Superbonus 110% su unità indipendenti: si può applicare a un immobile locato da una società?

Per essere definita come indipendente da un punto di vista funzionale e accedere alle agevolazioni previste per il Superbonus 110%, un’unità residenziale deve avere almeno tre installazioni o impianti di proprietà esclusiva ed essere dotata di un accesso autonomo dall'esterno. A confermarlo è l’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 376/2022.

Superbonus 110% su unità funzionalmente indipendenti: la risposta dell'Agenzia delle Entrate

La questione riguarda l’accesso alle detrazioni Superbonus 110% da parte di un contribuente che ha stipulato un contratto di locazione di una unità immobiliare di categoria A/3 con accesso indipendente dalla strada pubblica e dotata di autonome utenze relative alla corrente e al gas, di proprietà della società del coniuge, e che vuole eseguire interventi di efficientamento energetico di cui all'articolo 119 del D.L. n. 34/2020, comprendenti la realizzazione del cappotto termico, l'installazione di pannelli solari fotovoltaici, la sostituzione dell'attuale impianto di climatizzazione invernale con uno a pompa di calore nonché la sostituzione di tutti gli infissi.

Dopo il consueto richiamo al quadro normativo di riferimento, ovvero l'art. 119 del D.L. n. 34/2020, che indica nei commi da 1 a 8 le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus e nei commi 9 e 10 l'ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale, l’Agenzia ha citato la circolare n. 24/E del 2020, la quale specifica che:

• la detrazione spetta anche alle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che sostengono le spese per interventi effettuati su unità immobiliari detenute in base ad un titolo idoneo (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio e che siano in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario;
• la detrazione spetta anche per gli interventi " trainanti" di risparmio energetico indicati al comma 1 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per quelli "trainati" indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo realizzati su una «unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno».

Superbonus 110% su unità indipendenti in edifici plurifamiliari: i requisiti

Entra quindi in gioco il comma 1-bis dell’art. 119 del decreto Rilancio, il quale stabilisce che, ai fini del Superbonus:

• per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva;
• un'unità immobiliare può ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:
  • impianti per l'approvvigionamento idrico;
  • impianti per il gas;
  • impianti per l'energia elettrica;
  • impianto di climatizzazione invernale.

Il richiamo è nuovamente alla circolare n. 24/E del 2020, nella quale è stato chiarito che le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza dei requisiti di «indipendenza funzionale» e di «accesso autonomo dall'esterno.

Da questo punto di vista, non rileva che l'edificio di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. L'unità abitativa all'interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso indipendente può infatti fruire del Superbonus autonomamente, a prescidere dal fatto che faccia parte di un condominio oppure di un edificio composto da più unità immobiliari (fino a quattro) di un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti e disponga di parti comuni con altre unità abitative (come, ad esempio, il tetto).

Inoltre, gli interventi effettuati su una unità abitativa «funzionalmente indipendente» e con «uno o più accessi autonomi dall'esterno» possono essere ammessi al Superbonus indipendentemente dalla circostanza che tale unità immobiliare sia ubicata in un edificio escluso dall'agevolazione in quanto, ad esempio, come nel caso in esame, sia composto da più unità immobiliari di proprietà di una società e, dunque, di un soggetto diverso da una persona fisica al di fuori dell'esercizio di impresa o di arti o professioni.

Superbonus 110% su unità locata e di proprietà di una società

Per quanto riguarda il caso in esame, esso riguarda un'unità immobiliare residenziale detenuta da un soggetto in forza di un contratto di locazione, con accesso autonomo dalla strada pubblica e dotata di autonome utenze relative alla corrente e al gas.

Sul punto, il Fisco ha nuovamente richiamato il comma 1-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio, ai fini della sussistenza del requisito della indipendenza funzionale è necessario che l'unità immobiliare sia dotata di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva.

Pertanto, qualora l’unità immobiliare abbia almeno un'altra installazione o impianto di proprietà esclusiva (ad esempio, per l'approvvigionamento idrico oppure l'impianto di climatizzazione invernale) e sia dotata di accesso autonomo dall'esterno, anche se l'edificio è di proprietà di una società, il titolare del contratto di locazione regolarmente registrato può fruire del Superbonus a condizione che abbia ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori e nei limiti delle spese dallo stesso sostenute.

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