Superbonus 110% e Stato legittimo: abusi edilizi a rischio sanzione penale

Tra le innovazioni più rilevanti arrivate dal Decreto Legge n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) vi è senz’altro la modifica dell’art. 119, comma 13-ter del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Sto parlando di superbonus 110% e abusi edilizi o per meglio dire stato legittimo.

Superbonus 110%, abusi edilizi e stato legittimo

Fino a giugno 2021 l’abuso edilizio è sempre stato un ostacolo a chiunque volesse fruire di una detrazione fiscale. L’art. 49 del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia) prevede, infatti, che un intervento edilizio su un immobile abusivo non può fruire di alcuna agevolazione dello stato.

Questa disposizione, unita ad uno stato di salute edilizio molto carente, ha generato più di una riflessione nella fruizione di un bonus fiscale come il superbonus 110% che prevede molti adempimenti e una agevolazione che, se persa, creerebbe parecchie problematiche. Un conto è, infatti, perdere il 50% di poche migliaia di euro, altro conto è perdere il 110% di diverse centinaia di euro oltre sanzioni.

La conseguenza è stata che pure essendo sempre esistito, degli effetti dell’art. 49 del Testo Unico Edilizia se ne è cominciato a discutere solo nell’ultimo anno e mezzo. Discussioni che hanno portato prima all’inserimento nell’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 del comma 13-bis (ad opera del Decreto Legge n. 104/2020) e poi alla sua completa riscrittura da parte del Decreto Legge n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis).

Lo stato legittimo dopo il Decreto Semplificazioni

Prima di entrare nel dettaglio degli effetti delle modifiche apportate dal D.L. n. 77/2021, è opportuno ricordare una delle modifiche apportate al Testo Unico Edilizia dal primo Decreto Semplificazioni, il Decreto Legge n. 76/2020 che tra le altre cose ha aggiunto il comma 1-bis all’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001. Come questo nuovo comma viene definito lo “stato legittimo” di un immobile come:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Superbonus 110% e stato legittimo: le modifiche post Decreto Semplificazioni-bis

Come detto, il Decreto Legge n. 77/2021 ha completamente riscritto il comma 13-ter nel seguente modo:

Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

La nuova versione del comma 13-ter prevede un regime edilizio e fiscale particolare per tutti gli interventi di superbonus 110% senza demolizione e ricostruzione, a mente del quale non è più necessaria la verifica di conformità edilizio-urbanistica per avviare il cantiere. Come specificatamente indicato “La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.

Prevede pure un regime particolare dal punto di vista fiscale perché non sono più previste le cause di decadenza di cui all’art. 49 del d.P.R. n. 380 del 2001. Adesso il bonus 110% viene perso solo in caso di:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza degli estremi del titolo abilitativo o dell’attestazione dell'immobile;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni necessarie per gli interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico.

Superbonus 110% e stato legittimo: cosa accade agli abusi edilizi

A questo punto è possibile dire che l’abuso edilizio presente su un immobile legittimamente edificato non blocca più il superbonus 110%. Ciò detto è anche bene ricordare il successivo comma 16-quater:

Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.

Ciò significa che il potere di vigilanza della pubblica amministrazione resta sempre impregiudicato. La presentazione della CILA non sanerà alcun abuso pre-esistente.

Abbiamo finito? assolutamente no. È sempre bene tenere a mente l’orientamento della giurisprudenza di cassazione per la quale qualsiasi intervento (anche di manutenzione ordinaria) realizzato su un immobile che presenta degli abusi rappresenta una ripresa dell’attività edilizia illegale.

La Corte di Cassazione (sentenza 29 marzo 2021, n. 11788) ha ritenuto configurabile la violazione dell'art. 44 (sanzioni penali) del d.P.R. 380 del 2001 per ogni intervento (anche di manutenzione ordinaria) su un immobile illegittimo: "In tema di reati edilizi, qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l'abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l'edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente”.

Ciò vuol dire che anche un intervento di superbonus 110% su un immobile che presenta abusi fa incorrere alle sanzioni penali di cui all’art. 44, ovvero:

• l'ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
• l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione;
• l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell'articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Superbonus 110%: le violazioni formali e rilevanti

A questo occorre aggiungere che il Decreto Legge n. 77/2021 ha aggiunto all’art. 119 del Decreto Rilancio il comma 5-bis:

Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell'ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell'erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.

Esisterebbero dunque violazioni di tipo formale e violazioni rilevanti. Non è ancora chiaro il confine tra le due e solo in futuro lo scopriremo. Nelle more è possibile affermare il principio per il quale una violazione puntuale non inficerà il beneficio fiscale nella sua interezza. Volendo fare un caso pratico, se un condominio realizza dei lavori trainanti e i singoli condomini dei trainati, se uno di questi ultimi viola delle norme in modo rilevante, la decadenza del beneficio si applicherà solo al suo intervento e non a quello di tutto il condominio.