Superbonus 2024-2025 e condomini: occhio al fondo speciale

Al netto di nuove modifiche che potrebbero arrivare nelle prossime settimane stravolgendo un corpo normativo già mutato 34 volte in 4 anni, a partire dal 17 febbraio 2023 (con il Decreto Legge n. 11/2023) e dal 30 marzo 2024 (con il Decreto Legge n. 39/2024), e con qualche piccola eccezione per i territori terremotati, per tutti i nuovi interventi di superbonus non è più possibile utilizzare le opzioni alternative alla detrazione diretta (sconto in fattura e cessione del credito).

Oltretutto, il 31 dicembre 2023 è terminata l’epoca del superbonus per alcuni dei principali soggetti che lo hanno utilizzato in questi anni (gli interventi sulle unifamiliari e le unità immobiliari autonome e funzionalmente indipendenti).

Superbonus e condomini

Tra i soggetti beneficiari che potranno continuare ad utilizzare il superbonus fino al 31 dicembre 2025 (con il decalage di aliquota), vi sono quelli cui all’art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), ovvero:

• i condomini (anche minimi);
• le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, proprietarie o comproprietarie con altre persone fisiche di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate.

Fino al 16 febbraio 2023, nonostante le difficoltà del mercato ad assorbire nuovi crediti fiscali, la maggior parte degli interventi è stata avviata con contratti che prevedevano lo sconto in fattura e/o cessione del credito. Una condizione fondamentale che, unita all’aliquota del 110%, ha fatto decadere uno degli obblighi più importanti previsti dal codice civile per i condomini.

Il fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e innovazione

L’art. 1135, comma 1, numero 4) del Codice Civile definisce i compiti dell’assemblea dei condomini, tra i quali vi è l’obbligo di costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori prima dell’avvio di opere di manutenzione straordinaria e innovazioni.

Viene anche previsto che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”. Un inciso che, complice l’aliquota del superbonus al 110% e il meccanismo delle opzioni alternative alla detrazione diretta, ha fatto venir meno l’obbligo di costituzione del fondo speciale.

Cosa è cambiato tra il 2023 e il 2025

A partire dal 2023, a seguito del Decreto Legge n. 177/2022 (Decreto Aiuti-quater), i condomini che non fossero riusciti:

• ad approvare la delibera di esecuzione dei lavori entro il 18/11/2022 e presentare la CILAS entro il 31/12/2022;
• oppure ad approvare la delibera di esecuzione dei lavori tra il 19/11 e il 24/11/2022 e presentare la CILAS entro il 25/11/2022;

sono stati coinvolti dalla rimodulazione dell’aliquota del superbonus che è diminuita al 90% sulle spese sostenute nell’anno 2023.

Come previsto all’art. 119, comma 8-bis del Decreto Rilancio, i condomini possono, comunque, accedere al superbonus con aliquota:

• al 70% sulle spese sostenute nel 2024;
• al 65% sulle spese sostenute nel 2025.

Come anticipato, il D.L. n. 11/2023 ha operato una prima stretta sul meccanismo delle opzioni alternative, consentendone l’utilizzo ai condomini con CILAS presentata entro il 16 febbraio 2023. Con il D.L. n. 39/2023 (in corso di conversione in legge) è arrivata una ulteriore stretta ed è stato previsto che non è sufficiente aver presentato la CILAS entro questa data ma serve anche che entro il 30 marzo 2024 “siano state sostenute spese, documentate da fattura, per lavori già effettuati” (condizione che probabilmente sarà meglio definita nel corso della conversione in legge del Decreto Legge).

Cosa cambia per i condomini

Nel passaggio dell’aliquota al 90% è tornata prepotentemente d’attualità la costituzione del fondo speciale di cui al citato art. 1135 del codice civile.

Nel caso, infatti, di un intervento che prevede anche un minimo esborso da parte del condominio, sarà impugnabile dal singolo condomino la delibera di esecuzione dei lavori senza la preventiva costituzione del fondo speciale a copertura delle spese da sostenere.

Un rischio plausibile anche in considerazione che per gli interventi di superbonus l’art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio prevede una deroga espressa alle normali procedure di approvazione dei lavori in condominio. È, infatti, previsto che le deliberazioni dell'assemblea del condominio ad oggetto l'approvazione degli interventi di superbonus sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Una maggioranza semplificata che, naturalmente, taglia fuori molti “dissidenti” che faranno di tutto per rendere nulla la delibera (soprattutto quando ve ne sono le motivazioni come la mancata costituzione del fondo speciale).

Si ricorda, infine, che nel caso di approvazione di una delibera che ha accesso al superbonus 110% e pur avendo un contratto che prevede lo sconto in fattura, se i lavori non sono cominciati entro il 30 marzo 2024, non si potrà più accedere al meccanismo delle opzioni alternative ed è consigliabile che il condominio si attivi per l’approvazione di una nuova delibera.