Superbonus 110%: tutte le modifiche e gli effetti fino al Decreto Semplificazioni

Leggendo i contenuti del D.L. n. 77 del 31/05/2021, come rubricato “Governance del Piano nazionale di rilancio e resilienza e prime misure di rafforzamento delle strutture amministrative e di accelerazione e snellimento delle procedure” nello specifico l’art. 33 introduttivo di ulteriori modifiche alla normativa vigente in materia di fruizione del Superbonus 110%, sorgono, istantaneamente, molteplici dubbi e reiterazioni.

Superbonus 110% e Decreto Semplificazioni: nessuna modifica alla disciplina urbanistico-edilizia

Dubbi che, per la maggiore, scaturiscono dal giudizio, anche superpartes, elevato dalla categoria dei professionisti operanti nei settori tecnico e correlati.

Non si può fattivamente negare come l’ennesima modifica alla materia dell’agevolazione potenziata, partita con una mole di restrizioni e condizioni, subisca ancora “rimodellamenti” che, oggi, a differenza dei precedenti trovano ampio motivo nel far maturare non solo incertezze, bensì un cumulo di giustificate criticità ed interpretazioni che, conseguentemente, fanno dedurre la mancanza di uniformazione tra i nuovi disposti e la disciplina urbanistico – edilizia vigente. Il motivo ed il perché si soggiaccia nel circolo dei provvedimenti ora emanati lo si adduce, in maniera semplice e comprensibile, nella sola deduzione logica in base alla quale ne diviene il decreto 77/2021 faccia riferimento al solo aspetto attinente la fruizione dell’incentivo 110%, non intervenendo, invece, nel testo di rango superiore qual è il d.P.R. n. 380/2001.

Le modifiche del Decreto Semplificazioni

È così che al Capo VII “Efficientamento energetico”, D.L. n. 77/2021, l’art. 33 colloca talune modifiche ed addizioni all’art.119 del cd. Decreto Rilancio, convertito, con modifiche dalla L.77/2020, lasciando quel margine di sessanta giorni, a decorrere dalla data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, 31/05/2021, perché avvenga la conversione in legge, con un maturando stand-bye sino ai primi del mese di agosto, per aver contezza e concretezza circa le “nuove” ed effettive variazioni.

Il tema che rileva quell’andata senza ritorno

Tra i contenuti del citato art. 33 emerge quanto può definirsi un’andata senza ritorno, come dovuta dal fattore nel poter legittimare gli interventi disposti dall’art. 119 L. 77/2020, secondo i dettami della nuova versione del c. 13-ter, art. 119, L. 77/2020, che, integralmente sostituito, ammette la presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata, CILA, al fine di rendere legittime le opere disposte dal Decreto Rilancio. Sembrerebbe molto semplice e riduttivo, siamo al cospetto di una semplificazione conducente ad un assurdo snellimento burocratico, in presenza di un “però”, emergente da quanto il legislatore si riserva inserire, nel periodo ultimo, con la dizione “Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento”.

Frase che la dice lunga se solo considerato il suo significato letterale, appalesante le dubbiosità richiamate ad inizio articolo, visto che se da un lato viene ammesso seguire un procedimento edilizio snello, dall’altro matura, in assoluto, la consapevolezza circa la sua stessa applicazione che, contingentata, rende salvo il potere di controllo, anche ai fini urbanistico-edilizi e non di rado indurrebbe a sgradevoli conseguenti e consequenziali sia dal punto di vista della fruizione dell’agevolazione fiscale, che da quello strettamente attinente l’aspetto degli abusi edilizi.

CILA? O ad ogni progetto il giusto titolo abilitativo edilizio?

Dal mancato allineamento con la normativa urbanistico-edilizia disciplinata dal d.P.R. 380/2001, il provvedimento di nuova emanazione sembra improntarsi sul modellamento della stessa intervenendo nel regime dell’attività edilizia libera per attribuirle propositi e fini che la stessa non possiede, toccando quel filino sottile che, tra essi, separa i vari regimi vigenti in materia della stessa attività edilizia libera, SCIA e Permesso di Costruire.

