Superbonus 110% e impianto di riscaldamento: tra unifamiliare e bifamiliare

Sono proprietario di un classico edificio bifamiliare con due sub che hanno un muro e un tetto in comune, ma tutti gli impianti separati e gli accessi autonomi. Ogni sub possiede impianto di riscaldamento autonomo. Quale data devo considerare per la scadenza di accesso al superbonus 110%?

Superbonus 110% e impianti di riscaldamento: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it

Oggi proviamo a fare dei ragionamenti per rispondere al collega ingegnere Valerio su una casistica abbastanza frequente per la quale è possibile scegliere se operare come unità immobiliare autonoma e funzionalmente indipendente oppure come persona fisica proprietaria di edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari autonomamente accatastate.

Chiaro è che se si opera come bifamiliare, si rientri nella casistica di cui all’art. 119, comma 1, lettera b) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) e che, dunque, sia necessaria la sostituzione degli impianti con un impianto centralizzato. Se si dovesse operare, invece, come unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, si rientrerebbe nell’art. 119, comma 1, lettera c) del Decreto Rilancio, per cui si potrebbe sostituire il singolo impianto.

Il calcolo dei limiti di spesa

Nel caso di specie occorre considerare che:

• se si interviene come edificio plurifamiliare, in questo caso bifamiliare, si avrebbe un limite di spesa pari a 20.000 euro per 2, ovvero 40.000 euro complessivi per la sostituzione degli impianti con uno centralizzato;
• se si interviene singolarmente come unità autonoma, il limite di spesa è di 30.000 euro per ognuna di queste.

Occorre, per, fare alcune considerazioni di natura civilistica che si intersecano con uno dei dubbi più grandi che permane sul superbonus 110%: l’orizzonte temporale per le unità autonome.

L’orizzonte temporale per le unità autonome

L’attuale formulazione del comma 8-bis, art. 119 del Decreto Rilancio, prevede:

Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell'anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell'anno 2025. Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell'intervento complessivo. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso edificio, e dalle cooperative di cui al comma 9, lettera d), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023.

Al primo periodo si parla della proroga per i soggetti beneficiari di cui all’art. 119, comma 9 lettere a) (condomini ed edifici plurifamiliari da 2 a 4 u.i.) e d-bis) (onlus). Per questi soggetti si può fruire del superbonus fino al 31 dicembre 2023 con aliquota al 110%, al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025.

Nello stesso periodo in cui si parla di questi due soggetti beneficiari, la proroga viene estesa:

• alle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio;
• agli interventi di demolizione e ricostruzione che possono configurarsi come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Su quest’ultimo punto avevo già chiarito che la proroga in caso di demolizione e ricostruzione riguardava solo i soggetti beneficiari di cui alle richiamate lettere a) e d-bis) e non per le unifamiliari. Tesi recentemente confermata dal Sottosegretario di Stato per l'economia e le finanze, Federico Freni, all'interrogazione a risposta in commissione 5-07599 presentata dal deputato Gian Mario Fragomeli.

Sul primo punto invece permangono alcuni dubbi su occorrerebbe un nuovo intervento chiarificatore del legislatore. Dalla formulazione, sembrerebbe che possano avere accesso alla proroga al 2023 anche le “persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio o dello stesso edificio” senza che si sia fatta distinzione tra interventi trainanti e trainati.

Gli interventi trainati, come previsto al comma 8-quater, seguono sempre l’orizzonte temporale degli interventi trainanti.

Ma, sulle unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari ma con accesso autonomo e indipendenza funzionale è possibile considerare lo stesso orizzonte temporale dei condomini?

Se così fosse, nel caso di una bifamiliare con diverse proprietà, dal punto di vista “civilistico” sarebbe sempre meglio informare in forma scritta il vicino della nostra intenzione di accedere al superbonus. Nel caso, infatti, uno dei due proprietari agisse autonomamente, all’altro verrebbe preclusa la possibilità di avere certezze sull’orizzonte temporale esteso se si operasse in modo congiunto.