Superbonus nei condomìni: la maggioranza approvativa è stata ridotta ad 1/3? Forse non basta

Come tutti sappiamo da alcuni mesi i professionisti del settore edile, architetti ed ingegneri, soprattutto quelli già esperti in ristrutturazioni del patrimonio edilizio esistente con detrazioni fiscali e termica degli edifici, sono messi a dura prova dallo studio e dalle interpretazioni di un allettante ma farraginoso e quanto mai complesso decreto, il dl 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni in legge n. 77/2020 (cd legge rilancio).

Stiamo parlando di una legge che promette la possibilità di svolgere lavori gratis nei condomìni, nelle case unifamiliari purché siano completamente autonome, e per tutti i beneficiari di cui al comma 9 dell’art.119.

L’attenta lettura dell’articolo risulta essere una vera e propria bomba, anzi una bomba ad orologeria perché terminerebbe i su effetti “esplosivi” il 31/12/2021, sebbene da più rappresentanti politici della maggioranza di governo, si annunci che la “legge rilancio” diverrà strutturale, probabilmente estenderà la sua applicabilità fino al 2024.

Iter approvativo nei condomìni

Ai più attenti è noto l’iter con cui si è passati, per i condomìni:

• da una approvazione mediante il quorum disposto dall'art. 1136, comma 4, che stabilisce che le manutenzioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. (500 millesimi e maggioranza delle cd “teste” presenti in assemblea);
• ad una approvazione con soltanto la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Con decreto di agosto (decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104) infatti è diventato più semplice deliberare gli interventi in condominio previsti dal superbonus 110, poiché all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, è stato aggiunto il seguente comma: '9-bis: “Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio".

Naturalmente i termotecnici conoscitori esperti delle leggi che riguardano l’efficientamento energetico, l’uso razionale dell’energia, le norme sul risparmio energetico e lo sviluppo delle fonti rinnovabili, sanno che non c’era nemmeno la necessità di questa modificazione o chiarimento poiché era già previsto dall’art 26 della Legge 9 gennaio 1991, n. 10 che stabilisce testualmente:

“Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali”, dove per “maggioranza semplice” s’intende la maggioranza di un terzo dei condomini e 334/1000 millesimi.

Quindi nulla di nuovo.

Ma perché ci vuole l’unanimità se i dispositivi legislativi vecchi e nuovi ribadiscono che basta la semplice maggioranza?

Veniamo al dunque e al titolo dell’articolo che certamente farà rumore fra gli addetti ai lavori.

La questione è molto semplice: è pratica e nello stesso tempo giuridica.

Il decreto promette una super detrazione fiscale del 110% a patto di rispettare i requisiti richiesti, che nello specifico sono:

• la riduzione delle ormai famose due classi energetiche ed il rispetto dei cd requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3 -ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n.90.

Ora semplificando brutalmente, i tecnici più esperti si accorgono, in genere, che per porre in essere le condizioni previste dalla normativa tali da poter beneficiare del superbonus, è necessario realizzare interventi importanti, costosi o molto costosi e spesso invasivi, quindi non solo lavori sulle parti comuni condominiali, come elencate dall’art. 1117 del c.c. ma talvolta, a seconda delle casistiche e delle necessità, anche all’interno degli appartamenti privati dei singoli condomini.

Come tutti ormai sappiamo il decreto distingue gli interventi cd trainanti da quelli trainati; il contribuente ha diritto per entrambi gli interventi a beneficiare della detrazione del 110%, purché siano realizzati congiuntamente ma soprattutto purché sia realizzato almeno uno degli interventi trainanti (principali):  isolamento termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o di riduzione del rischio sismico.

Dalle indagini di fattibilità che abbiamo svolto fino ad ora, si evince che in molti casi, soprattutto in zone con basso numero di gradi giorno, con il solo cappotto termico posizionato sulle pareti comuni condominiali, non si riescono a rispettare i requisiti richiesti né a scalare le due classi energetiche; naturalmente dipende sostanzialmente dai gradi giorno in cui sorge l’edificio oggetto di intervento, dal suo rapporto di forma S/V, dal coefficiente globale medio di scambio termico H’t, dalla trasmittanza delle superfici opache verticali inclinate e trasparenti, etc.

Approssimativamente possiamo dire che al nord Italia è più semplice riuscire a scalare/ridurre le due classi energetiche semplicemente lavorando sull’involucro esterno dei condomìni e lo si può fare mediante la diminuzione delle tramittanze delle pareti, degli infissi, dei tetti confinanti verso ambiente riscaldato e pavimenti confinanti vs ambiente non riscaldato, poiché è noto che le zone climatiche e quindi i gradi giorno(GG), come definiti dal D.P.R. n.412 del 26 agosto 1993 all’art.1, crescono dal meridione via via andando verso il settentrione, vanno dalla A (zone più calde con basso numero di GG) ad F (zone più fredde con elevato numero di GG) e così la temperatura esterna di progetto che invece è più bassa al nord e più alta al sud.