Contestualmente si deve giungere anche al contenuto dell’art. 49 d.P.R. 380/2001 rubricato “Disposizioni fiscali”, il quale dispone espressamente l’esclusione dal beneficio fiscale per gli interventi non solo realizzati in assenza di titolo o in sua difformità, bensì nei casi in cui vi sia un titolo edilizio successivamente annullato, è questo il caso di una CILA presentata non adeguatamente corrispondente alla tipologia dei lavori da effettuare. Quali siano gli abusi ritenuti in contrasto con la disciplina urbanistico-edilizia lo si legge nel medesimo art.49, dovranno riguardare violazioni di altezza, distacchi, volumetria e superficie coperta che eccedano la tolleranza del 2% per la singola unità immobiliare con riferimento ai dimensionamenti dichiarati ed asseverati, oltre, ovviamente alla disattesa circa le destinazioni d’uso.

Casistiche nelle quali il comune è obbligato a segnalare all’Agenzia delle Entrate, nel termine di mesi tre dal fine lavori o dalla data in cui annullato il titolo abilitativo edilizio, il fisco avrà diritto al recupero delle somme ingiustamente fruite, con responsabilità a carico del beneficiario.

È davvero così semplice ed accettabile sopperire alle lentezze burocratiche ed ai maggiori adempimenti con la trasmissione della CILA? Viste e considerate le grigie sfumature, la risposta sarebbe un “NO”.

Ulteriore aspetto è legato al tema della vigilanza sull’attività urbanistico edilizia, alla quale lo stesso d.P.R. 380/2001 riserva ampio spazio nel discernere varianti, variazioni essenziali e difformità totali e parziali, fermo restando le tolleranze costruttive del 2%, prima citate, introdotte dall’art. 34-bis.

In sintesi, ristretta, si è al cospetto di una previsione disomogenea, meglio intesa da una parte con il potere delle nuove semplificazioni limitato alle sole agevolazioni fiscali, dall’altra parte con lo strumento che ne regola l’applicazione soprattutto in termini di abusivismo edilizio e decadenza dal beneficio fiscale.

La sostituzione integrale del c. 13-ter art. 119 L. 77/2020

Con la previsione della totale sostituzione del c.13-ter, mentre ad oggi è disposta quella semplificazione introdotta ai fini della presentazione dei progetti riguardanti gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali, rendendo snella l’asseverazione circa lo stato legittimo di cui all’art.9-bis del testo unico per l’edilizia, dei medesimi immobili, come resa dal professionista e contingentata alle sole parti comuni, giusta esclusione delle verifiche riferite alle singole unità immobiliari, si giungerebbe ad una differente disciplina confluente verso gli interventi di manutenzione straordinaria, come predetto con il solo titolo abilitativo della CILA, in relazione al quale andrebbero asseverati determinati criteri, con unica esclusione riguardante gli interventi di demolizione e ricostruzione.

A prescindere dal regolare regime abilitativo edilizio, così come rientrante nella comunicazione di inizio lavori asseverata, o nella segnalazione certificata di inizio attività ed in taluni casi nell’ottenimento del permesso di costruire, individuati come da disposizioni del d.P.R.380/2001 che all’art.3 categorizza gli interventi edilizi per classificarli in ben precise procedure edilizie, ora, il legislatore intervenendo nei contenuti dell’art.119 L.77/2020, riconforma tale c.13-bis introducendo Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)”.

Ovvero sia la liceità nella trasmissione della comunicazione asseverata finalizzata a dare inizio ai lavori oggetto di Superbonus 110%, alcuni dei quali chiaramente classificabili nella medesima, complessivamente riguardanti:

• l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio;
• la coibentazione del tetto;
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, impianti di micro cogenerazione o a collettori solari;
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale mediante allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, nei comuni montani;
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a biomassa in edifici unifamiliari o unità immobiliari ricadenti in edifici condominiali dotate di accesso autonomo ed indipendenza funzionale, per le sole aree non metanizzate;
• ulteriori altri interventi di efficienza energetica disciplinati all’articolo 14 D.L.63/2013;
• l’abbattimento barriere architettoniche, art.16-bis, c.1 lett.e), realizzato congiuntamente ad almeno uno degli interventi di efficientamento energetico cd. ”trainanti”, ed, ora, a mezzo il D.L.77/2021, se realizzati contestualmente ad almeno uno degli interventi disposti al c.4 art.119 L.77/2020;
• il recupero del patrimonio edilizio esistente e l’adozione di misure antisismiche di cui all’art.16 D.L.63/2013, contestuale realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, esclusi, come anzi citato, i casi di demolizione e ricostruzione;
• l’installazione di impianti solari fotovoltaici e la contestuale o successiva dei sistemi di accumulo in essi integrati;
• l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

