Superbonus 110% e stato legittimo: niente più verifiche sulle CILA e accesso agli atti negato

L'art. 33 del Decreto Legge n. 77/2021 (ancora da convertire in legge) ha modificato alcuni commi dell'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che ha messo in piedi nel nostro ordinamento le detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

Superbonus 110% senza demolizione e ricostruzione: CILA senza stato legittimo

Tra le modifiche su cui si è largamente discusso, vi è la sostituzione del comma 13-ter, art. 119 del Decreto Rilancio, mediante il quale si sta provando a dare uno slancio agli interventi di superbonus 110%, bypassando il "problema" della conformità urbanistica-edilizia degli immobili.

Non è, infatti, un mistero che l'audit iniziale relativo alla verifica dello stato legittimo degli immobili ha generato più di una problematica che ha rallentato parecchio le pratiche di superbonus 110%. Principalmente per le difficoltà dovute all'accesso agli atti che, complice la pandemia e la pessima digitalizzazione degli sportelli unici per l'edilizia, ha disilluso molti possibili beneficiari.

Entrando nel dettaglio, il nuovo comma 13-ter ha previsto che tutti gli interventi di superbonus 110% che non prevedono la demolizione e ricostruzione dell'edificio, possono essere realizzati utilizzando la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) prevista all'art. 6-bis del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Una particolare CILA (da noi ribattezzata CILAS, comunicazione di inizio lavori asseverata per il superbonus) in cui non è più necessario attestare lo stato legittimo ma solo:

• per gli immobili post 1 settembre 1967, gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione;
• per gli immobili pre 1 settembre 1967, attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Ma non solo, perché il Governo, con una scelta molto discutibile, ha previsto che la decadenza del beneficio fiscale non operasse più (come previsto all'art. 49 del DPR n. 380/2001) in presenza di abusi edilizi, ma solo nei casi di:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell'attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero dell'attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall'art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.

Abusi edilizi, autodenuncia e ripresa dell'attività "criminosa"

In tutto questo c'è da considerare almeno due aspetti:

• il primo è relativo al fatto che la presentazione di una CILA che rappresenta uno stato di fatto difforme all'ultimo titolo edilizio, comporta una vera e propria autodenuncia al SUE (con tutti gli effetti e le sanzioni previste dal Testo Unico Edilizia);
• il secondo riguarda l'orientamento consolidato da parte della giurisprudenza di Cassazione per la quale "Qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l'abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l'edificio su cui si interviene sia stato costruito legittimamente".

La circolare del Comune di Catania

Ma a tutto c'è un rimedio. Come quello individuato dalla Direzione Urbanistica e Gestione del Territorio (URBAMET) del Comune di Catania con la Circolare 14 giugno 2021, prot. 240545, che farà certamente discutere.

Con questa circolare è stato trattato il problema e dopo aver segnalato la nuova versione del comma 13-ter si sono date delle linee guida operative ai professionisti. Linee guida molto discutibili. Analizziamole insieme.

Intanto è stato messo nero su bianco che per gli interventi di superbonus senza demo-ricostruzione "non è più necessario per i professionisti verificare preventivamente, attraverso accesso agli atti se lo stato attuale dell'immobile sia, o no, conforme al progetto a suo tempo approvato con titolo edilizio".

Qui la prima domanda. Benché la verifica dello stato legittimo sia verificata dal professionista, nell'attuale versione del modello CILA regionale la verifica di conformità urbanistica è dichiarata dall'interessato. Nell'attesa del nuovo modello (la CILAS), è sufficiente per l'interessato non mettere la spunta sulla casella prevista dall'attuale modulistica?

Ma andiamo avanti. Il Comune di Catania "invita a non presentare ulteriori domande di accesso agli atti in ordine a progetti edilizi per la finalità suddetta. Le pratiche riportanti richiesta di accesso per le finalità in argomento verranno archiviate d'ufficio".

Qui la seconda domanda. Quindi un contribuente che volesse cogliere l'occasione del superbonus per verificare e nel caso regolarizzare il proprio immobile da piccoli o grandi abusi, nel Comune di Catania non potrà farlo?

Continuando con la lettura della circolare di Catania si parla:

• della compensazione dei diritti di segreteria pagati per gli accessi agli atti già richiesti;
• del fatto che la CILA potrà essere presentata solo per gli immobili legittimamente edificati e non su abusi totali;
• delle attestazioni che dovranno essere indicate nella CILA;
• della nuova modulistica che sarà inserita nel portale telematico del SUE di Catania.

Ma è la parte finale della circolare che desta non poche perplessità. Secondo il SUE di Catania "gli uffici non effettueranno alcun controllo finalizzato alla verifica di eventuali abusi già esistenti, con riguardo alle pratiche edilizie che saranno presentate ai sensi dell'art. 33 del Decreto Legge n. 77/2021; resta inteso che l'applicazione di tali disposizioni non costituisce "legittimazione" di eventuali abusi che possono effettivamente esistere e che di conseguenza potrebbero riemergere in occasione di successive verifiche di regolarità edilizia che siano richieste dalla legge per diversi fini (atti di compravendita, mutui, nuovo o diverso intervento edilizio, denuncia del vicino ecc...): verifiche che - lo si sottolinea - tuttavia non inciderebbero sulla pratica presentata ai sensi del richiamato art. 33 e relativi effetti anche fiscali".

Le linee guida del SUE di Genova

Stessa cosa avviene al SUE di Genova che ha emanato una circolare con degli indirizzi operativi per far fronte alle modifiche dell'art. 77 del D.L. n. 77/2021. Anche in questo caso le indicazioni ai professionisti sono le stesse:

• accesso agli atti negato per le pratiche di superbonus;
• niente verifiche sulle CILA di interventi di cui all'art. 119 del Decreto Rilancio.

In buona sostanza nessuna verifica sugli interventi di Superbonus e nessuna possibilità di perdere il beneficio fiscale oppure essere sanzionato per un controllo del SUE. Scelta corretta e in linea con la ratio del nuovo comma 13-ter o sbagliata? A voi la parola!

Vuoi segnalarmi una circolare da parte di un altro SUE? scrivimi a redazione@lavoripubblici.it