Superbonus 110% su edifici plurifamiliari: nuova risposta del Fisco

Superbonus 110% altro giro, altra corsa e nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate che questa volta chiarisce l'orizzonte temporale di fruizione delle detrazioni fiscali per i condomini e per gli edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da persona fisica e relativo il conteggio.

Superbonus 110%: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

Queste volta l'Agenzia delle Entrate fornisce la risposta n. 461 del 7 luglio 2021 per rispondere al quesito molto particolare di un contribuente proprietario di un edificio così composto:

• una abitazione di categoria catastale A/2 (abitazione di tipo signorile);
• due abitazioni A/3 (abitazione di tipo popolare);
• due unità pertinenziali di categoria catastale C/6 (stalle scuderie, rimesse autorimesse) e tre unità pertinenziali C/2 (magazzini e locali di deposito).

L'idea dell'istante è quella di effettuare degli interventi di riqualificazione utilizzando i benefici concessi dall'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Per farlo ha in mente due possibili soluzioni:

• verificare se può rientrare tra i beneficiari di cui all'articolo 119, comma 1, lett. a), del decreto Rilancio, come proprietario di edificio plurifamiliare e, quindi, sapere come si effettua il conteggio delle unità immobiliari;
• donare alle sue due figlie, in proprietà esclusiva, un'unità abitativa A/2) e una A/3, e alla moglie moglie, le due unità pertinenziali di categoria C/6 e due delle tre pertinenze di categoria C/2, costituendo un condominio ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile.

Il quesito

Ciò premesso, il contribuente istante chiede se:

• con riguardo agli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate di cui all'articolo 119, comma 1, lett. a), del decreto Rilancio, al fine di verificare il numero di unità immobiliari complessive, rilevino solamente quelle ad uso abitativo oppure rilevino anche le unità pertinenziali;
• se l'estensione della possibilità di fruire della detrazione nella misura del 110% alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, prevista dall'articolo 119, comma 8-bis, del decreto Rilancio, per gli interventi effettuati, tra gli altri, dalle persone fisiche, si applichi solo per gli interventi effettuati sulle parti comuni del suddetto edificio, oppure anche ai lavori "trainati" effettuati sulle singole unità immobiliari.

L'orizzonte temporale

Dopo aver ricordato il quadro normativo di riferimento, l'Agenzia delle Entrate fornisce una risposta puntuale per la ricostruzione dell'orizzonte temporale di accesso al bonus 110%. E per farlo rileva che il Decreto Rilancio è stato modificato, tra le altre cose, dalla Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio per il 2021) e dal Decreto Legge n. 59/2021 (recentemente convertito in legge).

Alla luce delle suddette modifiche la situazione per condomini ed edifici plurifamiliari (art. 119, comma 9, lettera a) risulta essere la seguente:

• condomini: spese sostenute fino al 31 dicembre 2022;
• edifici plurifamiliari da 2 a 4 u.i. possedute da unico proprietario: fino al 30 giugno 2022 o, se a questa data siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, fino al 31 dicembre 2022.

Il conteggio delle unità immobiliari

Per quanto riguarda il conteggio delle unità immobiliari che compongono l'edificio plurifamiliare, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato la risposta all'interrogazione in Commissione Finanze, n. 5-05839 del 29 aprile 2021, con la quale ai fini della verifica del limite delle quattro unità immobiliari si ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate.

Con riferimento al caso di specie, in cui l'edificio, di cui l'istante è unico proprietario, è composto da 8 unità immobiliari accatastate separatamente di cui tre unità immobiliari residenziali, due unità di categoria catastale C/6 e tre unità C/2, nel presupposto, non verificabile in sede di interpello, che tali ultime unità immobiliari siano pertinenziali alle unità residenziali, secondo l'Agenzia delle Entrate è possibile fruire del Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa nei termini sopra precisati e ferma restando l'effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello).

Gli interventi ammissibili

In relazione agli interventi ammissibili, l'Agenzia delle Entrate ricorda che gli interventi trainati devono essere realizzati congiuntamente a quelli trainanti. Tale condizione si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell'intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Ciò implica che, ai fini dell'applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell'arco temporale di vigenza dell'agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell'agevolazione e nell'intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.