Cosa può accadere nella sostanza dei fatti?

...iter di approvazione condominiale per i lavori di ecobonus

L’assemblea condominiale, anche su proposta dell’amministratore, nomina un professionista per la elaborazione e predisposizione di una PRIMA FASE di indagini: la redazione di una analisi di prefattibilità o anche Due Diligence Amministrativa che comporta: verifiche urbanistiche (che influiscono sugli indici), verifiche edilizie, l’accertamento dell’esistenza o meno di eventuali vincoli territoriali (ambientali, monumentali, infrastrutturali o paesaggistici), in considerazione del fatto che l’art. 49 del testo unico sull’edilizia recita così: “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali”… pertanto il professionista dovrà bene esaminare lo stato di fatto dell’intero edificio e di ogni singola UI per asseverare che rispetti lo stato legittimo approvato dall’Ente comunale e dagli altri Enti coinvolti (Soprintendenza etc.) e che poi il tutto sia stato fedelmente riportato in Catasto.

Su punto i professionisti sono spesso in disaccordo, c’è chi ritiene che gli abusi tali da escludere l’edificio condominiale dal bonus debbano riguardare essenzialmente le parti condominiali, altri, quelli che interpretano la norma in maniera più restrittiva e rigida, ritengono invece che anche gli abusi interni alle singole UI possano delegittimare i superbonus. Il Governo certamente dovrà far chiarezza e già qualche suo esponente si è espresso per tentare di dirimere l’impasse.

Dopodiché, ove la prima indagine fosse andata buon fine, ove non ci fossero abusi etc., l’assemblea nomina nuovamente uno o più professionisti, anche gli stessi, per svolgere una SECONDA FASE di indagini, l’indagine di fattibilità rispetto alle possibilità offerte dal superbonus: si può fare il cappotto in tutti i lati dell’edificio? lo spessore crea problemi di legittimità: si sconfina in altra proprietà, su strada pubblica? è possibile realizzare le canne fumarie senza spostare le caldaie e/o senza danneggiare/invadere le singole proprietà o la parte strutturale del condominio? I condomini sono disposti a far passare la canna fumaria collettiva adiacente ad un balcone o ad una finestra di uso privato? Le spese sono compatibili con il credito fiscale massimo ottenibile per le singole operazioni e per ogni UI? C’è superficie idonea ad istallare i pannelli fotovoltaici? I materiali di progetto sono certificati CAM? i materiali di progetto tengono conto delle caratteristiche di resistenza a fuoco imposte dal dm 25/01/2019? Etc. etc.

Ecco che si arriva al punto: perché ci vuole il consenso unanime di tutti i proprietari?

Successivamente ove anche questo step andasse a buon fine, il professionista dovrà svolgere la TERZA FASE: che comporta una diagnosi termico-energetica che presuppone anche la redazione della cd APE “convenzionale” pre e post intervento. Dalle risultanze dell’APE in simulazione del post intervento, il professionista dovrà verificare se con la sua ipotesi progettuale (pre progetto) siano verificate le condizioni minime prescritte dal decreto.

Ove, al fine di assicurare il rispetto della normativa (scalare le due classi energetiche e rispettare i requisiti minimi previsti), non dovesse bastare l’intervento sulle parti comuni e si evidenziasse la necessità, di entrare fisicamente nei singoli appartamenti per svolgere ulteriori lavorazioni ovvero per:

• sostituire e/o ristrutturare il sistema di generazione, distribuzione, emissione e regolazione

oppure

• per effettuare la coibentazione imposta dai requisiti minimi, per esempio riguardante gli ambienti riscaldati confinanti con ambienti condominiali non riscaldati (PARETI INTERNE confinanti con androne condominiale, SOLAIO confinante con garage condominiale o con tetto, pareti tra appartamenti confinanti, etc.)

ma anche solo un condomino non desse il permesso all’accesso e/o non fornisse la documentazione inerente i suoi impianti termici, magari nemmeno per  poter svolgere le prime verifiche documentali, etc., ecco che verrebbe a cascare il castello di sabbia che muove il principio dei superbonus, almeno nei condomìni.

Perché qualcuno potrebbe non essere d’accordo se è tutto “AGGRATIS”?

