Superbonus 110% e super-condomini: nuovi chiarimenti dal Fisco

Superbonus 110% e condomini: per la fruizione delle detrazioni fiscali del 110% nei condomini o negli edifici composti da più unità immobiliari, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito sin dalla prima circolare esplicativa (la n. 24/E dell'8 agosto 2020) che occorre a monte verificare la "residenzialità" dell'immobile nel suo complesso.

Superbonus 110%: come si calcola la residenzialità?

In base al fatto che la superficie residenziale sia maggiore o minore del 50% di quella complessiva, cambia molto nelle possibilità di utilizzare il bonus 110%. Ma come si verifica esattamente questa "residenzialità"? Quali parametri occorre prendere in considerazione? A rispondere a queste domande ci ha pensato ancora una volta l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 10 dell' 11 gennaio 2022.

Nel nuovo interpello sottoposto al giudizio del Fisco, l'istante è sostanzialmente un supercondominio composto da 3 edifici:

• edificio A: 4 unità immobiliari ad uso abitativo;
• edificio B: 6 unità immobiliari, di cui 2 ad uso abitativo e 4 a diversa destinazione;
• edificio C: un immobile in categoria D/6, strutturalmente separato e con accesso autonomo tramite un vano al piano terra del dell'edificio B.

Il supercondominio in questione vorrebbe realizzare:

• l'intervento "trainante" di coibentazione delle superfici opache che interesseranno almeno il 25% della superficie totale disperdente e la sostituzione dell'impianto termico;
• gli interventi "trainati" di sostituzione di serramenti e infissi e l'installazione di impianti fotovoltaici.

Inoltre, gli edifici A e B dispongono di un unico impianto termico centralizzato per la climatizzazione invernale, mentre l'edificio C è dotato di impianto di riscaldamento autonomo e non ha nessun servizio energetico in comune con gli altri edifici.

La domanda non è banale: quali sono le modalità di calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e di quella delle unità non residenziali? ai fini del predetto calcolo, va conteggiata anche la superficie dell'edificio C (se nel calcolo fosse inclusa la superficie di tutto il complesso, la superficie residenziale risulterebbe pari al 45% della superficie complessiva dei tre edifici)?

Superbonus 110% e residenzialità: la proposta dell'istante

Generalmente parliamo unicamente della risposta dell'Agenzia delle Entrate. In questo caso facciamo un'eccezione perché merita attenzione la soluzione proposta dall'istante in cui ricorda il "Vademecum APE convenzionale" in cui l'Enea ha ammesso che nell’Ape convenzionale possano essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica. Secondo l'istante, ai fini del calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari ad uso residenziale e di quella non residenziale, non si dovrebbe tener conto della superficie dell'edificio C.

Superbonus 110% e residenzialità: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

Dopo aver ricordato la norma agevolativa, l'Agenzia delle Entrate ha confermato il principio per il quale:

• qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio in condominio sia superiore al 50 per cento dell'intera superficie dell'edificio stesso, è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di tale edificio;
• qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50 per cento, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

In tale ultimo caso, i soli possessori di unità immobiliari residenziali potranno fruire del Superbonus anche per interventi "trainati" realizzati su tali unità immobiliari, sempreché queste ultime non rientrino tra le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, escluse dal beneficio ai sensi del comma 15, articolo 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Inoltre, ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell'edificio, comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9).

Superbonus 110% e residenzialità: conclusioni

Nel caso di specie la verifica sulla residenzialità va, dunque, effettuata tenendo conto di tutti di edifici che compongono il condominio. Anche dell'edificio C a nulla rilevando che quest'ultimo non abbia servizi energetici in comune con gli altri due edifici e che sia eventualmente provvisto di accesso autonomo dall'esterno.

La sussistenza dei requisiti dell'indipendenza funzionale e della presenza di accesso autonomo dall'esterno rileva, infatti, al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all'interno di edifici plurifamiliari e non anche ai fini della individuazione degli edifici in condominio.

Considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è pari al 45% della superficie complessiva dei tre edifici, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione che potranno fruire della detrazione anche relativamente alle spese sostenute per interventi "trainati" realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali sempreché non rientranti tra le categorie catastali escluse dal beneficio (A/1, A/8 e A/9), nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa in esame e ferma restando l'effettuazione di ogni adempimento previsto.