Superbonus 110%: il Fisco sull'accorpamento di due unità abitative

Demolizione di un edificio composto da due unità abitative residenziali (A/4) con due proprietari distinti. Al termine dei lavori di ricostruzione le due unità saranno accorpate di una. Come la mettiamo con il superbonus 110%?

Superbonus 110%: la risposta dell'Agenzia delle Entrate su un intervento di accorpamento

La teoria è semplice, non lo è spesso la pratica e come accaduto negli ultimi 20 mesi, a sciogliere qualche dubbio ci pensa l'Agenzia delle Entrate. Questa volta è la risposta 21 gennaio 2022, n. 40 a fornirci interessanti indicazioni operative nel caso in cui da un intervento di demolizione e ricostruzione si parta da una situazione di condominio di fatto (due unità immobiliari con due proprietari diversi) ad una situazione di unifamiliare. L'edificio sarà oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione al termine dei quali le due unità immobiliari saranno accorpate con conseguente fusione catastale.

Sostanzialmente si passa da un soggetto beneficiario di cui all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ad uno di cui alla successiva lettera b). Stiamo parlando di:

• lettera a) - condomini ed edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;
• lettera b) - persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio.

Vale la situazione prima dei lavori

Dopo aver ricostruito il quadro normativo di riferimento e i suoi chiarimenti forniti con le varie circolari e risoluzioni, l'Agenzia delle Entrate ha confermato il principio consolidato per il quale vale la situazione prima della presentazione del titolo edilizio per l'intervento di superbonus 110%. Tale criterio si applica non solo ai fini della determinazione dei limiti di spesa ammessi alla detrazione ma anche ai fini della individuazione del limite temporale di vigenza dell'agevolazione.

Tra le altre cose, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato che a seguito della pubblicazione della Legge n. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022), sono state previste delle eccezioni all'orizzonte temporale di scadenza del bonus 110%. In particolare, per i soggetti di cui all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio è stata prevista una proroga delle scadenze:

• al 31 dicembre 2023 con aliquota del 110%;
• dall'1 gennaio 2024 al 31 dicembre 2024 con aliquota del 70%;
• dall'1 gennaio 2025 al 31 dicembre 2025 con aliquota del 65%.

Nel caso di specie, la bifamiliare con diversa proprietà, presentando parti comuni ai sensi dell'art. 1117 del codice civile, è assimilabile ad un condominio minimo. Rispondendo all'istante, dunque, avremo lo stesso orizzonte temporale del condominio e doppio limite di spesa.

Il superbonus 110% per il condominio minimo

Per quanto riguarda la problematica "pagamenti" nei condomini minimi, l'Agenzia delle Entrate si è espressa con la risposta n. 809/2021. In questo caso abbiamo due contribuenti che sostengono le spese al 50% e il Fisco ha precisato che al condominio minimo sono applicabili le norme civilistiche previste per il condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano la nomina dell'amministratore, nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio e il regolamento di condominio, necessario in caso di più di otto condomini.

Se non viene richiesto il codice fiscale del condominio minimo, le fatture devono essere emesse nei confronti del condòmino, o di entrambi i condòmini, che effettua o che effettueranno anche i correlati adempimenti.

Le detrazioni spettano anche a chi non risulta intestatario del bonifico e/o della fattura, nella misura in cui abbia effettivamente sostenuto le spese, a prescindere dalla circostanza che il bonifico sia stato o meno ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che risulti, invece, intestatario dei predetti documenti. In questo caso, è necessario che:

• i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l'indicazione della relativa percentuale;
• le integrazioni devono essere effettuate fin dal primo anno di fruizione del beneficio, essendo esclusa la possibilità di modificare nei periodi d'imposta successivi la ripartizione della spesa sostenuta.

Nel caso, dunque, a sostenere le spese sia un solo proprietario (a cui come nel caso di specie spetta la proprietà dell'immobile accorpato), sarà lui ad utilizzare il superbonus direttamente o con le opzioni alternative.

Di questi aspetti e di tanto altro ne parlo nel mio libro "Guida pratica al nuovo Superbonus 110%".