Superbonus 110% e Isolamento termico a cappotto: parti private vs parti comuni

Qualsiasi intervento di isolamento termico a cappotto in un edificio condominiale comporta inevitabilmente un impatto sia sulle parti comuni che su quelle private.

Superbonus 110%: l'isolamento termico a cappotto

Con l'avvento delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) messe a punto dall'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), il cappotto termico è divenuto uno degli interventi di punta per la riqualificazione energetica degli edifici ed in particolare dei condomini.

E al fine di incentivare l'utilizzo del superbonus 110% nei condomini, il legislatore ha previsto una particolare maggioranza approvativa da parte dell'assemblea, in deroga alle regole stabilite agli artt. 1121 e 1136 del codice civile. Normalmente, il codice civile stabilisce che gli interventi considerati come innovazioni siano approvati dall'assemblea di condominio con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Con l'art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio è stato, invece, stabilito che l'approvazione degli interventi di superbonus 110% necessiti di una maggioranza "semplificata" con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Ma, come funziona l'approvazione di un intervento di isolamento termico a cappotto che, come detto, viene posato riducendo le dimensioni delle aperture e delle superfici calpestabili dei balconi aggettanti?

Superbonus 110% e cappotto termico: unanimità

La materia è ancora molto giovane e non sono tanti i Tribunali ad averla affrontata adeguatamente. Ad aprile 2021 il Tribunale di Busto Arsizio è intervenuto chiarendo che la delibera che prevede la posa di un cappotto termico di 12 cm avrebbe dovuto essere approvata con il consenso di tutti i condomini interessati dalla conseguente riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di proprietà individuale. Proprio per questo motivo ha ritenuto nulla questa delibera per violazione del diritto del condomino all’integrità della superficie della sua proprietà esclusiva.

Superbonus 110% e cappotto termico: maggioranza semplificata

Non essendosi ancora formata una consolidata giurisprudenza in merito, registriamo una nuova sentenza. Questa volta è il Tribunale di Milano (sentenza n. 30843/2021) ha fornire nuovi spunti, purtroppo non in linea con il punto di vista dei colleghi di Busto Arsizio.

Nel nuovo caso secondo i giudici milanesi non vi è una rilevante incidenza dei lavori deliberati (cappotto termico) sui beni di proprietà esclusiva dei ricorrenti (i balconi). I giudici hanno ricordato quanto stabilito dalla Cassazione per cui in generale "l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni".

Nel caso oggetto della contesa, il cappotto termico avrebbe inciso per circa 4-5 cm sulla superficie calpestabile dei balconi di proprietà esclusiva. Ma secondo i giudici, questo "minimo sacrificio" non è "intollerabile" in ragione del fatto che esso risulta funzionale ad un più che adeguato uso delle cose comuni e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi sia della collettività che pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico).

Inoltre, i giudici rilevano che la delibera impugnata non ha ad oggetto diretto i beni di proprietà esclusiva dei condomini ma lavori finalizzati alla manutenzione e al miglioramento dei beni comuni. In definitiva i giudici non hanno riconosciuto una lesione al diritto della proprietà esclusiva tale da invalidare la delibera assembleare.