Superbonus, cessione del credito e condomini: i contenuti della delibera di esecuzione dei lavori

Tra i numerosi interventi normativi in tema di Superbonus 110% e cessione del credito, alcuni hanno lasciato più di un dubbio applicativo, soprattutto quando il soggetto beneficiario della detrazione risulta essere un "condominio".

Superbonus e condomini: le ultime modifiche

Stiamo parlando delle modifiche introdotte:

• dal Decreto Legge 18 novembre 2022, n. 176 (Decreto Aiuti-quater), convertito con modificazioni dalla Legge 13 gennaio 2023, n. 6
• dalla Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023);
• dal Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n. 11 (Decreto Cessioni), convertito con modificazioni dalla Legge 11 aprile 2023, n. 38.

In particolare:

• con il Decreto Aiuti-quater (art. 9) è stata operata una rimodulazione dell'incentivo fiscale che per le spese sostenute nel 2023 diminuirà dal 110% al 90%;
• la Legge di Bilancio 2023 (art. 1, comma 894) ha previsto un sistema di eccezioni per continuare ad utilizzare il bonus 110% anche per il 2023;
• il Decreto Cessioni ha, infine, disposto il blocco della cessione del credito, anche in questo caso prevedendo un sistema di eccezioni.

Relativamente alla rimodulazione del superbonus, per i condomini non si applica:

• agli interventi per i quali:
  1. la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata entro il 18 novembre 2023;
  2. alla data del 31 dicembre 2022, risulti presentata la CILAS;

• agli interventi per i quali
  1. la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata tra il 19 e il 24 novembre 2022;
  2. alla data del 25 novembre 2022, risulti presentata la CILAS.

In tutti i casi, il Decreto Aiuti-quater prevede che la data della delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori dovrà essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, dall’amministratore del condominio ovvero, nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e i condomini non vi abbiano provveduto, dal condomino che ha presieduto l’assemblea.

Allo stesso modo, il blocco della cessione del credito non si applica agli interventi effettuati dai condomini per i quali entro il 16 febbraio:

• risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori;
• risulti presentata la CILAS.

In questo caso la norma non aggiunge nulla sulla delibera assembleare.

Dubbi e criticità: il contenuto della delibera assembleare

Tale intervento normativo è riuscito a ingenerare molteplici dubbi e criticità interpretative anche su un tema tradizionale del diritto civile e della proprietà, quale quello del contenuto delle delibere dell’assemblea dei condomini; delibere condominiali che, negli anni, non hanno destato grandi dibattiti interpretativi tra i giuristi e in giurisprudenza.

Essenziale è, dunque, riflettere sul contenuto della delibera dell’assemblea dei condomini e i poteri di attestazione attribuiti all’amministratore del condominio o al presidente dell’assemblea dei condomini.

L’assemblea è l’organo che esprime la volontà del condominio e ha il potere di gestire le cose e i servizi comuni (Branca, Comunione. Condominio negli edifici, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1100-1139, Bologna-Roma, 1965, 619). Tale volontà si manifesta attraverso la delibera condominiale, decisione adottata dai condomini attraverso il criterio maggioritario (con i quorum prescritti dall'art. 1136 c.c.).

Il verbale dal quale risulti la volontà dell’assemblea, in quanto manifesta la volontà del condominio e dei singoli condomini partecipanti, può essere qualificato come scrittura privata, in quanto prevede l’assunzione di particolari obbligazioni, e come documento probatorio, in quanto testimonia le dichiarazioni e le attività svolte dall'assemblea.

Si tratta un documento essenziale dal quale deve risultare:

• la data della convocazione;
• l’ordine del giorno;
• l’accertamento degli inviti a tutti i partecipanti;
• il numero degli intervenuti di persona o per delega e i rispettivi millesimi;
• il riassunto delle discussioni;
• le decisioni prese in seguito a votazione con le rispettive maggioranze richieste ed ottenute;
• eventuali preventivi esaminati per lavori con i rispettivi costi;
• le dichiarazioni che i singoli condomini intendono verbalizzare.

Le deliberazioni per il Superbonus

Come prevede l'art. 119, comma 9-bis del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

La disposizione qui in esame, tuttavia, consente di avvalersi della detrazione pari al 110% in presenza di una delibera assembleare dal contenuto specifico, ovvero di “approvazione” dell’esecuzione dei lavori.

La locuzione adottata dal legislatore sembra suggerire non una semplice delibera assembleare dal contenuto generale, una manifestazione di interesse dell’assemblea, esplorativa o programmatica, che affidi ad un tecnico il compito di compiere le indagini preliminari per l’accesso al Superbonus, ma è richiesta una delibera che approvi l’esecuzione di detti lavori. Lavori che, quindi, devono essere individuati e specificati nell’an e nel quantum.

La posizione della giurisprudenza

Vale la pena richiamare la posizione assunta dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui la delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l'insorgenza del debito di contribuzione l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria (Cassazione, 10/9/2020 n. 18793; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 62, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889 Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517).

Del resto, sembra proprio essere questa l’intenzione del legislatore atteso che la comunicazione inizio lavori asseverata CILAS (al più tardi al 31 dicembre 2022) presuppone che i lavori siano stati individuati, sia stata scelta l’impresa e stipulato l’accordo con quest’ultima.

Pertanto, la disposizione richiede l'approvazione di una delibera all'interno della quale siano approvati contratti, computi, progetti e capitolati di cui si da mandato all'amministratore di firmare. E' una delibera non ancora vincolante (almeno fino alla firma dei contratti) ma che rappresenta l'ultimo tassello prima della progettazione, presentazione della CILA ed esecuzione dei lavori.

Si ritiene, quindi, che alla convocazione dell’assemblea vada allegato quantomeno il parere di fattibilità.

La volontà dell’assemblea dovrà esprimersi con riguardo al progetto da eseguire, il costo, l’indicazione dei professionisti (direttore dei lavori e tecnico asseveratore), la ditta esecutrice e il contratto di appalto da sottoscrivere.

Se questo è il contenuto della delibera di esecuzione dei lavori è intuitivo che alla stessa delibera andrà allegato il progetto, il computo metrico nonché la bozza del contratto di appalto che l’amministratore dovrà sottoscrivere con la ditta esecutrice dei lavori.

Soltanto sulla scorta di tali documenti, del resto, potrà presentarsi la CILA.

Il ruolo dell'amministratore

Ai fini della fruizione dell’agevolazione il verbale deve avere data certa, certezza attribuita ad una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata ai sensi dell’art. 47 del testo unico di cui al DPR 445/2000; l’amministratore o il presidente che attestino la falsa dichiarazione incorrerebbero nelle conseguenze penali di cui all’art. 76 DPR 445/2000 e 483 c.p..

Orbene, attribuire il potere di attestazione all’Amministratore ovvero al Presidente dell’assemblea (nei condomini con meno di otto condomini) ha suscitato più di una perplessità (Sul punto, R.Rizzo, La data certa della delibera assembleare attestata dall’amministratore di condominio, in Immobili e proprietà, 2023, 2, 75).

In primo luogo, l’amministratore è un soggetto estraneo all’assemblea dei condomini che, eccezion fatta per gli obblighi di convocazione e di rendiconto, non è tenuto a partecipare all’assemblea.

Il potere di attribuzione di data certa alla delibera in questione costituisce una novità nei compiti dell’amministratore, attribuendogli una responsabilità che si affianca a quella penale derivante dalla falsa attestazione.

Nei condomini con meno di otto condomini, senza amministratore, il potere di attestazione è conferito al presidente.

Del ruolo del presidente dell’assemblea condominiale invero, si trova traccia soltanto all’art. 66 delle disposizione di attuazione del c.c., che attribuisce il potere di sottoscrivere il verbale dell’assemblea svolta in videoconferenza.

La disposizione del decreto aiuti quater, invero, nell’attribuire al presidente il potere di attribuzione di data certa ex art. 47 DPR 445/2000 conferisce ad un soggetto occasionalmente incaricato dall’assemblea a fungere da presidente, magari per la sua anzianità, una responsabilità civile (oltre che penale in caso di falsa attestazione) che dovrebbe essere adeguatamente rappresentata prima di procedere al conferimento dell’incarico.