionista abilitato rilascerà al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento l’asseverazione attestante i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’effettiva realizzazione, limitatamente agli interventi di cui all’art.119 D.L. 34/2020.

Relativamente all’attestazione sulla congruità delle spese, il tecnico farà assolutamente riferimento ai prezzi rilevati dai Prezzari Regionali o delle Province Autonome o dai Prezzari Dei, per importi in essi non presenti, invece, alle Analisi dei Prezzi elaborate analiticamente.

In merito alle asseverazioni occorre evidenziare che tra i motivi di decadenza del beneficio fiscale introdotti dal Decreto Semplificazioni-bis, D.L. 77/2021, vi è la non corrispondenza al vero delle attestazioni e delle asseverazioni in argomento.

Limite effettuazione delle spese e ripartizione

Gli interventi effettuati dal condominio e dalle persone fisiche per edifici composti da più unità immobiliari per i quali alla data del  30  giugno  2022  siano  stati effettuati  lavori  per  almeno  il  60% dell'intervento complessivo potranno essere ultimati entro il 31 dicembre 2022, invece il termine, ad oggi, per le unità immobiliari indipendenti dal punto di vista funzionale e dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno resta al 30 giugno 2022.

La detrazione andrà ripartita in anni cinque e per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022 in anni quattro per quanto concerne gli interventi agevolati al 110%, ed in caso di multiproprietà la ripartizione della spesa avverrà tra gli aventi diritto in quote annue di pari importo.

Relativamente alle detrazioni del 50% andranno suddivise in dieci quote annuali di pari importo.

In entrambi i casi i contribuenti potranno optare, in luogo della detrazione, per la cessione del credito e/o lo sconto in fattura.

La presentazione del progetto

La realizzazione delle opere, ai sensi del Decreto Semplificazioni-bis, D.L. 77/2021, convertito con modifiche dalla L.108/2021, è subordinata alla trasmissione allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune ove ricade l’immobile della comunicazione di inizio lavori asseverata, la C.I.L.A. Superbonus su apposita modulisitica attualmente adottata.

Il progettista dovrà riportare nella comunicazione l’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione o se trattasi di vecchio edificio attestare che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

La mancata presentazione della CILA e l’assenza dell’attestazione inerente i dati relativi all’edificazione del manufatto edilizio saranno motivi di decadenza del beneficio fiscale.