Superbonus 110% e plurifamiliari: il Fisco sulla comproprietà e residenzialità

Oltre 200 risposte fornite dalla Direzione Centrale dell'Agenzia delle Entrate non sono riuscite a colmare i vuoti lasciati dalla normativa che ha messo in piedi (forse frettolosamente) la detrazione fiscale del 110% (superbonus) prevista dall'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) per gli interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico.

Superbonus 110%: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

È così che a distanza di due anni arrivano nuove risposte su casistiche che meritano un dovuto approfondimento, come l'utilizzo del superbonus 110% per edifici misti plurifamiliari in comproprietà tra persone fisiche. Ed è quello di cui si parla nella risposta n. 298 del 25 maggio 2022 nella quale il Fisco entra nel merito di due edifici plurifamiliari, posseduti in comproprietà al 50% da due coniugi in comunione dei beni, a prevalenza residenziale e così composti:

• edificio A costituito da n. 2 unità immobiliari residenziali (A/3) e n.1 pertinenza di una delle due unità residenziali (C/6);
• edificio B" composto da n. 1 unità immobiliare residenziale (A/2) e da n. 1 negozio (C/1); la superficie dell'unità residenziale è superiore al 50 per cento della superficie complessiva (352 mq l'unità residenziale contro i 60 mq del negozio).

Altra particolarità:

• tutte le unità immobiliari sono funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall'esterno;
• tutte le unità immobiliari residenziali sono dotate di impianto di climatizzazione invernale preesistente.

Superbonus 110%: l'interpello

Sue questi edifici l'intenzione è realizzare:

• interventi trainanti di efficienza energetica (cappotto termico) e antisismici;
• interventi trainati di efficientamento energetico (sostituzione infissi, caldaia e posa di impianti fotovoltaici) sulle singole unità immobiliari residenziali;
• un intervento trainato di istallazione di un ascensore nell'edificio B.

Le domande poste in sede di interpello sono molto interessanti e chiedono:

1. se si può fruire del Superbonus relativamente a taluni interventi "trainati" di riqualificazione energetica, effettuati sulle 2 unità immobiliari residenziali e la relativa pertinenza dell'edificio A, sostenendone interamente le spese, e se la moglie può fruire della detrazione con riferimento alla medesima tipologia di interventi sulla sola unità residenziale (A/2) dell'edificio B, sostenendone interamente le spese;
2. quali sono i limiti di spesa ammessi alla detrazione con riferimento agli interventi antisismici;
3. se per i predetti interventi antisismici possa beneficiare, qualora si verificassero i presupposti richiesti, della proroga della detrazione al 31 dicembre 2022, come previsto dal comma 8-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio;
4. se l'installazione di un ascensore, in presenza di persone ultrasessantacinquenni, quale intervento "trainato" da effettuare congiuntamente agli interventi antisismici "trainanti", abbia la medesima scadenza di completamento di questi ultimi.

Superbonus 110%: la risposta

Prima di rispondere alle domande, come di consueto, l'Agenzia delle Entrate ha riepilogato la normativa di accesso al bonus 110% ed, in particolare, quanto prevede l'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio che consente l'accesso alla detrazione anche nel caso di interventi realizzati su edifici non in condominio, composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche. Norma inserita dalla Legge di Bilancio 2021 ed in vigore a partire dal 1° gennaio 2021.

Proprio su questa tipologia di soggetto beneficiario sono stati chiariti numerosi aspetti anche in Commissione Finanze (interrogazione n. 5-05839 del 29 aprile 2021):

• ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», in assenza di specifiche indicazioni nella norma, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate;
• laddove sussistano tutti i requisiti richiesti dalla norma, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è costituito, comprese le pertinenze;
• va verificato che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza.

Su quest'ultimo punto è stato chiarito che:

• è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50% (nel caso risulta essere inferiore, possono accedere al bonus per le parti comuni solo le unità di tipo residenziale);
• ai fini della verifica della natura "residenziale" dell'edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone.

Il numero di unità immobiliari

In riferimento a quanto previsto all'art. 119, comma 10 del Decreto Rilancio e come chiarito dall'Agenzia delle Entrate stessa con la circolare 24/E del 2020, nel caso di «persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari», il Superbonus si applica limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio.

Nel caso di interventi antisismici, invece, il limite di due unità non sussiste, in quanto l'unico requisito richiesto dalla norma è che tali unità si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3.

