Superbonus 110% in condominio: ok solo se interventi sono su parti comuni

Tutti sanno, ormai, che il Superbonus per i lavori effettuati nei condomini scade, nella misura del 110%, il 31 dicembre 2023 e che poi si applicheranno, per il 2024 e il 2025, le percentuali ridotte al 70 e al 65%. Però questa “regola”, così espressa, non è del tutto esatta.

Il Superbonus 110% si applica infatti solo nel caso di interventi effettuati nelle “parti comuni” alle unità immobiliari che costituiscono il condominio. Se non è verificata anche questa condizione si passa ai bonus ordinari.

Attenzione dunque alla corretta individuazione delle parti comuni che, in alcuni casi, può trarre in inganno. 

Le parti comuni di edifici in condominio

Le parti comuni degli edifici sono descritte dall’art. 1117 C.C., in base al quale “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari…: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Sul tema c’è ampia giurisprudenza che dettaglia la natura delle parti comuni e la modalità di individuazione. Nel caso dei condomini tradizionali “verticali”, ovvero le classiche palazzine pluripiano, è facile individuarle.
Invece è molto più difficile per gli edifici plurifamiliari che si sviluppano in orizzontale, ovvero le case a schiera e gli edifici contigui posti nei centri storici. In questo caso è necessario comprendere la natura costruttiva e strutturale delle parti che costituiscono gli immobili. Ad esempio nel caso di un aggregato edilizio storico la facciata (che è tra le parti elencate nell’art. 1117 del Codice Civile) non è detto che sia sempre una “parte comune”. Dipende se vi è continuità strutturale, funzionale e direi anche gestionale della stessa.

Ancora più complesso è individuare le parti comuni se gli edifici che compongono il condominio sono tra loro staccati e indipendenti, formando un “supercondominio”.

Condomini formati da edifici indipendenti (“supercondomini”)

Non sempre un condominio è formato da unità immobiliari ubicate in uno stesso fabbricato.

A volte ci si può trovare di fronte a complessi immobiliari, non necessariamente grandi, formati da edifici indipendenti che hanno in comune spazi o servizi esterni che necessitano di una regolamentazione specifica. Pensiamo ad esempio a unità unifamiliari che condividono un parco comune, servizi di portierato, sistemi di illuminazione o, più semplicemente, di riscaldamento o di fognatura.

Sono casi più frequenti di quanto si possa pensare. Esempio tipico un lotto di terreno nel quale insiste la casa “padronale” di proprietà della famiglia nel quale, sfruttando la capacità edificatoria residua o acquisita, è stata costruita la villetta per il figlio sfruttando i servizi già esistenti.

Si forma così un “supercondominio”, figura giuridica introdotta nel nostro ordinamento con la Legge n.220/2012 (la c.d. riforma del condominio) che, modificando il codice civile, ha inserito al suo interno l'art. 1117-bis. 

I supercondomini

L'articolo 1117- bis del codice civile stabilisce che le disposizioni in materia di condominio negli edifici «si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».

È importante precisare che non è necessario che vi siano più “condomini” per configurare un “supercondominio”, ma la condizione essenziale è che vi siano più edifici tra loro “connessi” da parti comuni collegate da un vincolo di accessorietà a ciascuno degli edifici.

Il supercondominio, così come il condominio, si crea anche in assenza di un atto costitutivo, ma sorge automaticamente in presenza di parti comuni.

Nel caso di un supercondominio è possibile beneficiare del Superbonus?

Dipende ovviamente da come è costituito il supercondominio e da quali lavori si devono fare. Se il supercondominio è formato da più unità immobiliari unifamiliari vi è una doppia pista da seguire. 

Ciascun proprietario del singolo edificio può decidere di gestire in autonomia i lavori e quindi richiedere i relativi benefici fiscali per se stesso. Ovviamente con il limite derivante dal fatto che ad oggi il Superbonus per le unifamiliari è scaduto, salvo proroghe o salvo il caso in cui i lavori siano già in corso e abbiano raggiunto il 30% dell’esecuzione al 30 settembre. In tal senso si è pronunciata l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 94/2021. In alternativa ciascuna unità potrà beneficiare dei bonus ordinari nei limiti delle rispettive scadenze e con le percentuali ridotte. 

Come seconda pista le singole unità immobiliari costituenti il supercondominio potrebbero gestire gli interventi in modo “condominiale”, con il codice fiscale del supercondominio. In tal caso sarà possibile fruire della scadenza lunga del 31 dicembre 2023 per il 110% ma solo a condizione che gli interventi siano eseguiti sulle parti comuni del supercondominio.
Ad esempio un intervento di efficientamento energetico di un impianto di riscaldamento in comune potrebbe far scattare il super ecobonus, mentre un intervento su un muro di sostegno (se a sostegno di parti comuni) potrebbe innescare il super sismabonus e quindi, nell’uno e nell’altro caso, dare diritto agli interventi trainati.

Al contrario non sarà possibile intervenire, se non con i bonus ordinari, sulle strutture dei singoli edifici (o sull’involucro disperdente di ciascuno di essi) poiché in tal caso non si tratta di parti comuni del condominio sovraordinato.

Se invece il supercondominio fosse formato da più edifici condominiali allora, ai fini del 110%, sarà indifferente decidere di operare in modo autonomo su ogni singolo edificio (con autonome decisioni assembleari) oppure in modo congiunto con il limite, in quest’ultimo caso, che gli interventi oggetto di superbonus dovranno essere eseguiti su parti comuni a tutti i fabbricati riuniti nel supercondominio e non solo ad alcuni di essi.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it