Superbonus e condomini minimi: come usufruire delle agevolazioni

Condominio minimo e Superbonus: quali sono le condizioni per accedere alle detrazioni fiscali previste dall’art. 119 del Decreto Rilancio nel caso di un edificio in cui sono presenti meno di otto condòmini? Ne parla l’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 809/2021.

Condominio minimo e superbonus 110%: la risposta del Fisco

La risposta nasce dal quesito posto da un’Istante, proprietaria di due immobili (categoria A/2 e C/6) siti in un condominio del quale fanno parte altri 3 immobili (categoria A/2, C/2 e C/6) di proprietà del marito.

L’obiettivo è quello di effettuare la demolizione e ricostruzione dell'intero edificio, con un intervento configurabile come "Ristrutturazione edilizia" ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001, utilizzando anche il Superbonus per:

• interventi “trainanti”: isolamento termico dell'involucro dell'edificio e interventi antisismici, come previsto dall’art. 119, commi 1, lettera a), e 4 del D.L. n. 34/2020;
• intervento "trainato": sostituzione dell'impianto termico condominiale.

Ciascuno dei contribuenti vorrebbe sostenere le spese nella misura del 50% del totale e l'Istante provvederà ad effettuare gli adempimenti necessari.

Inoltre, gli immobili accatastati in categoria A e il vano scala condominiale sono dotati di impianto di riscaldamento già esistente e funzionante e che al termine dei lavori saranno dotati di un nuovo impianto di riscaldamento condominiale con caldaia alimentata da biomasse combustibili.

Considerato che per i condomìni minimi non è necessario il possesso del codice fiscale, i pagamenti possono essere effettuati da ciascun condòmino direttamente al fornitore per la propria quota, eventualmente con fatture intestate al singolo condòmino, oppure devono essere obbligatoriamente effettuati da un condòmino incaricato a cui saranno intestate le fatture dei fornitori, anche nel caso di cessione del credito o sconto in fattura?

Condominio minimo: a chi vanno intestate le fatture

Sul merito, il Fisco ha richiamato la circolare n. 24/E del 2020: al condominio minimo sono applicabili le norme civilistiche previste per il condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano la nomina dell'amministratore, nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio e il regolamento di condominio, necessario in caso di più di otto condomini.

Pertanto, per beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non abbiano nominato un amministratore:

• non sono tenuti a richiedere il codice fiscale;
• possono utilizzare il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti,

a condizione che si dimostri che gli interventi sono effettuati su parti comuni dell'edificio.

Se non viene richiesto il codice fiscale del condominio minimo, le fatture devono essere emesse nei confronti del condòmino, o di entrambi i condòmini, che effettua o che effettueranno anche i correlati adempimenti.

Inoltre, come ribadito anche con la circolare n. 7/E del 2021, le detrazioni attualmente disciplinate dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (ecobonus e sismabonus), spettano anche a chi non risulta intestatario del bonifico e/o della fattura, nella misura in cui abbia effettivamente sostenuto le spese, a prescindere dalla circostanza che il bonifico sia stato o meno ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che risulti, invece, intestatario dei predetti documenti.

Attenzione però. In questo caso, è necessario che:

• i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l'indicazione della relativa percentuale;
• le integrazioni devono essere effettuate fin dal primo anno di fruizione del beneficio, essendo esclusa la possibilità di modificare nei periodi d'imposta successivi la ripartizione della spesa sostenuta.

Gli stessi principi si rendono applicabili anche ai fini del Superbonus: ciascun condòmino, inoltre, indipendentemente dalla scelta operata dall'altro, potrà decidere di beneficiare direttamente della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, o di optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito ai sensi dell’articolo 121 del decreto Rilancio.

Condominio minimo: termini e limiti di spesa per interventi trainati

Relativamente l'individuazione del limite di spesa ammesso al Superbonus per l'intervento "trainato" di sostituzione della caldaia di riscaldamento condominiale con una alimentata da biomasse combustibili, tale intervento è ammesso al Superbonus:

• solo se eseguito congiuntamente ad un intervento finalizzato all'efficienza energetica "trainante", come l'isolamento termico dell'involucro esterno dell'edificio (cd “cappotto termico");
• solo se gli interventi assicurino nel loro complesso il miglioramento di due classi energetiche, oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E.) di cui all'articolo 6 del d.lgs. n. 192 del 2005, prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata e a condizione che i lavori siano effettivamente conclusi.

La circolare 24/E del 2020, ai fini dell'applicazione dell'aliquota più elevata, ha anche precisato che gli interventi "trainati" vanno effettuati congiuntamente agli interventi "trainanti" ammessi al Superbonus: tale condizione si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell'intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti. Da ciò deriva che:

•  le spese sostenute per gli interventi "trainanti" devono essere effettuate nell'arco temporale di vigenza dell'agevolazione;
• le spese per gli interventi "trainati" devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell'agevolazione e nell'intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi "trainanti".

In riferimento alla spesa massima ammissibile nel caso di interventi trainati finalizzati al risparmio energetico, la circolare n. 30/E del 2020 specifica che le norme di riferimento:

• in taluni casi individuano un limite massimo di detrazione spettante;
• in altri un limite massimo di spesa ammesso alla detrazione.

In particolare, il comma 2 dell'articolo 119 del decreto Rilancio stabilisce che per gli interventi "trainati" l'aliquota del 110 per cento si applica "nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente" e quindi dall'art. 14 del D.L. n. 63/2013: per determinare l'ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus occorre dividere la detrazione massima ammissibile prevista nelle norme di riferimento per l'aliquota di detrazione espressa in termini assoluti cioè: detrazione massima diviso 1,1 (110%).

In questo caso quindi, per la sostituzione dell'impianto di riscaldamento con un generatore di calore alimentato da biomasse combustibili a servizio dell'edificio, considerato che l’articolo 14, al comma 2-bis, del decreto legge n. 63 del 2013 stabilisce per tale intervento un ammontare massimo di detrazione spettante pari a 30.000 euro, il limite di spesa ammesso al Superbonus, è pari a 27.273 euro ed è commisurato all'intervento effettuato sull'edificio.​