Superbonus 110%: il mistero della risposta perduta nell’AdE

Superbonus 110%, edifici mono e plurifamiliari, pertinenze e calcolo dei massimali. Ne abbiamo parlato proprio pochi giorni fa, pubblicando un articolo al riguardo, ma evidentemente qualcosa non quadrava del tutto. La risposta 568/2021 che l’Agenzia delle Entrate ha fornito all’istante non deve avere convinto anche internamente, perché adesso sul sito non è più visualizzabile. Cosa può essere successo? Abbiamo quindi cercato di fare luce su questo mistero.

Superbonus, calcolo dei limiti di spesa: la risposta 568/2021 dell’Agenzia delle Entrate

Il 30 agosto scorso, il Fisco ha fornito una risposta sul tetto massimo di spesa per il Superbonus, per un edificio unifamiliare di proprietà di due persone, accatastato come A/3 e due pertinenze, di cui una accatastata C/6 come autorimessa e una accatastata C/2, con destinazione d'uso "magazzino". L’intenzione è quella di effettuare sull'edificio interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico, usufruendo del Superbonus 110% come previsto dall'articolo 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Al termine dei lavori una parte del "magazzino" risulterà variata, con la creazione di un'ulteriore unità immobiliare residenziale di categoria A/3.

L’Istante ha quindi richiesto chiarimenti in merito a quante unità immobiliari possono essere prese in considerazione ai fini del calcolo dei limiti di spesa per gli interventi ammissibili al regime agevolato.

E qui, l’inghippo.

Secondo la risposta dell’Agenzia delle Entrate, andranno considerate, ai fini della verifica del limite di spesa sui cui calcolare la detrazione, tutte le unità immobiliari di cui si compone l'edificio censite in Catasto prima dell'inizio dei lavori, incluse le pertinenze. In sostanza, tre unità immobiliari, tre diversi Superbonus. Ma oggi, la doccia fredda per i proprietari: la risposta è stata ritirata e non è più visibile sul portale ufficiale dell'Agenzia delle Entrate. Perché?

Noi un’idea ce la siamo fatta.

Pertinenze: edifici plurifamiliari vs edifici unifamiliari

Ricordiamo che l'art. 817 del codice civile stabilisce che “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa” e che si considera pertinenza un bene solo quando si è in presenza dei seguenti due presupposti:

• oggettivo: la pertinenza deve avere un obiettivo carattere strumentale rispetto al bene principale per un migliore uso di quest’ultimo;
• soggettivo: deve esserci volontà del proprietario della cosa principale diretta a porre la pertinenza in un rapporto di asservimento.

Di questo argomento ne avevamo già parlato con il nostro esperto di sismabonus, l'ing. Cristian Angeli che come sottolineato in un suo recente intervento aveva rilevato che le pertinenze concorrono in maniera differente al limite di spesa secondo la tipologia di edificio:

• quelle accatastate autonomamente in un condominio concorrono a determinare la spesa massima detraibile, purché siano inglobate nello stesso fabbricato in cui si trovano gli appartamenti interessati dai lavori;
• per pertinenze di edifici unifamiliari, interne o staccate che siano, anche se singolarmente accatastate, il massimale di spesa è invece unico.

Perché le pertinenze in questo caso sono state considerate come unità immobiliari autonome e staccate rispetto all’edificio principale? Ecco qui la chiave del mistero: probabilmente, si sono resi conto che uno non può diventare tre.