Superbonus 110%: dal Fisco nuove conferme sulla CILAS

La comunicazione di inizio lavori asseverata per il superbonus, conosciuta come CILAS, prevista all'art. 119, comma 13-ter del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) non fa parte dei regimi abilitativi previsti all'interno del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

La CILAS e il T.U. Edilizia

Questo è un concetto che ho ripetuto spesso sin da quando il Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis), convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108, ha allargato la platea di soggetti beneficiari del superbonus 110% sostituendo all'art. 119 del Decreto Rilancio il comma 13-ter.

Con una formulazione molto discutibile, il Decreto Semplificazioni-bis ha voluto svincolare il superbonus dall'eventuale presenza di abusi edilizi (che non fanno più decadere la detrazione fiscale) e semplificare le procedure prevedendo che per gli interventi senza demolizione e ricostruzione dell'edificio (parziale o totale? se ne discute ancora...), anche qualora riguardassero parti strutturali degli edifici o prospetti, fosse "necessario" presentare una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata (la CILAS).

Tale CILAS non richiedeva l'attestazione dello stato legittimo dell'immobile ma solo il titolo che ne ha legittimato la costruzione. La presentazione di questa particolare comunicazione non ha previsto deroghe alle procedure ordinarie di cui al T.U. Edilizia ma è divenuta necessaria a seguito delle 4 cause di decadenza del superbonus:

• mancata presentazione della CILAS;
• interventi realizzati in difformità dalla CILAS;
• assenza dell'attestazione dei dati relativi all'edificazione dell'immobile;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni del rispetto dei requisiti minimi.

Fatta questa dovuta premessa, sono sempre stato un sostenitore del "doppio titolo" ovvero che la CILAS si dovesse presentare in tutti i casi anche qualora fosse accoppiata ad un titolo superiore come la SCIA per interventi maggiori.

Superbonus 110%: le ultime modifiche normative

La presentazione della CILAS è diventata ancora più importante a seguito delle ultime modifiche apportate al Decreto Rilancio:

• dal Decreto Legge 18 novembre 2022, n. 176 (Decreto Aiuti-quater), convertito con modificazioni dalla Legge 13 gennaio 2023, n. 6
• dalla Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023);
• dal Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n. 11 (Decreto Cessioni), convertito con modificazioni dalla Legge 11 aprile 2023, n. 38.

Con i primi due provvedimenti, il legislatore ha prima rimodulato l'utilizzo del superbonus anticipando la riduzione dell'aliquota dal 110% al 90% sulle spese sostenute nel 2023 e poi previsto alcune eccezioni a seguito delle quali l'aliquota maggiorata al 110% potesse essere utilizzata per gli interventi:

1. diversi da quelli effettuati dai condomìni, per i quali la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) risulti presentata alla data del 25 novembre 2022;
2. effettuati dai condomìni per i quali la CILA risulti presentata alla data del 31 dicembre 2022 e la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente alla data di entrata in vigore del Decreto Aiuti-quater (vale a dire entro il 18 novembre 2022). La data della delibera assembleare deve essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso dei c.d. mini condomìni in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condòmini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea;
3. effettuati dai condomìni per i quali la CILA risulti presentata alla data del 25 novembre 2022 e la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata tra il 19 novembre 2022 e il 24 novembre 2022. La data della delibera assembleare deve essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà5 rilasciata dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso dei c.d. mini condomìni in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condòmini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea;
4. comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali al 31 dicembre 2022 risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Superbonus 2023: la nuova circolare dell'Agenzia delle Entrate

Con la nuova circolare 13 giugno 2023, n. 13/E l'Agenzia delle Entrate ha fornito tutti i chiarimenti relativi al superbonus post Decreto Aiuti-quater, Legge di Bilancio 2023 e Decreto Cessioni. Tra questi viene chiarito che le deroghe previste per avere accesso al superbonus 110% sono tassativi.

Considerato che tra le condizioni necessarie per applicare le suddette deroghe, viene richiesto, per gli interventi di cui alle lettere a), b) e c) dell’elenco sopra richiamato, la presentazione di una CILAS, il Fisco ha chiarito che, a prescindere dalla circostanza che in applicazione del TU dell’edilizia i lavori richiedano un titolo edilizio diverso, la mancata presentazione della CILA nei termini sopra evidenziati non consenta al contribuente di accedere alle deroghe.