È prevedibile infatti che in molti condomìni ci sia chi non è d’accordo al superbonus, per svariati motivi:

• Perché non vuole spendere soldi ed ha capito che è falso che l’intervento sarebbe a costo zero! Sono previsti infatti interessi di anticipazione da pagare alla Banca, almeno per giungere al primo stato di avanzamento lavori, quando sarà maturato il credito fiscale;
• Perché ha timore che, per un errore qualsiasi rispetto ad una normativa così farraginosa ed incerta, potrebbe esser poi costretto, successivamente, a restituire il suo credito, che da virtuale si trasformerebbe in reale, quindi in soldoni, con l’aggiunta di sanzioni ed interessi;
• Perché ha da poco svolto lavori importanti e non intende svolgerne ancora;
• Perché non vuole che il suo terrazzo venga ridotto dallo spessore del cappotto termico;
• Perché non vuole sia spostata la sua caldaia affinché venga messa in linea con le altre al fine di istallare correttamente la canna fumaria collettiva;
• Perché non vuol spendere soldi per realizzare la canna fumaria collettiva (non è prevista nell’incentivo, è prevista la sostituzione non la nuova installazione); o per realizzare la parte del cappotto termico delimitante gli ambienti comuni non riscaldati (androne, vano scala etc.) che sappiamo non essere compreso nel superbonus;
• Perché non ha intenzione di sanare i presunti abusi che avrebbe individuato nella sua UI il tecnico nominato dall’assemblea, e che potrebbero influire sull’accesso all’ecobonus;
• Perché non è d’accordo alla nomina del professionista scelto dall’assemblea o dall’amministratore, magari lo ritiene inesperto ad affidargli un compito così importante e rischioso per tutti;
• Perché non vuole aver il fastidioso/lo scomodo di realizzare lavori interni al suo appartamento;
• Perché non vuole diminuire la superfice del suo appartamento ove vi sia la necessità, per assicurare il rispetto dei requisiti minimi, di coibentare, per esempio le pareti interne che volgono verso l’androne non riscaldato o verso un altro appartamento, o verso il pavimento a piano terra;
• Perché non vuole si monti una impalcatura, magari, per un tempo indefinito, che andrà ad oscurare la sua visuale o magari andrà ad occupare il suo giardino /terrazzo privato a piano terra;
• Perché non gradisce l’ingombro di un sistema ibrido in sostituzione della sua caldaia, che verrebbe inesorabilmente posizionato sul suo piccolo terrazzo;
• Etc. etc. le motivazioni potrebbero essere tante ancora.

Non c’è legge che possa obbligare un cittadino ad aprire casa sua per far realizzare, a sue spese (o cessione del credito d’imposta), lavori che non siano urgenti e necessari alla sicurezza

Non esiste infatti alcuna normativa avente forza di legge che riesca ad obbligare il singolo proprietario a far svolgere lavori nel suo appartamento che non siano strettamente necessari alla sicurezza dello stabile o al contenimento di danni imminenti o già esistenti, sebbene i lavori fossero stati approvati in assemblea con qualunque maggioranza.

Giova sul punto ricordare l’art. 14 della Costituzione:

"Il domicilio è inviolabile. Non vi si possono eseguire ispezioni o perquisizioni o sequestri, se non nei casi e modi stabiliti dalla legge secondo le garanzie prescritte per la tutela della libertà personale.

Gli accertamenti e le ispezioni per motivi di sanità e di incolumità pubblica o a fini economici e fiscali sono regolati da leggi speciali" e dall'art. 614 del codice penale: "Chiunque s'introduce nell'abitazione altrui, o in un altro luogo di privata dimora, o nelle appartenenze di essi, contro la volontà espressa o tacita di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi s'introduce clandestinamente o con inganno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni.”

L’unica maniera per accedere e realizzare lavori in un appartamento privato è attraverso un provvedimento coercitivo d’urgenza emanato dal giudice, in applicazione dell’art. 700 cpc, e ciò potrebbe accadere esclusivamente per costringere il condomino a far svolgere lavori improcrastinabili ed urgenti relativi a parti di proprietà privata che influiscono sulla proprietà condominiale, ove quest’ultima sia minacciata da un pregiudizio imminente ed irreparabile.

Ma quale urgenza è ravvisabile nel voler accedere a tutti i costi al superbonus?

I condomini dissenzienti potrebbero appellarsi ANCHE al dispositivo dell'art. 1121 Codice Civile e considerare i lavori di cui il superbonus come innovazioni gravose, dove la gravosità dell'opera va valutata tenendo conto dell'esborso che essa comporta, con riguardo anche alle condizioni economiche dei condomini e pertanto ritenere siano approvabili, esclusivamente sulle parti comuni, solo con quorum approvativo pari ad un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio, come previsto dall’art. 1136 comma 5. Quindi altro che 1/3!

In definitiva possiamo certamente affermare che in mancanza della approvazione specifica di tutti i condomini, e della disponibilità e volontà reale allo svolgimento dei lavori interni, ove gli stessi fossero necessari a verificare le condizioni imposte dallo stesso decreto, ci sarà sempre il dubbio che qualcuno, anche un sol condomino, possa inficiare tutto!

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A cura di Arch. Pasquale Giugliano
Portavoce Nazionale della Federazione Nazionale Architetti ed Ingegneri Liberi Professionisti FNAILP