Dalla superiore elencazione si denota certamente come molteplici di essi interventi possano classificarsi nella nozione di “manutenzione straordinaria”, così come se ne rileva quel notevole superamento dei margini laddove la loro esecuzione comportasse intervenire sulle parti strutturali del manufatto edilizio, per le quali non applicabile la CILA.

Ciò nonostante, sembrerebbe doversi intendere nel generis quanto, realmente, oggetto di ulteriori diverse modalità applicative.

La CILA e le sue “funzioni”

Secondo la recente disposizione la trasmissione della CILA allo sportello unico per l’edilizia del comune dove ricade l’immobile, comporterebbe per il tecnico incaricato, senza esulare la committenza dalle responsabilità, asseverare quanto da sempre è già oggetto di sua procedura, nel dover rendere:

• l’attestazione degli estremi del titolo abilitativo la costruzione;
• l’attestazione di un’eventuale provvedimento legittimante l’immobile, ovverosia il rilascio del titolo in sanatoria di cui al d.P.R. 380/2001, art.36 inerente il Permesso di Costruire, o art.37 se SCIA in sanatoria. Lo stesso valevole anche per i provvedimenti rilasciati in sede di Condono Edilizio, giuste Leggi 47/1985, 724/1994 e 326/2003;
• in ultimo l’asseverazione circa l’edificazione dell’immobile oggetto di completamento in data anteriore all’1/09/1967.

In relazione all’ultimo punto è da cogliere l’incongruità se considerato la L.765/1967 renda legittimi i soli fabbricati edificati all’esterno del perimetro del centro edificato, fattore non menzionato nel testo in itinere, convogliante, erroneamente verso il luogo comune creatosi attorno agli edifici “ante 67”, genericamente catalogati per eludere la norma urbanistico-edilizia, ulteriormente confermato con la dizione “la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967”.

Lo stato legittimo dell’immobile

Ancora dalla lettura del contenuto del c.13-ter laddove previsto presentare la CILA priva dell’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380” si resta oltremodo perplessi.

Il c.1-bis, tra l’altro di recente emanazione, inserito dall’art.10, c.1, lett. d) della L.120/2020 (Decreto Agosto) inerisce, appunto, lo stato legittimo dell’edificio portato dal titolo abilitativo edilizio risalente al momento in cui edificato o dal titolo edilizio che ne abbia legittimato la preesistenza, ovvero dall’ultimo intervento regolarmente realizzato.

Lo stesso disciplina gli aspetti riguardanti i fabbricati realizzati in epoche nelle quali non vi era obbligo del conseguimento di alcun titolo edilizio, a tal uopo prepone un serio accertamento fondamentalmente mirato all’attestazione della discussa legittimità urbanistico-edilizia.

Comma che, contestualmente, al riconoscimento degli aspetti sopra enunciati, fornisce, anche, una sorta di linee guida per giungere all’asseverazione nei predetti termini, avallandoli e supportandoli nell’ammettere, quali prove inconfutabili la regolare preesistenza, i dati catastali di primo impianto ed ulteriori documentazioni tra le quali aerofotogrammetrie, cartografie, documentazioni d’archivio ed atti di provenienza.

Comma che apre, contestualmente, e nei medesimi principi e presupposti anche a quei fabbricati per i quali non sia stato possibile rinvenire copia del titolo abilitativo.

La CILA e l’asseverazione

Preso in esame il regime della comunicazione di inizio lavori asseverata è chiaro quanto richiesto al professionista abilitato nell’inserimento di una sequela di dati ben precisi, tra i quali la compilazione del quadro “l) Regolarità Urbanistica” all’interno del quale è contenuto tutto quanto si scontra con la semplificazione, ora, intesa dal legislatore.

Ed è ancora il professionista a dover dichiarare, così come trascritto nella modulistica “Il progettista, in qualità di tecnico asseverante, preso atto di assumere la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli 359 e 481 del Codice Penale, consapevole che le dichiarazioni false, la falsità negli atti e l'uso di atti falsi comportano l'applicazione delle sanzioni penali previste dagli artt. 75 e 76 del d.P.R. n. 445/2000, sotto la propria responsabilità”, circa i vari aspetti dell’intervento edilizio in progetto, ma più in particolare a rendere asseverazione conclusiva comportante, nel ruolo di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt.359 e 481 C.P., esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico ed a seguito del sopralluogo, che l’intervento, compiutamente descritto negli elaborati progettuali sia conforme agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché compatibile con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia, ed ancora “non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio”.

Il potere di valutazione è fatto salvo

In relazione alla superiore argomentazione non è sorpresa leggere quanto, ben pesato dal legislatore, ed introdotto quale ultimo periodo al c.13-ter con l’espressione “rendere salvo ogni potere di valutazione circa la legittimità dell’intervento”, ciò comporta, per il tecnico e per lo stesso committente, a giudizio insindacabile degli organi di controllo, incorrere in eventuali e possibili conseguenze per abuso edilizio, dichiarazioni infedeli ed incomplete indotte da una semplificazione pragmaticamente non applicabile.

La decadenza dal beneficio fiscale: l’imputazione alla CILA

La decadenza dal beneficio fiscale, nel richiamato art.49 del d.P.R.380/2001, avrebbe efficacia solo in alcuni esclusivi casi, così disposti:

1. mancata presentazione della CILA, qui ci si domanda quanto peso abbia l’errata presentazione della stessa in sostituzione di un ben più ampio e legittimo procedimento;
2. interventi realizzati in difformità dalla CILA, nel caso specifico non desterebbe stupore il verificarsi della circostanza, poste le limitazioni urbanistico-edilizie per l’attività edilizia libera;
3. assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo, ovvero quell’attestazione attinente gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, ed ancora l’attestazione circa le costruzioni completate in data antecedente al 1° settembre 1967;
4. non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del c. 14 art.119 L.77/2020, ovvero quella parte che, fatte salve le sanzioni penali ove costituito reato, attiene il rilascio delle medesime e delle asseverazioni infedeli, con applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria per l’importo minino di €2.000, fino ad €15.000 in relazione alle agevolazioni fiscali con aliquota del 110%.

Si osserva come mancando i presupposti comportanti perdita del beneficio fiscale è la stessa disciplina disposta nel Testo Unico per l’Edilizia a rendere inefficace la presentazione del titolo abilitativo edilizio laddove carente e/o incompleta, ci si scontrerebbe conseguentemente con due tipologie di problematiche comportanti notevoli conseguenze, se da una parte il beneficiario perde l’agevolazione fruita con costrizione al rimborso delle somme, applicazione di sanzioni ed interessi, dall’altra si incaglia nel procedimento burocratico, amministrativo e talvolta penale, tendenzialmente volto alla regolarizzazione dei possibili effettuati abusi.

Ulteriori deduzioni

Considerato il contenuto della norma orientato verso i processi di velocizzazione dell’inizio dei lavori, eludendo gli aspetti cardine, non può non dedursi l’applicabilità laddove si rientri ampiamente nel regime ora voluto della comunicazione di inizio lavori asseverata, limitata a talune tipologie di interventi edilizi.

Improntato erroneamente un cammino “semplificato” ne diverrebbe scontrarsi con eventuali controlli da parte degli organi preposti, ivi compreso quello ottennale dell’amministrazione finanziaria, nonché rigetto del progetto ad opera dell’ufficio tecnico comunale.

Si tratterebbe di andare ad ingenerare un procedimento corredato da sanzioni e formazione di abusi edilizi in un territorio inficiato dai medesimi per gran parte del patrimonio edilizio esistente, come ne è comprova il ritardo nell’avvio dei cantieri Superbonus 110%, anticipati dai numerosi progetti di regolarizzazione edilizia che soggiacciono negli uffici.

