Superbonus e aggiornamenti catastali: obblighi e normative

Dopo l’avvio da parte del Fisco dell’attività di compliance sulle comunicazioni di variazione catastale necessarie su immobili oggetto di Superbonus, il CNI ha emanato una Circolare destinata agli Ordini territoriali e alle Federazioni/Consulte degli Ordini con alcune importanti indicazioni per gli iscritti.

Aggiornamento catastale post interventi Superbonus: la Circolare del CNI 

Secondo quanto previsto dall’art. 1, comma 86 della legge n. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), è necessario procedere all’aggiornamento della situazione catastale dell’immobile in presenza di interventi ai sensi dell’art. 119 del Decreto Rilancio.

Come evidenzia il CNI, si tratta di un adempimento già previsto da normative precedenti, quali il D.M. 701/1994 e l'art. 20 del R.D. 652/1939. Pertanto, secondo il Consiglio, la disposizione contenuta al comma 86 può essere letta come un richiamo agli obblighi preesistenti da parte di coloro che abbiano usufruito dei bonus e che, al termine dei lavori, abbiano incrementato la rendita del proprio immobile per effetto degli stessi.

Vediamo in dettaglio quali interventi richiedono l'aggiornamento catastale e quali, invece, ne sono esenti.

Quando è obbligatorio l'aggiornamento catastale

L'aggiornamento catastale si rende necessario quando gli interventi edilizi determinano una variazione:

• quantitativa, con modifiche alla consistenza delle superfici principali e accessorie dell'immobile;
• qualitativa, con variazioni che impattano la categoria e la classe dell'unità immobiliare urbana (U.I.U.), influenzandone la rendita catastale.

Le opere che possono generare l'obbligo di aggiornamento includono:

• ristrutturazioni edilizie e manutenzioni straordinarie che comportano un incremento del valore di mercato e della redditività dell'immobile pari o superiore al 15%;
• modifiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche che incidono sulle caratteristiche dell'immobile;
• restauro e risanamento conservativo che portino a un incremento della rendita catastale.

Il ruolo del DOCFA nell'aggiornamento catastale

Ricorda il CNI che lo strumento principale per la presentazione delle variazioni catastali è il DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) e che permette di determinare la nuova rendita catastale in base alle modifiche apportate all'immobile.

Se il valore stimato dal DOCFA differisce dalla rendita presente in visura catastale e risulta superiore del 15%, la pratica di aggiornamento dovrà essere regolarmente presentata agli uffici competenti.

Quando non è necessario l'aggiornamento catastale

Non tutti gli interventi edilizi comportano l'obbligo di aggiornare la rendita catastale. In particolare, non è richiesta la variazione catastale nei seguenti casi:

• mantenimento della consistenza delle superfici, senza modifiche alla poligonazione DOCFA;
• interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione, come rifacimento di pavimenti, infissi, tetto, facciata, impianti a norma, purché si utilizzino materiali comparabili con quelli originari;
• installazione di impianti fotovoltaici con potenza inferiore a 3 kW per unità immobiliare servita.

Interventi di efficientamento energetico e antisismico: si attendono chiarimenti

Attualmente, non vi sono disposizioni specifiche in merito a come gli interventi di efficientamento energetico e miglioramento antisismico influenzino la rendita catastale. Sul punto il CNI segnala che è aperto un confronto con l’Agenzia delle Entrate, proprio per chiarire questi aspetti normativi.