Superbonus 110% e Abusi edilizi: previste semplificazioni alla sanatoria

La problematica più grande che stanno affrontando contribuenti e tecnici per accedere alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) messe a punto dal Decreto Rilancio ha un nome e cognome: sanatoria edilizia.

Il Superbonus e la conformità urbanistica-edilizia

Benché il Decreto Rilancio abbia trovato un modo per fare accedere al bonus 110% almeno per le parti comuni degli edifici plurifamiliari, resta il problema che il costruito italiano non è per niente esente da abusi edilizi di lieve e grave entità.

L'art. 119, comma 13-ter del D.L. n. 34/2020 ha, infatti, previsto che per la presentazione dei titoli edilizi necessari all'avvio degli interventi che accedono al superbonus su edifici plurifamiliari, il tecnico e lo Sportello Unico per l'Edilizia devono asseverare lo stato legittimo riferendosi esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Disposizione che ha dato il via (almeno teoricamente) a molti interventi sui quali si aveva il dubbio se l'abuso sulle parti private potesse inficiare la detrazione sulle parti comuni.

Un aspetto sul quale, in realtà, si è ragionato con estrema leggerezza. Perché dopo questa previsione normativa, si è dimenticato che l'art. 1117 del Codice Civile definisce parte comune una moltitudine di parti dell'edificio, in molti casi presenti all'interno delle unità immobiliari stesse. Come ad esempio: l'involucro (e le verande insistono proprio su questo), le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari.

Le detrazioni fiscali e la sanatoria edilizia

Dalla nascita del bonus 110% sono tornati prepotentemente alla ribalta tre articoli del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia): l'art. 49, che prevede l'obbligo di legittimità per gli interventi che vogliono accedere a detrazioni fiscali; l'art. 50, che offre la possibilità di sanare la posizione edilizia per non perdere le agevolazioni concesse; l'art. 36, che ha previsto nel nostro ordinamento l'accertamento di conformità per sanare degli interventi realizzati in assenza di titolo abilitativo.

Ed è proprio su quest'ultimo articolo che sono nati due grandi problemi:

• il primo è relativo al concetto di doppia conformità necessaria per richiedere la sanatoria edilizia (ovvero la necessità che l'intervento sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda);
• il secondo riguarda le tempistiche necessarie per l'attivazione dell'accertamento di conformità alla luce dell'assenza di digitalizzazione degli archivi e della pandemia che ha rallentato i lavori all'interno degli sportelli unici per l'edilizia.

Superbonus, abusi edilizi e semplificazione: il Question time al Senato

Ed è proprio su queste problematiche che si è parlato al Senato durante il Question Time dell'8 aprile 2021 con il Ministro della Transizione Ecologica, Roberto Cingolani.

Con una interrogazioni a risposta immediata, la senatrice Maria Alessandra Gallone (FIBP-UDC) ha chiesto al Ministro Cingolani:

Signor ministro Cingolani, sicuramente condividerà con noi che l'ecobonus al 110 per cento è un provvedimento geniale, che potrebbe diventare il più importante volano per la ripartenza del Paese e anche la leva essenziale per realizzare il miglior modello di rigenerazione urbana, configurandosi peraltro come strumento sostanziale della transizione ecologica, aiutando nel contempo a far ripartire l'economia e il lavoro in maniera virtuosa. Per evitare che una iniziativa così speciale possa poi, nella pratica, rivelarsi al di sotto delle aspettative e ci si possa ritrovare a non utilizzare in toto gli investimenti assegnati anche all'interno del Piano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR), è necessario prorogare, estendere e soprattutto semplificarne l'applicazione, come mi sembra sia volontà unanime del Parlamento.

Signor Ministro, il mercato delle costruzioni vale 180 miliardi di euro, tre quarti dei quali generati da recupero edilizio. I lavori incentivati valgono il 16 per cento del totale, cioè circa 29 miliardi di euro. Si prevede, per quest'anno, che solo l'ecobonus possa sostenere lavori per circa 2,5 miliardi di euro. Per questo oggi le chiediamo di valutare l'eventualità di consentire al maggior numero di utenti possibile l'opportunità di accedere al bonus, superando alcuni passaggi burocratici, come quello della doppia conformità di quegli edifici che presentano difformità interne veniali - quindi non nella sagoma esterna e né in situazioni gravi - tra i titoli edilizi di oggi e quelli risalenti alla costruzione, che alla fine sono solo figli della storia; considerando valide le asseverazioni che riportino gli estremi del titolo edilizio e la data di esecuzione dell'opera; ampliando i margini di tolleranza per regolarizzare le difformità o non prevedendone la dichiarazione, per la quale è già sufficiente la sola comunicazione di inizio lavori in regime di edilizia libera, per non fermare la possibilità di intervenire su condominio. Molti suggerimenti per semplificare vengono dai tecnici.