Tecnicamente e fiscalmente quella che andrebbe a costituire la corretta prassi nel trasmettere un bagaglio documentale come classificato nel coerente e dovuto titolo edilizio abilitativo è rappresentativo la reale semplificazione in considerazione del fatto che seppur richiesto un maggiore impegno iniziale è chiaro lo stesso iter diventi inappellabile, evitando problematiche susseguenti, con conseguenze, a quel punto, sgradevoli ma prevedibili.

L’abbattimento delle barriere architettoniche, l’intervento “trainato” dall’efficientamento energetico, introdotto nel Super-sismabonus

Al comma 4 dell’art.119 L.77/2020, si prevede, dopo il primo periodo, inserire le opere finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche, sarà, pertanto, ammesso l’accesso per le medesime all’agevolazione del 110% anche laddove si attuino il recupero del patrimonio edilizio, l’adozione di misure antisismiche, la demolizione e ricostruzione, di cui al Supersismabonus.

Terminerebbe la limitazione circa l’agevolazione del 110%, posta nel contesto dell’esecuzione congiunta ad almeno uno degli interventi di efficientamento energetico disposti dallo stesso art.119 al c.1 lett. a), b) e c).

Ciò renderebbe fattibile l’accesso al Sismabonus incentivato con aliquota potenziata, abbinando esso non solo l’installazione degli impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, bensì integrandovi, ulteriormente, anche quelle fondamentali e necessarie opere mirate all’eliminazione delle barriere architettoniche, sia in presenza di persone con disabilità totale, che a favore di soggetti con età superiore ai sessantacinque anni.

In relazione a questo ultimo dato anagrafico occorre invocare le risposte del MEF del 29 aprile u.s. all’interrogazione, per la quale desunta l’irrilevanza della presenza, nell’edificio oggetto di intervento, di soggetti con età raggiunta di 65 anni, divenendone, come prassi di normale progettazione, l’ammissione alle agevolazioni de quò.

Oltremodo, però, necessita attenzione la stessa affermazione del MEF in quanto dovrebbero attendersi decreti attuativi e linee guida finalizzati alla concretizzazione circa la fruizione del beneficio fiscale.

Nuova modalità di calcolo dell’ammontare massimo di spesa agevolabile, l’introduzione del c.10-bis all’art.119

Dovrebbe variare la modalità di calcolo dell’importo massimo detraibile per le spese sostenute, la disposizione si riferisce alle singole unità immobiliari, sia si tratti di interventi di efficientamento energetico, che di miglioramento o di adeguamento antisismico.

Previsto, indi, il massimale di spesa agevolabile vada moltiplicato per il rapporto tra la superficie totale complessiva dell’unità e la superficie media di una unità abitativa immobiliare.

La stessa superficie media dell’u.i. a destinazione residenziale da ricavare dal Rapporto Immobiliare dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, di cui all’art.120-sexiesdecies D.Lgs 385/1993.

Esemplificazione computo ammontare massimo detraibile

La superficie media di un abitazione italiana, individuata dal M.E.F., è pari a mq.117,00, è in relazione alla stessa che viene stabilito l’ammontare massimo del tetto di spesa agevolabile.

Ovvero sia, nel caso specifico delle Onlus, OdV e APS, come da esemplificazione riportata nell’articolo “Superbonus 110% e Onlus: nuovi chiarimenti dal Fisco” se detenuto un edificio avente superficie complessiva di mq.1800 la si rapporta ad un numero di sedici appartamenti medi (1800/117), per i quali moltiplicati i massimali corrispondenti agli interventi da realizzare.

Più concretamente:

poniamo il caso dover eseguire opere di efficientamento energetico, di cui all’art.119 L.77/2020, in un edificio avente superficie totale di mq.360, individuati i lavori in:

• isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali ed inclinate, con massimale di € 50.000,00;
• sostituzione impianti di climatizzazione invernale, con massimale di € 30.000;
• sostituzione infissi con massimale di €60.000/1,10, pari ad €54.945,00;

avuto il risultato dato dal rapporto tra la superficie totale complessiva dell’unità e la superficie media dell’unità abitativa:

• mq.360/117 = 3,08

si effettuerà il prodotto tra la sommatoria dei massimali e lo stesso, quale importo massimo detraibile, pertanto:

€ (50.000,00 + 30.000 + 60.000) = € 140,00 x 3 = € 420.000,00.