Risposta al primo quesito

In merito al primo quesito, la limitazione non è correlata agli immobili oggetto degli interventi, bensì ai contribuenti interessati dall'agevolazione.

Pertanto, nel caso rappresentato l'istante potrà fruire del Superbonus con riferimento alle spese sostenute per gli interventi "trainati" di riqualificazione energetica delle unità immobiliari appartenenti all'edificio A. Ai fini della determinazione del numero massimo di due unità immobiliari, infatti, risulta ininfluente la circostanza che gli immobili oggetto di intervento siano in comunione di beni con la moglie o che quest'ultima fruisca, eventualmente, della medesima agevolazione per interventi di efficientamento energetico di cui abbia sostenuto le spese, effettuati su altri due immobili posti in comunione dei beni.

Ai fini del conteggio non si dovrà, inoltre, tenere conto di eventuali pertinenze delle unità residenziali.

Risposta al secondo quesito

In merito al secondo quesito, conformemente a quanto previsto per l'ecobonus e per il sismabonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell'applicazione del Superbonus, nel caso in cui l'ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.

Nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio, o di edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, nei quali la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è superiore al 50 per cento, ai fini del calcolo dell'ammontare massimo delle spese ammesse al Superbonus vanno conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce).

Nel caso di specie, l'istante potrà fruire del Superbonus relativamente agli interventi antisismici, nel limite massimo di spesa ammissibile pari:

• per l'edificio A, a 288.000,00 euro (96.000 euro per 3 unità immobiliari);
• per l'edificio B, a 192.000 (96.000 euro per 2 unità immobiliari).

Risposta al terzo quesito

In relazione al terzo quesito, concernente l'arco temporale di applicazione del beneficio nel caso di interventi realizzati dai soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio, il precedente comma 8-bis (modificato recentemente ma solo con riferimento ai soggetti della successiva lettera b), comma 9, art. 119), è previsto che il superbonus possa essere utilizzato fino al 31 dicembre 2025 con le seguenti aliquote;

• 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023;
• 70% per quelle sostenute nell'anno 2024;
• 65% per quelle sostenute nell'anno 2025.

Nel caso di specie, l'Agenzia delle Entrate non da peso all'accesso autonomo e all'indipendenza funzionale delle unità immobiliari, ammettendo che le scadenze sono quelle su indicate.

Risposta al quarto quesito

Per quanto riguarda il quarto e ultimo quesito, il Fisco ha ricordato che l'istallazione dell'ascensore è un intervento trainato sia dall'ecobonus 110% che dal sismabonus 110%.

Ai fini del Superbonus, gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche possono essere realizzati:

• sia sulle parti comuni degli edifici,
• che sulle singole unità immobiliari residenziali.

Tali interventi si riferiscono tra l'altro, al rifacimento di scale ed ascensori, all'inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici, di servoscala, a montascale o piattaforme elevatrici.

Tali opere sono ammesse al Superbonus a condizione che rispettino le caratteristiche tecniche previste dal decreto ministeriale 14 giugno 1989, n. 236 e, dunque, possano essere qualificate come interventi di abbattimento delle barriere architettoniche.

Ai fini dell'applicazione del Superbonus, inoltre, è necessario che l'intervento per l'abbattimento delle barriere architettoniche, in quanto "trainato" da uno degli interventi "trainanti" suindicati di efficienza energetica o di miglioramento antisismico, sia realizzato "congiuntamente" a tali interventi.

Tale condizione si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi "trainati" sono ricomprese nell'intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi "trainanti". Ciò implica che, ai fini dell'applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi "trainanti" devono essere effettuate nell'arco temporale di vigenza dell'agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell'agevolazione e nell'intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Nel caso in cui l'intervento per l'abbattimento delle barriere architettoniche sia trainato da uno degli interventi di efficienza energetica trainanti, sarà necessario sia che esso venga realizzato congiuntamente a tali interventi sia che venga assicurato il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta. Il predetto miglioramento va dimostrato mediante l'attestato di prestazione energetica (APE) prima e dopo l'intervento rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

L'istante potrà beneficiare del Superbonus per l'installazione dell'ascensore nell'edificio B a condizione che essa avvenga nell'intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi "trainanti" ed entro il 31 dicembre 2025, periodo di vigenza dell'agevolazione.