Superbonus 110% e unità collabenti: ok al frazionamento prima dell'intervento
L’esperto risponde sul Superbonus 110%: è possibile frazionare una unità collabente e godere di più tempo e limiti di spesa prima dell'intervento?
Vorrei utilizzare il superbonus 110% per un intervento di demolizione e ricostruzione di due unità che nascono dal frazionamento di una unità collabente. È possibile oppure ci sono delle controindicazioni?
Superbonus 110% e unità collabenti: l'esperto risponde
È una di quelle domande "standard" che negli ultimi mesi arrivano alla posta di LavoriPubblici.it e che nello specifico riguarda uno dei temi più caldi e interessanti: l'utilizzo delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) messe a punto dal Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) negli interventi di demolizione e ricostruzione delle unità collabenti.
Precisiamo subito che la possibilità di superbonus 110% per gli interventi di demolizione e ricostruzione di unità collabenti è espressamente prevista all'art. 119, comma 1-quater del Decreto Rilancio che prevede:
"Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A";
e al comma 3 che ad un certo punto prevede:
"Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all'agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380".
Superbonus 110%: orizzonte temporale e limiti di spesa
Chiarito che il superbonus 110% può essere utilizzato per le unità collabenti anche nel caso di demolizione e ricostruzione qualificata come "ristrutturazione edilizia" (art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380 del 2001), a questo punto vale la pena spendere due righe di codice per comprendere le motivazioni che stanno alla base di eventuali frazionamenti prima dell'intervento di superbonus.
Il Decreto Rilancio prevede, infatti, enormi differenze tra le tipologie di immobile beneficiario del bonus 110% in termini di:
- orizzonte temporale disponibile;
- limite di spesa massimo.
In particolare, vi è grande differenza se abbiamo di fronte un edificio uni o plurifamiliare. Gli edifici unifamiliari (le cosiddette "villette") hanno:
- orizzonte temporale che scade il 30 giugno 2022 con possibilità, se entro questa data si completa di 30% dell'intervento complessivo, di arrivare al 31 dicembre 2022;
- limite di spesa "singolo" anche nel caso di presenza di pertinenze (negli unifamiliari le pertinenze non fanno limite di spesa autonomo).
Tra gli edifici plurifamiliari si possono considerare i condomini (anche minimi) e i condomini "di fatto" ovvero unità immobiliari che possedendo parti in comune (ad esempio il tetto o un muro) possiedono il requisito di condominialità). Per questa tipologia di edificio:
- l'orizzonte temporale scade al 2025 (aliquota al 110% fino al 31/12/2023, 70% nel 2024 e 65% nel 2025);
- limiti di spesa "plurimi" ovvero moltiplicati per il numero delle unità immobiliari costituenti l'edificio (ed in questo caso le pertinenze hanno limite di spesa autonomo).
Superbonus 110%: frazionamento e accorpamento
Risulta chiaro che la situazione di partenza, prima della presentazione del titolo necessario all'avvio degli interventi di superbonus, risulta di fondamentale importanza. L'Agenzia delle Entrate ha ripetutamente chiarito che nel caso in cui l'intervento di superbonus porti ad un organismo edilizio diverso (frazionamento o accorpamento), va valorizzata sempre la situazione al Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Principio che vale sia in caso di accorpamento (da X unità immobiliari a X-Y) o di frazionamento (da X unità immobiliari a X+Y).
Il frazionamento delle unità collabenti
Andiamo adesso alla domanda del nostro gentile lettore. L'unità collabente viene frazionata in due al catasto prima della realizzazione degli interventi di superbonus. Quale orizzonte temporale va considerato? quali limiti di spesa per eco e sismabonus potenziati?
La domanda non è banale e come spesso accade ci viene in aiuto l'Agenzia delle Entrate. In questo caso ci aiuta l'ultima guida pubblicata dal Notariato Immobili e bonus fiscali 2022. Nella guida leggiamo "Si fa presente che la soluzione adottata per le unità accatastate in F/2 si è ritenuta applicabile anche nel caso in cui prima degli interventi, l’immobile esistente sia frazionato in più unità immobiliari provvisoriamente accatastale in categoria F/4 destinate ad abitazioni".
Tesi che proviene dalla lettura della risposta 13 aprile 2021, n. 241 in cui l'Agenzia delle Entrate scrive:
Con riferimento alle spese sostenute per gli interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 ("unità collabenti"), con la citata circolare 19/E del 2020 è stato precisato che spettano le detrazioni di cui all'articolo 16-bis del TUIR, in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Si perviene ad analoga conclusione anche con riferimento all'ipotesi (come prospettata dall'Istante) in cui, prima degli interventi, l'immobile esistente, sia frazionato in più unità immobiliari provvisoriamente accatastate in categoria F/4, destinate ad abitazioni.
Sull'argomento vale la pena ricordare alcuni approfondimenti da noi pubblicati:
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