Superbonus 110% e unifamiliari con fondazioni in comune: è condominio?

Sono proprietario di due villette adiacenti bifamiliari, costruite su delle fondazioni in comune (senza soluzione di continuità). Il requisito previsto dall’art. 1117 del c.c., che prevede come parti comuni di edifici “le fondazioni”, è sufficiente a definire il concetto di condominialità (condomino minimo) di due villette adiacenti, autonomamente accatastate?

Superbonus 110% e unifamiliari con fondazioni in comune: la risposta dell'esperto

L’art. 1117 del Codice Civile individua le parti che sono “oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio”. Tra queste sono indicate, al comma 1, oltre al suolo su cui sorge l'edificio, ai muri maestri, ai pilastri, alle travi portanti, ai tetti e ai lastrici solari, etc, anche le fondazioni.

Tuttavia i soggetti ai quali si riferisce il medesimo articolo sono i “proprietari delle singole unità immobiliari”. Si deduce, come confermato anche dalla giurisprudenza, che per potersi configurare un condominio, i proprietari delle unità immobiliari che formano l’edificio devono essere necessariamente molteplici, almeno due.

Pertanto il caso descritto dal gentile lettore non configura un condominio ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile. Si tratta forse di un edificio composto “da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate” possedute da un unico proprietario (art. 119, comma 9, DL34/2020)?

A parere dello scrivente non si tratta nemmeno di questo, poiché le villette sono descritte come “adiacenti”, ovvero costituite da due corpi di fabbrica staccati nella parte fuori terra, pur avendo le fondazioni comuni. In tal modo si configurano due distinti “edifici”, intesi come “Costruzioni stabili, dotate di copertura e comunque appoggiate o infisse al suolo, isolate da strade o da aree libere” (rif. Quadro delle definizioni tecniche uniformi) e due distinte “unità strutturali” in quanto “delimitate o da spazi aperti, o da giunti strutturali” (rif. Circolare 7 del 21/01/2019 esplicativa delle NTC2018).

Alla luce di quanto sopra si deduce che trattasi di due villette unifamiliari, con scadenza delle agevolazioni Superbonus al 31/12/2022, a condizione che entro il 30 giugno sia stato eseguito il 30% dei lavori complessivi e con massimali calcolati su ciascuna di esse.