Superbonus 110%: il Fisco sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti

L’articolo 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha definito precisamente i soggetti beneficiari della detrazione fiscale del 110%. I soggetti di cui al comma 9, lettera b), ovvero le persone fisiche, possono fruire del superbonus sia come proprietari di edifici unifamiliari che come proprietari di unità immobiliari.

Superbonus 110%: le unità immobiliari

In particolare, come persone fisiche si può accedere al bonus 110%:

• per gli interventi trainanti eseguiti dal condominio e trainati eseguiti dallo stesso proprietario;
• per gli interventi trainanti e trainati di edifici unifamiliari;
• per gli interventi trainanti e trainati di unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti.

Per quest’ultimo caso, la Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), considerati i tanti dubbi applicativi, ha aggiunto all’art. 119 del Decreto Rilancio il comma 1-bis che prevede:

Ai fini del presente articolo, per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Un'unita' immobiliare può ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.

Superbonus 110%e unità immobiliari funzionalmente indipendenti

Sull’accesso autonomo sono arrivati tanti chiarimenti mediante risposte ad interpello. Sul concetto di “funzionalmente indipendente” registriamo una nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate (la n. 810 del 15 dicembre 2021).

Nel nuovo caso sottoposto al giudizio del Fisco, l’istante rappresenta che è proprietario di un appartamento situato in un complesso turistico residenziale suddiviso in edifici separati, che ospitano fino a otto appartamenti ciascuno, tutti con accesso indipendente.

Si tratta di un complesso turistico che ha un unico sistema fognario, con depuratore, allacci condominiali per energia elettrica e acqua e dispone di accumuli di GPL condivisi tra varie unità abitative. Le utenze elettriche sono dotate di "contatore a defalco" per ciascun appartamento e le spese sono ripartite in base ai consumi effettivi. Per le utenze di acqua e gas, invece, intende provvedere, qualora necessario, con l'introduzione di contatori per adottare lo stesso sistema di suddivisione.

Più dettagliatamente, l'Istante fa presente che gli impianti (acqua, energia elettrica e gas) sono di proprietà delle singole abitazioni, dall'interno delle quali fino al punto di installazione dei contatori e di proprietà condivisa con il complesso turistico per le tratte che vanno dai contatori a monte verso l'allaccio condominiale.

Gli appartamenti sono dotati, altresì, di impianti di riscaldamento e raffrescamento (pompa di calore aria - aria) o solo riscaldamento tramite termo arredi ancorati alle pareti, non amovibili, alimentati a energia elettrica e distribuiti in tutti gli ambienti oggetto di intervento. Alcuni impianti sono stati installati recentemente durante l'anno in corso.

L'interpellante chiede se, ai fini dell'applicazione della disciplina di cui all'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio):

• la definizione di "funzionalmente indipendente" possa essere applicata anche a contatori privati, posti direttamente a monte dell'allaccio delle singole abitazioni;
• se l'esistenza di "termo arredi fissi elettrici o pompe di calore aria - aria" distribuiti in tutti gli ambienti oggetto di intervento rientrino nella definizione di "impianto di climatizzazione invernale".

Superbonus 110%e funzionalmente indipendenti: la risposta del Fisco

L’Agenzia delle Entrate, come sempre, riepiloga il quadro normativo di riferimento e richiama l’ambito oggettivo di riferimento per il quale gli interventi devono essere realizzati:

• su parti comuni di edifici residenziali in "condominio" (sia trainanti, sia trainati);
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
• su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all'interno di edifici in condominio (solo trainati).

Per quanto attiene alle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, situate all'interno di edifici plurifamiliari, questi due requisiti vanno verificati contestualmente.

Nel caso di specie gli impianti (acqua, energia elettrica e gas) sono di proprietà delle singole abitazioni dall'interno delle stesse fino al punto di installazione dei contatori, mentre sono di proprietà condivisa con il complesso turistico per le tratte che vanno dai predetti contatori fino all'allaccio condominiale.

Proprio per questo motivo, secondo l’Agenzia delle Entrate l’unità immobiliare in questione non avrebbe il requisito di "funzionalmente indipendente". La condizione che un'unità immobiliare possa ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva implica che gli stessi non siano serviti da una utenza comune.

Ne consegue che all'Istante è precluso l'accesso al Superbonus.