Onlus, OdV e APS: richiesti nuovi requisiti soggettivi ed oggettivi

I beneficiari di cui all’art.119, c.9, lett. d-bis), quali le organizzazioni non lucrative di utilità sociale, ONLUS, disciplinate dall’art.10 D.Lgs 460/1997; le organizzazioni di volontariato, OdV, se iscritte nei registri di cui all’ar.6 L.266/1991; le associazioni di promozione sociale, APS, se iscritte nel registro nazionale, regionale e delle province autonome, di cui all’art.7 L.383/2000, dovranno possedere determinati requisiti, ovvero svolgere attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali.

È, inoltre precluso il Superbonus 110% se i soggetti facenti parte del Consiglio di Amministrazione percepiscono compensi o indennità di carica.

Contingentato il raggio degli immobili sui quali ammesse le agevolazioni, diversamente dall’attuale versione dell’art.119 gli immobili appartenenti o gestiti dalle le Onlus, OdV ed APS possono essere censiti catastalmente in qualsiasi categoria, il nuovo provvedimento pone in essere quella limitazione al beneficio, ammettendolo solo per i seguenti immobili:

• B/1, collegi, orfanotrofi, conventi, seminari, ricoveri, ospizi, caserme;
• B/2, ospedali e case di cura senza fine di lucro;
• D/4, ospedali e case di cura con fine di lucro.

Oltremodo le stesse associazioni dovranno possedere specifico titolo in relazione all’immobile che accede alle agevolazioni, ovvero sia detenere la proprietà, la nuda proprietà, l’usufrutto o essere titolati di contratto di comodato d'uso gratuito regolarmente registrato in data anteriore all’entrata in vigore della “riforma”.

Si denota come tra i citati titoli non venga annoverato il Contratto di Locazione.

Il Decreto Legge 59/2021 e le modifiche al Decreto Rilancio

Pubblicato il 6/05/2021 in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge n.59 del 06/05/2021 “Misure urgenti relative al Fondo complementare al Piano nazionale di ripresa e resilienza e altre misure urgenti per gli investimenti”, entrato in vigore l’8/05/2021 e, tempestivamente, aggiornato il successivo 11 maggio, dispone con l’art.1 c.3 variazioni ai c.mi 3-bis ed 8-bis dell’art.119 L.77/2020, modifiche circostanziate a fissare nuove proroghe rispetto alla scadenza per l’effettuazione delle spese finalizzate al godimento del Superbonus.

Seppure il provvedimento si riconduce ai differimenti inseriti dalla Legge di Bilancio 2021 va denotato trattarsi di date ad oggi non approvate dal Consiglio dell’Unione Europea, a tal fine le citazioni con riferimento al “30/06/2022” ed al “31/12/2022”, data quest’ultima estesa a taluni beneficiari che abbiano completato almeno una percentuale pari al 60% dell’intervento complessivo entro il 30/06/2022.

Le proroghe: Condomini, persone fisiche, edifici composti da due a quattro u.i., IACP ed enti assimilati

Il c.8-bis art.119 L.77/2020 è totalmente sostituito nel medesimo fine del poter ampliare le tempistiche entro le quali sostenere le spese agevolate, pertanto, dal testo, come aggiornato dalla Legge di Bilancio 2021, e come sopra esposto le cui proroghe non sono efficaci, si interviene per gli interventi realizzati dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, ivi compresi gli edifici che si compongono da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

In tali casistiche, tenuto fattivamente conto della scadenza effettiva e reale al 31/12/2021, non si può argomentare circa intervenuta variazione bensì di conferma ai termini introdotti con la Finanziaria 2021, ne concerne, pertanto che negli interventi di efficientamento energetico, recupero del patrimonio edilizio ed adozione di misure antisismiche, come contemplati nei contenuti dell’art.119 L.77/2020:

