Superbonus, condomini e manutenzione straordinaria: occhio al fondo speciale

Se si prevede di sostenere una spesa, è abitudine ragionevole mettere da parte (accantonare) i denari necessari a sostenerla. Bisogna cioè costituire un fondo cassa, raccogliendo i soldi tra i soggetti che sono tenuti a pagare.

Il fondo speciale: cosa prevede il Codice civile

Il Codice Civile, all’art. 1135, comma 1, n. 4, ha previsto di applicare questo banalissimo (ma importante) principio nel caso dei condomini. “L'assemblea dei condomini provvede: alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

La norma è chiara: se è prevista l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria, i condòmini dovranno obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Ove ciò non avvenga qualunque condòmino contrario all’esecuzione dei lavori potrà rivolgersi al giudice e chiedere che venga riconosciuta la nullità della delibera, con tutte le conseguenze del caso.

Il quesito

Sono proprietario di un’unità immobiliare ubicata in un condominio composto da tre unità immobiliari (condominio minimo). Nel 2021 è stato deciso di effettuare un intervento di ristrutturazione edilizia per la realizzazione del cappotto termico, ma per vari motivi non siamo riusciti a depositare la CILAS entro il 25 novembre 2022, quindi avremo accesso al Superbonus nella misura ridotta del 90%. Siccome non è stato costituito il fondo speciale previsto in base all’art. 1135 CC, vorrei sapere:

• se l’obbligo di costituzione del fondo speciale vale anche per i condomìni minimi;
• se, in caso di controlli, qualora il Fisco si accorga di detta mancanza, può in qualche modo invalidare la fruizione del Superbonus;
• se l’importo da accantonare nel fondo, trattandosi di Superbonus 90%, dovrà essere pari al 10% dell’importo lavori o al totale.

La risposta dell’esperto

Come detto, il Codice Civile è chiaro nel prevedere che il fondo speciale deve essere costituito obbligatoriamente, senza eccezioni di alcun tipo basate sulla tipologia dei lavori o dell’edificio (condominio o condominio minimo).

Non si tratta, dunque, di una previsione introdotta per fini legati al Superbonus, ma di una tutela che esiste da prima e che persegue il fine di garantire il condominio rispetto a situazioni di morosità.

Le conseguenze della mancata costituzione del fondo speciale vanno ricercate nella giurisprudenza, il cui orientamento è abbastanza univoco nello stabilire che la costituzione del fondo con tanto di versamento delle relative somme prima dell’inizio dei lavori è un obbligo (in tal senso si consideri Trib. Roma, sez. V, 04-01-2021; Trib. Modena, sent. 763/2019). Il mancato rispetto di questo adempimento è causa di nullità della delibera. Su questo punto è giusto precisare che la giurisprudenza non è del tutto concorde, essendovi una corrente minoritaria che ritiene che la delibera sia annullabile e non nulla, vale a dire che i suoi effetti vengono meno solo “su richiesta” (in giudizio) e che questa insomma non nasce incapace di produrli.

In ogni caso, per quanto riguarda le conseguenze dell’assenza del fondo speciale, in caso di controlli fiscali si ritiene che non ve ne siano, poiché la declatoria di nullità può essere fatta valere solo dai soggetti che hanno diritto di voto in assemblea e non da soggetti terzi, quale sarebbe in questo caso l’Agenzia delle Entrate.

Fondo speciale: l'importo da versare

Per quanto riguarda l’importo da versare nel fondo speciale, il Codice Civile prevede, senza mezzi termini, che esso sia pari “all'ammontare dei lavori” pertanto, a rigore, si ritiene irrilevante il fatto che parte del pagamento per la ristrutturazione sia avvenuto mediante sconto in fattura grazie al Superbonus.

Tuttavia, occorre considerare che tale modalità di pagamento non era sicuramente nota quando il legislatore ha scritto l’art. 1135 pertanto, in assenza di prassi sul punto, si ritiene che l’importo possa essere ridotto nel caso specifico al 10% dell’ammontare complessivo delle opere, a condizione che vi sia un contratto d’appalto chiaro nel garantire al condominio lo sconto in fattura da parte dell’appaltatore.

Ove così non fosse, l’ammontare del fondo speciale dovrà essere equivalente a quello dei lavori da effettuare, come del resto occorre fare in tutti quei casi in cui sia prevista la fruizione dei bonus fiscali (super o ordinari) mediante detrazione diretta. In tal caso andrà costituito il fondo e il pagamento dovrà essere effettuato prelevando le somme dal fondo stesso.

Attenzione agli arrotondamenti

Il fatto che sia prevista la fruizione del Superbonus 90% non deve ingannare. È immaginabile, infatti, che per un motivo o per un altro le somme che il condominio dovrà effettivamente pagare possono superare, e di molto, il teorico 10% (differenza fra il totale della spesa e il bonus al 90%), vuoi perché alcune spese non risultano detraibili, vuoi perché le consulenze non sono detraibili, o per sforamento dei massimali.

L’amministratore di condominio dovrà pertanto, preventivamente, far bene i conti con l’aiuto di un tecnico e, in base a un computo metrico, dovrà stabilire l’ammontare delle somme da destinare al fondo in modo analitico, conservando un giusto margine di sicurezza per eventuali imprevisti.

Esempio

Se l’importo dei lavori derivante da computo metrico redatto dal professionista (è sconsigliabile attenersi solo al preventivo dell’impresa) è pari a 100.000 euro e il condominio ambisce a beneficiare del Superbonus 90% con sconto in fattura garantito da un contratto, l’importo da accantonare nel fondo speciale sarà pari a 10.000 euro. Se questa somma deve essere versata a rate (ad esempio 30% all’inizio dei lavori e 70% alla fine), i condomini dovranno versare nel fondo speciale solo 3.000 euro all’inizio e il resto alla fine dei lavori.

I tecnici del condominio dovranno però essere precisi nel determinare le somme ricomprese nei bonus fiscali. Se dei 100.000 euro solo 90.000 rientrano nel Superbonus è evidente che il fondo speciale dovrà contenere 10.000 euro più il 10% dei 90.000 ammessi a detrazione, per un totale di 19.000 euro.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it