Per il medesimo motivo, ovvero per poter ottimizzare l'utilizzo dell'ecobonus al 110 per cento, usando un intero capitolo di spesa previsto nel PNRR, riterremmo opportuno chiederle di valutare l'estensione del superbonus agli immobili considerati strumentali all'attività di impresa, come - ad esempio - alberghi, agriturismi, baite e rifugi di montagna.

In ultima istanza, signor Ministro, sempre in ottemperanza alle linee del PNRR, le chiediamo che il Governo valuti la possibilità di procedere alla semplificazione a regime di tutti gli interventi edilizi di efficientamento energetico sotto un'unica aliquota del 75 per cento, prevedendo la durata della detrazione in cinque anni, oltre al cosiddetto sconto in fattura e la cessione del credito. La ringrazio tanto dell'attenzione e della disponibilità.

Superbonus, abusi edilizi e accertamento di conformità

Il Ministro Cingolani ha immediatamente confermato che il tema del superbonus è una missione importante nell'ambito del PNRR.

In riferimento al tema della sanatoria edilizia e della doppia conformità ha risposto: "Per quanto riguarda il primo quesito sulla semplificazione delle procedure di doppia conformità - come sapete - in base all'articolo 49 del testo unico dell'edilizia (decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001), oggi, in caso di difformità si può chiedere l'accesso al superbonus al 110 per cento soltanto previa regolarizzazione mediante un accertamento di conformità ai sensi dell'articolo 36 del testo unico, oppure mediante il ripristino della situazione legittima con demolizione o altre misure; altrimenti si deve fare una procedura di fiscalizzazione dell'abuso (ove applicabile). Fermo restando che, per ovvi motivi, queste decisioni dovranno essere prese d'intesa con il Ministero delle infrastrutture e della mobilità sostenibili, osservo che occorrerà trovare un adeguato punto di equilibrio fra una semplificazione necessaria delle procedure di accesso al superbonus e ovviamente la lotta al fenomeno dell'abusivismo, che deve rimanere una direttiva su cui siamo tutti d'accordo. Ci mancherebbe. Pertanto, per questo primo punto mi impegno a parlare al più presto con i Ministeri coinvolti e a darvi la risposta più opportuna possibile".

Il Superbonus e l'ampliamento della platea di beneficiari

Per quanto riguarda il secondo quesito sull'estensione del superbonus, il Ministro ha affermato "mi impegno altresì ad avviare una riflessione col Ministero dell'economia e delle finanze, che in questo caso è più direttamente interessato. Sottolineo - giusto per completezza visto che abbiamo cominciato a rifletterci ieri - che la misura in questione è stata introdotta con lo scopo principale di favorire interventi di riqualificazione profonda sotto il profilo energetico e sismico degli edifici residenziali, che rappresentano un ambito su cui concentrare gli sforzi anche nel Piano nazionale integrato energia e clima al 2030, la long term strategy e la renovation wave".
"L'ampliamento della platea dei beneficiari anche agli edifici strumentali di imprese potrebbe risultare più complessa da conciliare con l'obiettivo di concentrare risorse pubbliche dove possono produrre maggiori risultati. Lavoreremo su questo. Adesso mi impegno ad aprire questa discussione con il MEF e vi saprò dire in tempi più rapidi possibili".

La proroga al superbonus e la riforma delle detrazioni fiscali

Per ultimo, il Ministro ha parlato di altre due grandi problematiche emerse nel corso degli ultimi mesi:

• l'orizzonte temporale del superbonus;
• la riforma della disciplina delle detrazioni fiscali.

"Per quanto riguarda, infine, la possibilità di procedere alla riforma delle detrazioni fiscali connesse agli interventi edilizi, in considerazione della strategicità del comparto costruzioni, la stessa bozza del PNRR ha dato particolare rilevanza agli interventi di riqualificazione degli edifici residenziali, prevedendo la proroga del superbonus per i condomini ex Istituto autonomo case popolari (IACP) al 31 dicembre 2022 e al 30 giugno 2023. Si tratta, quindi, di proroghe abbastanza importanti. Fino a tali date il superbonus potrebbe operare insieme alle consuete detrazioni fiscali dedicate al settore (bonus casa, ecobonus, sismabonus, bonus facciate), ad oggi tuttavia limitate al 31 dicembre 2021. Per il periodo successivo potrebbe essere considerata una revisione coordinata del sistema delle detrazioni fiscali ad oggi esistente, con un approccio integrato che consentirebbe di ottimizzare tempi e costi degli interventi. La revisione del quadro normativo potrebbe tenere conto dei vincoli di bilancio e prevedere congiuntamente tutti questi profili, valutando, ad esempio, diverse aliquote di detrazione in funzione delle performance generali raggiunte da ciascun edificio.
Concludo dicendo che il sistema delle detrazioni edilizie potrebbe, inoltre, continuare ad essere affiancato da strumenti di provata efficacia, come quelli della cessione del credito e dello sconto in fattura con procedure adeguate anche per le piccole e medie imprese del settore. In conclusione, mi impegno ad aprire subito questa discussione e vi farò sapere al più presto".