• le persone fisiche che al 30/06/2022 abbiano ultimato il 60% del complessivo lavori previsto, dispongano dell’incentivo 110% anche per le spese effettuate entro il 31/12/2022;
• i condomini, ivi compresi gli edifici composti da due a quattro u.i. in mono-proprietà o in comproprietà disporranno dell’agevolazione 110% sino allo scadere del 31/12/2022;
• dalle modifiche introdotte al c.3-bis dell’art.119 si avrà per gli Istituti autonomi case popolari e gli enti con medesimi scopi sociali degli I.A.C.P., se istituiti sotto forma di società in possesso dei requisiti di cui alla normativa UE in materia di “in house providing”, che realizzano interventi su beni residenziali a loro appartenenti o dagli stessi gestiti per conto dei comuni, l’incentivo fiscale del 110% può essere fruito in relazione alle spese documentate ed a loro carico effettuate a decorrere dall’1/01/2022 sino al 30/06/2023, diversamente dall’attuale scadenza fissata al 30/06/2022, per gli stessi beneficiari, dalle modifiche introdotte al c.8-bis dell’art.119, se alla data del 30/06/2023 siano stati realizzati almeno il 60% dei lavori l’agevolazione del 110% potrà essere estesa sino al 31/12/2023.

Si rammenta come in alcuni casi gli edifici condominiali possono equipararsi alle abitazioni appartenenti agli IACP o da essi enti gestiti, laddove si compongano di unità immobiliari catastalmente censite in categoria A/4 se costituiscono oltre il 50% dell’intero manufatto edilizio.

Resta inteso il vincolo posto alla effettiva attivazione dei più ampi margini temporali, come sopra descritti, da definirsi con successivi provvedimenti legislativi, il cui monitoraggio spetta al MEF sulla base dei dati trimestralmente comunicati dall’ENEA.

Art. 119 L. 77/2020 - Il raffronto tra i commi oggetto di modifica

Il comma 3-bis, dal testo vigente

Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c) le disposizioni dei commi da 1 a 3 si applicano anche alle spese, documentate e rimaste a carico del contribuente sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2022 (31 dicembre 2022 intr. Legge di Bilancio 2021) . Per le spese sostenute dal 1° luglio 2022 la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo.

Il comma 3-bis, dal testo modificato dal D.L.59/2021

Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c) le disposizioni dei commi da 1 a 3 si applicano anche alle spese, documentate e rimaste a carico del contribuente sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2023. Per le spese sostenute dal 1° luglio 2022 la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo.

Il comma 4,dal testo vigente

Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n.63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n.90, l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (30 giugno 2022). Per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo. Per gli interventi di cui al primo periodo, in caso di cessione del corrispondente credito ad un’impresa di assicurazione e di contestuale stipulazione di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione prevista dall’articolo 15, comma 1, lettera f-bis), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n.917, spetta nella misura del 90 per cento. Le disposizioni del primo e del secondo periodo non si applicano agli edifici ubicati nella zona sismica 4 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n.3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n.105 dell’8 maggio 2003.

Il comma 4, dal testo modificato dal D.L.77/2020

c.4 - Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n.63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n.90, l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (30 giugno 2022). Per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo. “Tale aliquota si applica anche agli interventi previsti dall'articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già richiesti ai sensi del comma 2 della presente disposizione.” Per gli interventi di cui al primo periodo, in caso di cessione del corrispondente credito ad un’impresa di assicurazione e di contestuale stipulazione di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione prevista dall’articolo 15, comma 1, lettera f-bis), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n.917, spetta nella misura del 90 per cento. Le disposizioni del primo e del secondo periodo non si applicano agli edifici ubicati nella zona sismica 4 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n.3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n.105 dell’8 maggio 2003.

Il comma 8-bis dal testo vigente

Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati i lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), per i quali alla data del 31 dicembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 30 giugno 2023.

Il comma 8-bis dal testo modificato dal D.L.59/2021

Per gli interventi effettuati dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi effettuati dai condomini di cui al comma 9, lettera a), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023.

Il nuovo introdotto c.10-bis, dal D.L. 77/2020

c.10-bis - Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti:

1. svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
2. siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore all'entrata in vigore della presente disposizione.”

Il comma 13-ter dal testo vigente

c.13-ter – Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Il comma 13-ter dal testo modificato dal D.L.77/2020

c.13-ter – Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

1. mancata presentazione della CILA;
2. interventi realizzati in difformità dalla CILA;
3. assenza dell’attestazione dei dati di dui al secondo periodo;
4. non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.