Superbonus 110%: il Fisco sul principio di prevalenza residenziale

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente ripreso a pubblicare risposte ad interpello in tema Superbonus, segno del costante interesse (e incertezza) dei potenziali fruitori.

Superbonus 110%: nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate

In data 23.05.2022 ben 6 sono le risposte rese note. Tra queste, la n. 290 affronta un tema tutt’altro che scontato, e fornisce una risposta in parte inaspettata.

Ad oggi infatti eravamo abituati a confrontarci con il fatto che ogni valutazione in ordine alla ammissibilità o meno dei benefici, al loro ammontare ed alla loro applicabilità andasse effettuata con esclusivo riferimento allo stato di fatto presente al momento dell’avvio dei lavori (o meglio, del deposito della prima domanda / rilascio del primo titolo autorizzativo); si pensi all’ipotesi di un frazionamento da un subalterno iniziale a due finali, ed alla pacifica ed incontestata possibilità di fruire di un solo massimale, anziché i due che spetterebbero laddove si potesse avere riguardo al completamento delle opere.

In senso contrario, invece, pare porsi questa nuova pronuncia, che in tutta onestà appare non sincronizzata con altre rese dal medesimo Ufficio.

Superbonus 110%: l’interpello

Il contribuente rappresenta come segue lo stato di fatto esistente:  “… "condominio minimo" composto da due unità immobiliari, una ad uso abitativo A/2 e un negozio C/1 funzionalmente indipendenti, che sarà oggetto di interventi di miglioramento sismico, di cui all'articolo 119 comma 4 del decreto legge n. 34 del 2020, e interventi di isolamento termico di cui all'articolo 119 comma 1, lett. a) del medesimo decreto.  La SCIA riguarderà, oltre agli interventi prospettati, anche il cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare non abitativa. Al termine dei lavori risulteranno tre unità residenziali.

Considerato che la superficie dell'unità immobiliare ad uso abitativo è inferiore al 50 per cento della superficie complessiva dell'edificio, l'Istante chiede se:

• entrambi i proprietari/condomini delle due unità immobiliari possono usufruire della detrazione prevista dall'articolo 119 del decreto legge n.34 del 2020 (cd. Superbonus) con riferimento alle spese sostenute per gli interventi trainanti e trainati;
• ai fini della determinazione dei limiti di spesa per gli interventi sulle parti condominiali di miglioramento sismico e di efficientamento energetico, si debba tener conto della situazione esistente prima dei lavori.”

Chiede, quindi, il contribuente non solo se si possa dar corso agli interventi in regime agevolato, ma anche di quanti massimali egli possa disporre.

La risposta dell’Agenzia, abbastanza articolata, si focalizza su due aspetti ben precisi.

Superbonus 110% e prevalenza residenziale

Con riferimento agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, con la citata circolare n. 24/E del 2020, è stato precisato che, utilizzando un principio di "prevalenza" della funzione residenziale rispetto all'intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.

Tuttavia, se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio. “Nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all'interno di un edificio, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente funzione residenziale va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori.”

La deroga all’ordinario principio di prevalenza dello stato di fatto iniziale appare innovativa; non si comprende, peraltro, in cosa la situazione rappresentata (cambio di destinazione d’uso solo al termine dei lavori) possa e debba giustificare una tale deroga al principio della prevalenza dello stato di fatto iniziale.

Superbonus 110% e limiti di spesa

In linea con quanto sin qui reso noto in sede di risposta ad interpello, peraltro, è la stessa Agenzia che chiosa il proprio argomentare affrontando il tema massimali e così risponde:

“Per quanto riguarda il secondo quesito, concernente la modalità di determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, si fa presente che con la citata circolare n. 30/E del 2020 (cfr. quesito 4.4.6) è stato chiarito che, in analogia a quanto precisato per le spese sostenute per interventi finalizzati al risparmio energetico e per interventi di recupero del patrimonio edilizio, attualmente disciplinati dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, anche ai fini del Superbonus, va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi.

Nel caso di specie, pertanto, per quanto riguarda gli interventi di miglioramento sismico, ai sensi del comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il limite di spesa sarà pari a euro 192.000 (96.000 per due) e per quanto riguarda, gli interventi di efficientamento energetico, ai sensi del comma 1, lett. a) del medesimo articolo 119, il limite di spesa sarà pari a euro 80.000 (40.000 per due).”

Una risposta quindi contraddittoria, ove vengono adottati, senza apparente costrutto e supporto normativo – due pesi e due misure (due massimali, sulla base dello stato di fatto iniziale, ma si ammette la prevalenza abitativa, insussistente ab initio ma presente a lavori compiuti).

Il calcolo della superficie catastale

Una attenta lettura della risposta porta – in chiusura - a valorizzarne, stavolta in senso positivo, un secondo passaggio:

Al riguardo, si precisa che, ai fini della predetta verifica [sulla prevalente destinazione residenziale], occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell'allegato C del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, denominato "Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria".

Trattasi di indicazione pratica di estrema utilità, atteso il silenzio della norma sulle modalità di verifica delle superfici, e che ben si presta a dirimere dubbi applicativi e fornire un criterio oggettivo.