Superbonus 110% e Bonus ristrutturazioni edilizie: il recupero del sottotetto con cambio di destinazione d'uso

Quanto si parla di interventi edilizi e di detrazioni fiscali, i casi reali sono tanti e tali da imporre sempre le opportune riflessioni prima di partire con i lavori. E quando la detrazione fiscale si chiama “superbonus 110%”, le considerazioni da fare non sono mai semplici. Così a sciogliere le riserve ci pensa l’Agenzia delle Entrate.

Superbonus 110% e recupero sottotetto

Come nel nuovo interpello proposto a cui l’Agenzia delle Entrate ha reso la risposta n. 248/2021 in cui il contribuente intende utilizzare il bonus fiscale previsto dal D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) per ristrutturare un sottotetto con contestuale cambio di destinazione d'uso.

Entrando nel dettaglio, la situazione di partenza rappresentata dall’istante è composta da un edificio di 5 unità immobiliari:

• due di categoria C/2 (Magazzini e locali di deposito) di proprietà dell’istante;
• un sottotetto riscaldato ma non abitabile sempre di proprietà dell’istante;
• tre di categoria A/2 (Abitazioni di tipo civile) di altri due proprietari.

Interventi da realizzare:

• ristrutturazione del sottotetto, senza demolizione ma con un aumento di volumetria rispetto a quella preesistente (secondo quanto previsto dal regolamento urbanistico), con contestuale cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari accatastate in categoria C/2 in un'unica unità immobiliare abitativa di categoria catastale A/2 mediante demolizione pareti esistenti e ricostruzione di nuove pareti per ridistribuzione interna dei locali;
• isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e rifacimento del tetto (intervento trainante sulle parti comuni);
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti a pompa di calore per il riscaldamento e la fornitura di acqua calda sanitaria nonché di serramenti ed infissi dell’appartamento a piano terra;
• demolizione pareti esistenti e ricostruzione di nuove pareti per ridistribuzione interna dei locali nonché sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti a pompa di calore per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda sanitaria degli appartamenti a primo piano;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda sanitaria, sostituzione di serramenti e di infissi dell'immobile dell'istante (che a seguito degli interventi sarà adibito ad abitazione) ed installazione di un impianto fotovoltaico sul tetto "ad esclusivo servizio dell'appartamento al piano sottotetto" (di proprietà dell'Istante);
• manutenzione straordinaria delle aree esterne comuni.

L'istante evidenzia che, prima della realizzazione dei predetti lavori (ante intervento), le unità immobiliari di tipo residenziale rappresentano il 66% dell'intero edificio.

Il quesito

In relazione ai predetti interventi, la domanda non poteva che riguardare l’aspetto relativo alle detrazioni fiscali ed, in particolare, se sia possibile fruire delle detrazioni del 110% previste dal Decreto Rilancio e del 50% per gli interventi di manutenzione straordinaria delle aree esterne comuni nonché per la ristrutturazione del sottotetto, che diverrà abitativo, per la parte esistente.

Il recupero del sottotetto

Per rispondere correttamente all’istanza, l’Agenzia delle Entrate ha prima ricordato tutti i presupposti normativi previsti dal D.L. n. 34/2020. Relativamente agli interventi prospettati, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per quanto riguarda l'individuazione delle parti comuni interessate dall'agevolazione, è necessario far riferimento all'articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono parti comuni, tra l'altro, il suolo su cui sorge l'edificio, i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Ciò premesso, resta fermo che per accedere al superbonus è necessario dimostrare il miglioramento energetico dell’edificio (doppio salto di classe) mediante la produzione dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE), ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Miglioramento energetico che va valutato sull'intero edificio in condominio e non con riferimento alle singole unità immobiliari che lo compongono.

Le agevolazioni che può fruire l’istante

Considerato che l’Agenzia delle Entrate non può rispondere su situazioni che riguardano altri proprietari, ha chiarito quali sono le detrazioni fiscali a cui può accedere l’istante:

• per gli interventi di isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e rifacimento del tetto, del Superbonus quale intervento trainante (art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio);
• per l'installazione di un impianto fotovoltaico, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda sanitaria, sostituzione di serramenti e di infissi dell'immobile dell'istante, effettuati sull'immobile di sua proprietà con riferimento alla parte esistente e a condizione che le unità immobiliari in categoria C/2 diventino abitative a seguito degli interventi, del Superbonus quali interventi trainati (art. 119, commi 2 e 5 del Decreto Rilancio);
• per la ristrutturazione del sottotetto mediante "demolizione pareti esistenti e ricostruzione di nuove pareti per ridistribuzione interna dei locali" con "contestuale cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari C2 in un'unica unità immobiliare abitativa A2" e con riferimento alla parte esistente, della detrazione del 50% di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del TUIR, entro il limite di spesa di 96.000 euro.

Limiti di spesa ammessi

Con riferimento ai limiti di spesa ammessi al Superbonus, per gli interventi che comportino l'accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell'applicazione delle predette detrazioni.