Resta inteso che, per gli interventi di cui alle lettere a), b) e c) dell’elenco sopra richiamato, iniziati in data antecedente all’introduzione dell’obbligo di presentazione della CILAS, rileva la data di presentazione del diverso titolo abilitativo richiesto dalla normativa all’epoca vigente.

Le varianti alla CILAS

Altra conferma del Fisco riguarda la possibilità prevista all'art. 2-bis (Norma di interpretazione autentica in materia di varianti degli interventi edilizi agevolati) del Decreto Cessioni secondo la quale "la presentazione di un progetto in variante alla comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) o al diverso titolo abilitativo richiesto in ragione della tipologia di intervento edilizio da eseguire non rileva ai fini del rispetto dei termini previsti. Con riguardo agli interventi su parti comuni di proprietà condominiale, non rileva, agli stessi fini, l’eventuale nuova deliberazione assembleare di approvazione della suddetta variante".

La nuova circolare dell'Agenzia delle Entrate chiarisce che ai fini dell’individuazione della disciplina applicabile per gli interventi agevolabili di cui al primo periodo del comma 8-bis dell’articolo 119 occorre fare riferimento alla data di presentazione della originaria CILAS o del diverso titolo abilitativo in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, e, in caso di interventi condominiali, alla data della prima delibera di esecuzione dei lavori.

A titolo esemplificativo, secondo il Fisco costituiscono varianti alla CILAS, che non rilevano ai fini del rispetto dei termini previsti dalle eccezioni per mantenere l'aliquota del 110%, non solo le modifiche o integrazioni del progetto iniziale ma anche la variazione dell’impresa incaricata dei lavori o del committente degli stessi, nonché la previsione della realizzazione di interventi trainanti e trainati rientranti nel Superbonus, non previsti nella CILA presentata ad inizio dei lavori.

Al riguardo, il Fisco ricorda che il comma 13-quinquies dell’articolo 119 del Decreto Rilancio prevede che, in caso di varianti in corso d’opera, queste possano essere comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata.

Qualora con riferimento agli interventi trainanti siano rispettate le condizioni previste dall’articolo 1, comma 894, lettere da a) a d), della legge di bilancio 2023, il Superbonus spetta con la medesima aliquota anche per le spese sostenute per gli interventi trainati effettuati sulle parti comuni dell’edificio nonché per quelli effettuati sulle singole unità immobiliari.

Interventi trainanti e trainati

Ricordando la circolare n. 24/E del 2020 (paragrafo 2.2), il Fisco conferma che ai fini dell’applicazione del Superbonus, fermo restando che le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

In altri termini, al fine di estendere ai lavori trainati, effettuati sulle parti comuni dell’edificio e sulle singole unità immobiliari, il regime agevolativo vigente prima delle modifiche apportate dalla legge di bilancio 2023, si ritiene sufficiente che tali interventi siano effettuati congiuntamente agli interventi trainanti per i quali risultano rispettate le condizioni previste dalla legge.

Ad esempio, nell’ipotesi in cui il condominio abbia deliberato interventi trainanti entro il 18 novembre 2022 e presentato la CILA prima del 31 dicembre 2022, si può godere della medesima percentuale di detrazione anche per le spese sostenute per i lavori trainati.

Edifici vincolati

Con riferimento agli edifici condominiali sottoposti a vincoli dal codice dei beni culturali e del paesaggio, con la circolare n. 23/E del 2022 è stato precisato che se - per effetto dei vincoli ai quali l’edificio è sottoposto o dei regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali - non è possibile effettuare neanche uno degli interventi trainanti, il Superbonus si applica, comunque, alle spese sostenute per gli interventi trainati.

Ai fini della verifica del rispetto delle condizioni richieste dal comma 894, secondo l'Agenzia delle Entrate in tali ipotesi è possibile far riferimento alla lettera a) del comma 894 (interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni). Ai fini dell’applicazione delle deroghe è, pertanto, necessario che la CILA riferita agli interventi trainati sia stata presentata entro il 25 novembre 2022.