Superbonus 110%: le scadenze in caso di demolizione e ricostruzione

Introdotto dall’art. 1, comma 3, lettera b del D.L. n. 59/2021 (Decreto Foldone), convertito, con modifiche, dalla Legge n. 101/2021, ed ora sostituito dall’art. 1, comma 28, lettera e) della Legge n. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022), il nuovo comma 8-bis, art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha individuato alcune eccezioni temporali alla scadenza prevista per gli interventi che accedono alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

Superbonus 110%: il nuovo comma 8-bis, art. 119 del Decreto Rilancio

Entrando nel dettaglio, ecco di seguito il testo completo del comma 8-bis:

Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, nonché quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell’anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025. Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio, e dalle cooperative di cui al comma 9, lettera d), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023.

Il comma in questione prevede delle eccezioni alla regola generale che fissa la scadenza per gli interventi di superbonus al 30 giugno 2022. Eccezioni valide per i seguenti soggetti beneficiari previsti all'art. 119, comma 9 del Decreto Rilancio:

• lettera a) - condomini e persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, proprietari o comproprietari con altre persone fisiche, di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate - e lettera d-bis) - organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione (scadenza unica);
• lettera b) - persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;
• lettera c) - IACP - e lettera d) - cooperative di abitazione a proprietà indivisa.

Altra importante eccezione riguarda le persone fisiche, quindi lettera b), per gli interventi trainati all'interno di edifici plurifamiliari, che seguono le scadenze degli interventi trainanti.

Superbonus 110%: il dubbio in caso di demolizione e ricostruzione

La nuova versione del comma 8-bis potrebbe far emergere il dubbio sulla scadenza temporale degli interventi di demolizione e ricostruzione realizzati da persone fisiche su edifici unifamiliari. In questo caso, qual è la scadenza? Alcuni hanno risposto, forse troppo frettolosamente, che in caso di demoricostruzione di edifici unifamiliari non abbia effetto il vincolo al raggiungimento di almeno il 30% dell’intervento complessivo entro la data del 30 giugno 2022 propedeutico per lo slittamento della scadenza al 31 dicembre 2022, e che l'orizzonte temporale seguirebbe quello dei condomini.

Come sempre, occorre evitare personalismi, protagonismi e prendere come unico riferimento la norma che in questo caso è il comma 8-bis che va letto periodo per periodo e nel suo insieme. Analizzando questo comma è possibile individuare tre periodi che riguardano distintamente:

1. i soggetti di cui alle lettere a) e d-bis);
2. i soggetti di cui alla lettera b);
3. i soggetti di cui alle lettere c) e d).

Nel primo periodo, che ricordiamo riguarda solo alcuni soggetti, si fa ricomprendere nelle scadenze anche gli interventi “effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”. Questa parte di periodo risulta essere un completamento del testo riguarda “gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, […]”.

Maggiore riscontro è desumibile anche nel contenuto del secondo periodo, stesso comma 8-bis, successivo la prima specifica ed appositamente formulato per precisare le condizioni normative alle quali sottoporre gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari dalle persone fisiche “al di fuori dell’esercizio al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari” con la discriminante la detrazione del 110% spetti anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 se alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30%.

Concetto ancor più avvalorato dal seguente terzo periodo nel cui contenuto è espressamente precisato anche relativamente agli interventi trainati realizzati da persone fisiche nelle unità abitative ricadenti in edifici I.A.C.P., ovvero dalle Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, nei quali effettuato l’intervento Superbonus 110%, per le quali se al 30/06/2023 sia stato realizzato almeno il 60% dell’intervento complessivo slitterà la scadenza ultima al 31/12/2023.

In definitiva, molto semplicemente, il legislatore ha voluto precisare che la scadenza per i soggetti di cui alle lettere a) e d-bis) vale anche nel caso di intervento di demolizione e ricostruzione. Eccezione non valida per i soggetti di cui alla lettera b), la cui scadenza resta sempre al 31 dicembre 2022 con il vincolo del SAL al 30% entro il 30 giugno 2022, anche nel caso di demolizione e ricostruzione.

Superbonus 110%: le eccezioni alla scadenza del 30 giugno 2022

L'analisi del comma 8-bis porta a ritenere valide le seguenti eccezioni alla regola del 30 giugno 2022, per i soggetti di cui alle lettere del comma 9, art. 119 del Decreto Rilancio: