Superbonus 110% e plurifamiliari: fuori le pertinenze per la verifica residenziale

La realizzazione di lavori Superbonus 110% in condominio diventa la chiave di accesso agli interventi trainati all’interno delle unità immobiliari che ne fanno parte. Attenzione però: per capire chi ne può usufruire e in quali termini, è necessario definire la residenzialità di un edificio, calcolando la superficie catastale di ogni unità immobiliare. Ma cosa succede nel caso siano presenti delle pertinenze, come box auto, cantine o magazzini? Concorrono al computo oppure no?

Superbonus e residenzialità, il calcolo delle pertinenze

Facciamo un passo indietro. A cosa serve definire la residenzialità di un edificio, in chiave Superbonus? Detto in termini semplici, permette di capire quali unità immobiliari accedono a interventi trainanti e trainati. Ricordiamo infatti che, nel caso di edifici composti da unità immobiliari di natura residenziale e commerciale, è necessario verificare la complessiva "residenzialità" a seguito della quale:

• l'edificio a prevalenza residenziale consentirà l'accesso al Superbonus:
  • per gli interventi trainanti a tutte le unità immobiliari;
  • per quelli trainati alle sole unità residenziali;
• l'edificio a prevalenza non residenziale consentirà l'accesso al superbonus alle sole unità residenziali (sia per interventi trainanti e trainati).

Il primo passo da fare è quindi verificare la residenzialità dell'edificio, che va effettuata considerando la "superficie catastale" di tutte le unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell'allegato C del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, denominato "Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria".

Ed eccoci qui alla domanda iniziale. Come si calcolano le pertinenze nella determinazione della residenzialità di un immobile? Ne parla l’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 314/2022, inerente la determinazione della residenzialità di un edificio condominiale così suddiviso:

• tre unità ad uso residenziale con annessa cantina pertinenziale (categoria catastale A/2);
• due unità adibite a camere d'albergo di proprietà di una società (categoria catastale D/2);
• una autorimessa (categoria catastale C/6) destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari ad uso residenziale.

Come ricorda il Fisco richiamando la circolare n. 24/E del 2020, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni.

Diversamente, se la residenzialità non prevale, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio.

Questo principio è stato ribadito nella successiva circolare n. 30/E del 2020 ove è stato ulteriormente specificato che nel caso di:

• edificio "residenziale nel suo complesso" il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all'imprenditore che nel condominio ha l'ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi "trainati" realizzati sui propri immobili;
• edificio "non residenziale nel suo complesso" - in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50 per cento, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi "trainati" realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali degli immobili "di lusso" escluse (A/1, A/8 e A/9).

Per la verifica che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza, occorre appunto fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell'allegato C del D.P.R. n. 138/1998.

Attenzione però: ai fini della verifica della natura "residenziale" dell'edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione, oppure di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.

Ad esempio, nel caso in esame la verifica deve essere effettuata confrontando la superficie complessiva delle tre unità A/2 ad uso residenziale, con la superficie complessiva dell'intero edificio, scorporando da tale superficie quella relativa all' autorimessa (C/6) destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari ad uso residenziale.

Pertinenze e calcolo dei limiti di spesa

In relazione ai criteri da utilizzare per determinare il limite di spesa massimo agevolabile nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali tale limite è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oggetto di interventi, l'Agenzia ha specificato che:

•  il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, indipendentemente dalla circostanza che le stesse siano o meno servite dall'impianto termico;
• se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è superiore al 50 per cento, vanno conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali.

L'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.

Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio.

Pertanto, nel caso in esame, qualora l'edificio sia residenziale nel suo complesso, il limite di spesa per gli interventi sulle parti comuni è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui si compone l'edificio (nel caso in esame sei unità immobiliari) comprese le unità D/2 e C/6.

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