Superbonus 110%, nuova risposta sulle cooperative a proprietà indivisa

Tra i beneficiari che possono accedere al superbonus 110%, il Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto anche le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per gli interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci (art. 119, comma 9, lettera d)).

Superbonus 110% e cooperative a proprietà indivisa: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

Come funziona nel caso di immobili posseduti dalle cooperative in cui alcune unità immobiliari residenziali sono state assegnate ai singoli soci con contratti di locazione mentre le unità immobiliari ad uso diverso dall'abitativo sono locate sia ai soci che a soggetti terzi?

Ha risposto a questa domanda l'Agenzia delle Entrate con risposta n. 486 del 19 luglio 2021 che ci consente di approfondire l'argomento. In particolare, la cooperativa istante chiede chiarimenti su:

• il criterio da utilizzare al fine di individuare per quali unità immobiliari sarà possibile fruire della detrazione del 110 per cento di cui all'articolo 119, comma 1, lettere a) e b), del Decreto Rilancio, e quelle che, invece, beneficeranno della detrazione del 65 per cento delle spese sostenute ai sensi del successivo comma 2, che, a sua volta, richiama gli interventi di risparmio energetico di cui all'articolo 14 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63;
• come determinare i limiti di spesa massima ammissibili al beneficio e l'importo delle spese imputabili a ciascuna unità immobiliare.

Cooperative come il condominio

Dopo aver ricordato i presupposti di accesso alla detrazione fiscale del 110%, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato la sua circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020, nella quale parlando degli interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, ha chiarito che il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto. L'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.

Il medesimo criterio di calcolo si applica anche nel caso in cui l'edificio non sia in condominio in quanto, come nel caso di specie, interamente di proprietà di un unico soggetto (la cooperativa).

I 2 requisiti di accesso

Per quanto riguarda l'applicazione del bonus 110%, la norma presuppone l'esistenza di due requisiti:

• soggettivo, essendo le stesse riservate, tra l'altro, alle Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, indipendentemente dalla circostanza che l'edificio sia o meno costituito in condominio;
• oggettivo, riguardando interventi realizzati su immobili di proprietà delle predette cooperative assegnati in godimento ai propri soci.

La fruizione del Superbonus 110%

Ciò premesso e fermo restando il rispetto di tutti i requisiti previsti dall'art. 119 del Decreto Rilancio, il superbonus 110% spetta alla cooperativa per tutte le unità immobiliari residenziali di cui si compone il complesso immobiliare locate ai soci, sia per gli interventi trainanti che per i trainati realizzati sulle unità immobiliari assegnate ai soci.

Il bonus 110%, invece, non si applica alle spese relative ad interventi sulle unità immobiliari a destinazione commerciale, considerato che lo stesso riguarda esclusivamente gli interventi eseguiti su immobili residenziali.

La fruizione dell'ecobonus

Sulle unità immobiliari a destinazione commerciale, la cooperativa potrà usufruire della detrazione spettante per gli interventi di riqualificazione energetica di cui al citato articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013, nel rispetto delle condizioni e dei limiti previsti.

Conclusioni

In sintesi, nel caso di specie secondo l'Agenzia delle Entrate:

• è possibile l'applicazione del superbonus 110% relativamente alle unità immobiliari a destinazione abitativa assegnate in godimento ai soci;
• non è possibile l'applicazione del superbonus 110% ma dell'ecobonus ordinario (art. 14 del D.L. n. 63/2013) con riferimento alle unità immobiliari a destinazione diversa da quella residenziale, oggetto di locazione sia ai soci che a terzi, nel limite di spesa o di detrazione previsto per ciascuna tipologia di intervento di efficienza energetica realizzato.