Superbonus 110%: i massimali in caso di 3 c/2 demoliti e ricostruiti in abitazione

Ho un edificio di 3 unità c/2. Vorrei demolirlo e ricostruire unico edificio adibito ad abitazione. Posso farlo? Come funziona il calcolo dei massimali per ecobonus e sismabonus 110%?

Superbonus 110%: l’esperto risponde

Con riferimento alla possibilità di fruire del Superbonus in caso di interventi realizzati su unità censite al Catasto Fabbricati con categoria non residenziale, in linea con quanto chiarito nel paragrafo 3.1.4 della circolare n. 30/E del 2020 per le “unità collabenti”, si rileva che è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su immobili non residenziali a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al benefici. Tale possibilità è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso dell’immobile in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni previste dalla norma agevolativa.

Chiarimenti ufficiali sul punto sono contenuti nelle risposte agli interpelli n. 709 del 15/10/2021 e n. 538 del 9 novembre 2020. In quest’ultimo in particolare si legge “gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo articolo 16-bis, del TUIR che deve intendersi quale norma di riferimento generale. Relativamente a tale ultima disposizione - che riguarda la detrazione spettante a fronte di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su immobili residenziali e relative pertinenze - nella circolare 8 luglio 2020, n. 19/E è stato, da ultimo, ribadito che è possibile "fruire della detrazione d'imposta, in caso di lavori in un fienile che risulterà con destinazione d'uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione che il contribuente intende realizzare purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d'uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo". Il medesimo principio risulta applicabile anche agli interventi antisismici ammessi al Superbonus; pertanto, è possibile fruire della detrazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico, oggetto dell'istanza di interpello, anche nell'ipotesi prospettata di cambio di destinazione d'uso in abitativo dell'immobile oggetto dei lavori, purché nel provvedimento amministrativo che assente questi ultimi risulti chiaramente tale cambio e semprechè l'immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio”.

Per quanto concerne il calcolo dei massimali l’edificio sinteticamente descritto dal gentile lettore pare assimilabile a un plurifamiliare composto da 2 a 4 unità immobiliari di proprietà di una persona fisica, con presenza di parti comuni. Pertanto, come chiarito nella circolare n. 30/E del 2020 (p.to 4.4.4), nel caso in cui gli interventi di demolizione e ricostruzione comportino l’accorpamento di più unità, per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate quelle censite in Catasto all’inizio dei lavori (tre nel caso di specie) e non quelle risultanti alla fine dell’intervento edilizio.