Superbonus 110% e pertinenze: AdE sulla parziale demolizione e ricostruzione

Quello del superbonus 110% con parziale demolizione e ricostruzione di un edificio è un argomento molto delicato che si presta ancora a dubbi e interpretazioni di natura edilizia e procedurale.

Superbonus 110% e parziale demolizione e ricostruzione: la risposta del Fisco

Un nuovo tassello ad un incompleto quadro di riferimento viene fornito dall'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 779 del 16 novembre 2021 resa sul (frequente) caso che prevede la demolizione e rimozione del tetto preesistente e rifacimento dello stesso, per realizzare un locale non abitabile da adibire a stenditoio-lavatoio, da utilizzare come locale accessorio di un'unità abitativa funzionalmente indipendente con accesso autonomo.

Nel caso di specie il sottotetto è accatastato come locale accessorio al fabbricato sottostante e non è dotato di impianto di riscaldamento mentre, il nuovo locale sottotetto, sarà dotato di impianto di riscaldamento. Trattandosi di locale accessorio al fabbricato sottostante non abitabile, lo stesso non sarà accatastato in via autonoma, restando accessorio al fabbricato principale.

La descrizione dell'intervento

L'intervento prevede:

• il rifacimento tetto con coibentazione e relative opere di isolamento termico;
• la realizzazione di pareti perimetrali con relative opere di isolamento termico;
• opere di impermeabilizzazione delle aree scoperte;
• la realizzazione di lattoneria per raccolta di acque meteoriche del tetto;
• la realizzazione di massetti interni ed esterni con relativa posa di mattonelle;
• la posa infissi e ringhiere sui balconi;
• la realizzazione impianto idrico ed elettrico.

Il tutto senza aumento di volumetria trattandosi di demolizione e realizzazione di sopraelevazione non abitabile, definita come asservimento. L'intervento consentirà il salto di almeno due classi energetiche, migliorando il rendimento energetico del tetto stesso e dell'intera abitazione sottostante.

La domanda è semplice: l'Istante, che intende fruire della detrazione spettante ai sensi dell'articolo 16-bis del TUIR per gli interventi sopra descritti, chiede se i soli lavori di coibentazione ed isolamento termico del tetto e delle relative pareti perimetrali nonché la posa degli infissi esterni siano ammessi a fruire del Superbonus 110%.

Il parere dell'Agenzia delle Entrate

Dopo aver riepilogato il quadro normativo di riferimento, l'Agenzia delle Entrate ha ricordato il par. 2.1.1 della sua circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020, con la quale è stato chiarito che ai sensi del comma 1, lett. a) del citato articolo 119, il Superbonus spetta nel caso di interventi "trainanti" di isolamento termico delle superfici opache verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali (coperture, pavimenti) ed inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l'esterno o verso vani non riscaldati che rispettano i requisiti di trasmittanza "U" (dispersione di calore), espressa in W/m²K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico dell'11 marzo 2008 che interessano l'involucro dell'edificio, anche unifamiliare, o dell'unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno sita all'interno di edifici plurifamiliari, con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo. Requisiti che sono stati ridefiniti con il decreto del Ministro dello Sviluppo Economico del 6 agosto 2020 (Decreto Requisiti tecnici ecobonus).

Gli interventi trainati

Il Superbonus spetta anche per gli interventi "trainati" indicati nel comma 2 del medesimo articolo 119. Ai sensi del successivo comma 3 la predetta detrazione spetta a condizione che gli interventi "trainanti" assicurino - anche congiuntamente agli interventi "trainati" - il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'immobile, ovvero «il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata».

Il sottotetto dopo la Legge di Bilancio 2021

Per effetto della modifica apportata dalla legge di bilancio 2021 al citato comma 1, lett. a), dell'articolo 119 del decreto Rilancio, tra gli interventi "trainanti" rientra anche la coibentazione del tetto «senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente».

Anche per tale intervento, agevolabile con riferimento alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, la detrazione è condizionata, tra l'altro, al rispetto delle condizioni indicate nel medesimo comma 1, lett. a). Ciò implica, in particolare, che l'intervento di isolamento termico deve riguardare almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio, anche unifamiliare, o dell'unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno sita all'interno di edifici plurifamiliari.

In sostanza, l'intervento deve riguardare, nella percentuale sopra indicata, le superfici opache verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali (coperture, pavimenti) ed inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l'esterno o verso vani non riscaldati che rispettano i pertinenti requisiti di trasmittanza "U" (dispersione di calore), espressa in W/m²K.

Pertanto, possono essere ammessi al Superbonus anche gli interventi di coibentazione del tetto a condizione, tuttavia, che il predetto requisito dell'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, sia raggiunto con la coibentazione delle superfici che, nella situazione ante intervento, delimitano il volume riscaldato verso l'esterno, vani freddi o terreno. Ai fini del computo della superficie disperdente lorda, quindi, non va conteggiata la superficie del tetto qualora, come nel caso prospettato dall'Istante, il sottotetto non sia riscaldato.

Conclusioni

Nel caso di specie, l'intervento prospettato prevede sia la coibentazione del nuovo tetto con relative opere di isolamento termico che delle pareti perimetrali realizzate a seguito della demolizione e sopraelevazione del tetto preesistente. Essendo l'intervento di coibentazione realizzato su un locale accessorio dell'unità immobiliare funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall'esterno, la verifica del predetto requisito dell'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda nonché del miglioramento di almeno due classi energetiche dell'immobile, ovvero del conseguimento della classe energetica più alta deve essere effettuata rispetto a tale unità immobiliare.

Con riferimento alle spese sostenute per la posa degli infissi, tra gli interventi "trainati" rientrano anche quelli di efficientamento energetico indicati nell'articolo 14 del decreto legge n. 63/2013 eseguiti congiuntamente, tra l'altro, all'intervento di isolamento termico. Pertanto, tra gli interventi in questione rientra anche la sostituzione di finestre comprensive di infissi. L'agevolazione, tuttavia, spetta solo nel caso di sostituzione di componenti già esistenti o di loro parti e non come, nel caso in esame, di nuova installazione.

In assenza delle condizioni richieste ai fini dell'applicazione del Superbonus, gli interventi oggetto dell'istanza di interpello potrebbero, invece, rientrare tra quelli indicati nell'articolo 16-bis del TUIR, per i quali spetta la detrazione attualmente disciplinata dall'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, nel rispetto, tuttavia, dei requisiti e degli adempimenti a tal fine richiesti.

La sostituzione degli infissi

Sulla sostituzione degli infissi appare utile ricordare risposta n. 524 del 30 luglio 2021 con la quale l’Agenzia delle Entrate ha chiarito come comportarsi per l’accesso al superbonus nel caso di modifica dimensionale degli infissi. A seguito di chiarimento fornito direttamente dal Ministero dello Sviluppo Economico, AdE ha ammesso che nel caso di intervento che non prevede demolizione e ricostruzione, la sostituzione degli infissi può essere trainata nel superbonus anche nel caso di spostamento e variazione dimensionale. Ma solo se la superficie "totale" degli infissi nella situazione post intervento è minore o uguale di quella ex ante. Ciò a garanzia del principio di risparmio energetico.

Tesi che ha ritenuto di seguire anche l'Enea.