Superbonus 110%: utilizzabile anche per aree di fabbricato demolito e immobili diruti?

Quando si tratta (tanto) un certo argomento, si corre il rischio di lasciarne fuori tanti altri di uguale importanza. È accaduto quando si è parlato del superbonus 110% con specifico riferimento applicativo all'intervento di demolizione e ricostruzione.

Superbonus 110%: la demolizione e ricostruzione

Un tema che su queste pagine abbiamo trattato parecchio sia dal punto di vista edilizio-urbanistico con la definizione ristrutturazione edilizia per l'intervento di demolizione e ricostruzione, che da quello fiscale con l'applicazione dei vari bonus edilizi nel caso di edifici esistenti e nuove costruzioni.

Riferendoci molto spesso alle unità collabenti (categoria catastale F/2), è possibile avere l'errata convinzione che l'utilizzo del superbonus 110% sia concesso solo all'intervento di demolizione e ricostruzione di questa tipologia di edifici che, com'è noto, devono possedere determinate caratteristiche.

Superbonus 110%: le unità collabenti

Come chiarisce la stessa Agenzia delle Entrate, per l'iscrizione al catasto in categoria F/2, l'immobile deve essere caratterizzato da un notevole livello di degrado che ne determini l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale, temporalmente rilevante. In questo caso, il proprietario ha la possibilità (non obbligo) di iscrizione in catasto alla categoria F/2, fornendo:

• la relazione sullo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto (corredata di documentazione fotografica), sottoscritta da un tecnico;
• l’autocertificazione, resa dall’intestatario del bene, attestante l’assenza di allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.

L'immobile deve essere altresì individuato nell’Elaborato Planimetrico - documento catastale di natura grafica che descrive la distribuzione complessiva (ubicazione, perimetro, accessi, ecc.) delle diverse porzioni immobiliari presenti nel lotto edificato. Infine, le unità collabenti devono essere comunque individuabili e perimetrabili. Risultano non individuabili né perimetrabili quei beni per i quali si verificano entrambi i requisiti:

• privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai;
• delimitati da muri che non abbiano almeno l’altezza di un metro.

Superbonus 110%: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it

Il tema è chiaramente molto interessante e non stupisce la domanda arrivata alla posta di LavoriPubblici.it da Maria D. sull'utilizzo del superbonus 110% nel caso in cui l'immobile sia un rudere non iscritto al catasto i categoria F/2:

Devo demolire e ricostruire un rudere composto da pochi muri di altezza inferiore a 1 metro. Post ricostruzione l'edificio sarà iscritto al catasto alla categoria A/2. Posso utilizzare il superbonus 110% per le spese che riguardano la riqualificazione energetica e strutturale?

La domanda è molto interessante anche se non fornisce tutti gli elementi necessari per una risposta precisa ma per semplicità ammettiamo subito che non esista alcun vincolo preesistente che possa determinare il passaggio dell'intervento da ristrutturazione edilizia a nuova costruzione.

Superbonus 110% e demoricostruzione: la normativa e i chiarimenti

Come sempre occorre partire dalla norma che nel caso degli interventi di demolizione e ricostruzione è composta:

• dall'art. 119, comma 1-quater del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio):
  Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.
• dall'art. 3, comma 1, lettera d), terzo periodo del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia):
  Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

Oltre alla normativa, occorre anche ricordare il parere del CSLP n. 27/2018 in cui si è chiarito che interventi di demolizione e ricostruzione rappresentano una efficace strategia di riduzione del rischio sismico su una costruzione non adeguata alle norme tecniche medesime e, pertanto, “dal punto di vista tecnico, detti interventi possono certamente rientrare fra quelli di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i) del TUIR, relativi all’adozione di misure antisismiche”. Parere confermato dall'Agenzia delle Entrate con la risposta 27 aprile 2018, n. 34/E, in cui ha precisato che rientrano tra gli interventi di “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico dell’Edilizia) quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio.

Demolizione e ricostruzione: occhio alla consistenza

Molto genericamente per poter utilizzare il superbonus nel caso di un intervento di demoricostruzione, lo stesso deve essere inquadrato come "ristrutturazione edilizia". L'inquadramento normativo di una demolizione e ricostruzione di un rudere come "ristrutturazione edilizia" dipende dalla possibilità di provare la preesistente consistenza del manufatto stesso.

Questo tema è stato oggetto di una recente sentenza del Consiglio di Stato che rigettando un appello ha chiarito che non si può parlare di ristrutturazione edilizia se non si riesce a fornire la prova dei caratteri dell’edificio preesistente. Nel caso di specie non erano stati forniti «grafici dettagliati dello stato ante operam, ma solo la documentazione fotografica fatta in corso d’opera ed una veduta d’epoca non precisata».

Superbonus 110% e ruderi: la circolare del Fisco

Sull'argomento occorre registrare la nuova super circolare n. 23/E del 23 giugno 2022 in cui l'Agenzia delle Entrate al paragrafo 2.4 parla proprio degli edifici sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali.

Il Fisco rileva che in assenza di ulteriori condizioni indicate nel citato comma 1-quater e in considerazione delle finalità sottese all’introduzione di tale disposizione, in linea di principio, è possibile ammettere al Superbonus anche interventi effettuati su “ruderi”, indipendentemente dalla circostanza che gli stessi siano accatastati nel Catasto Terreni con l’indicazione dello specifico codice qualità per i “diruti” ovvero che siano iscritti al Catasto Fabbricati, a condizione che l'intervento non si qualifichi come una “nuova costruzione”.

L'Agenzia delle Entrate conferma che gli interventi riguardanti i ruderi sono ricompresi nella “ristrutturazione edilizia” e non sono considerati come “nuove costruzioni” qualora sia stata accertata, dall’ufficio preposto, la consistenza preesistente alla demolizione o al crollo (trattandosi di un intervento di recupero del patrimonio esistente) sulla base di prove documentali certe che dimostrino l’esistenza dell’edificio e la sua la “consistenza”.

In altri termini, il rilascio del titolo edilizio per “intervento di ristrutturazione edilizia”, di cui al citato articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001, presuppone che sia stata accertata la preesistenza dell’edificio sulla base di documenti certi che consentano di stabilire in modo incontrovertibile la giacitura, le dimensioni planimetriche e volumetriche e le caratteristiche dell’edificio da ripristinare.