Superbonus: la corretta procedura dei cantieri

Ci avviciniamo al periodo nel quale terminare i lavori aventi ad oggetto interventi agevolati dal superbonus 110%, ovvero alla data del 31 dicembre prossimo, premesso che nel caso in cui il contribuente abbia optato per le opzioni alternative alla detrazione, ovvero sia nei termini per poterlo fare, le comunicazioni relative alle spese sostenute nell’anno 2023 verranno a scadere il prossimo 31 marzo 2024, data che, comunque, potrebbe essere oggetto di proroga così come, ricorrendone i presupposti, essere differita per l’eventuale remissione in bonis.

Chiusura lavori: gli aspetti procedurali

Andiamo agli aspetti procedurali di chiusura lavori e, come in ogni cantiere che si rispetti, dobbiamo tenere conto che nel contesto dei lavori realizzati ai sensi dell’art. 119 Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), ovvero oggetto di agevolazione fiscale di cui al Superbonus 110% e 90%, sono “obbligatori” alcuni adempimenti, più che altro di natura ordinaria.

Quest’ultimo concetto sembrerebbe poter sfuggire alla stregua della combattuta articolazione normativa, ovvero della specifica normativa soprattutto in materia di sconto in fattura e cessione del credito, nonché di possibili futuri controlli da parte degli organi e/o enti preposti circa l’indebita fruizione dell’agevolazione o dell’invalidazione di una qualsiasi pratica edilizia, amministrativa e/o fiscale, è assolutamente fondamentale non sia presente omissione alcuna, né piccola, né grande, di nessun tipo e di nessun genere.

I passaggi fondamentali per la regolare chiusura delle opere

Bisogna, innanzitutto, tenere conto i lavori siano stati, pro-tempore, legittimati secondo due tipologie di procedure amministrativo - edilizie:

• dal 01 luglio 2020, data dalla quale è stato possibile il sostenimento delle spese per fruire dell’agevolazione nella misura del 110%, al 04 agosto 2021, data il cui giorno successivo diventava operativo il modulo unificato per la presentazione della CILA di cui al comma 13-ter dell’art.119 d.L.34/2020, le opere risultano “assentite” dal titolo edilizio corrispondente alla tipologia dell’intervento in progetto, quindi CILA, SCIA, Permesso di Costruire, Scia in alternativa al Permesso di Costruire ai sensi del Testo Unico per l’Edilizia, d.P.R. 380/2001;
• dal 05 agosto 2021 le opere potrebbero risultare “assentite” secondo tre combinazioni relative al titolo abilitativo edilizio, così differenziate:

Analisi dei lavori svolti

Al termine dei lavori si potranno presentare tre circostanze:

1. Conformità delle opere realizzate rispetto al titolo edilizio: si procede con la prassi per la formale comunicazione di ultimazione degli interventi.
2. Presenza di varianti: si presenta il relativo progetto di variante, ricordiamo che la Cila Superbonus prevede la comunicazione in sede di fine lavori.
3. Presenza di variazioni essenziali, difformità parziali o totali:

Preliminarmente si verifica l’art.34-bis “Tolleranze costruttive” il quale dispone al comma 1 “Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.

Non rientrando nella fattispecie in relazione al titolo abilitativo si renderà necessario provvedere alla regolarizzazione delle opere da individuarsi nei disposti contenuti al TITOLO IV “Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni”, Capo II “Sanzioni”.

La procedura catastale

In relazione ai lavori di efficientamento energetico, seppur non realizzate modifiche interne non è congruo non provvedere alla variazione catastale, difatti è lo stesso software di compilazione, Docfa, che oltre a richiedere i riferimenti catastali e l’anno di costruzione e ulteriori dati tecnici, conduce a inserire l’anno di ristrutturazione totale.

Nell’elaborazione della variazione catastale essendo previsto indicare ciò che riguarda gli “Impianti”, sia nel Modello 1N parte prima, che nel Modello 1N parte seconda, ne emerge palesemente la necessità dell’aggiornamento, che, strettamente si lega al tema dell’agibilità laddove asseverato in tema di risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati.

In termini di decorrenza per la presentazione della denuncia di variazione catastale o nuovo accatastamento, è nel sito dell’Agenzia delle Entrate che si legge “Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite”.

L’agibilità

Un aspetto rilevante riguarda l’agibilità degli edifici efficientati o recuperati dal punto di vista antisismico, in merito l’art.24 del d.P.R. 380/2001 dispone testualmente:

comma 1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
comma 2. Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

Comma 3. La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

Comma 4. Ai fini dell'agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:
a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

Comma 5. La segnalazione certificata di cui ai commi da 1 a 4 è corredata dalla seguente documentazione:
a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1;
b) certificato di collaudo statico di cui all'articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all'articolo 77, nonché all'articolo 82;
d) gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell'impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi;
e-bis) attestazione di 'edificio predisposto alla banda ultra larga', rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all'articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n.37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3.

Comma 6. L'utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5. Si applica l'articolo 19, commi 3 e 6-bis, della legge 7 agosto 1990, n.241.

Comma 7. Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell'ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell'ispezione delle opere realizzate.

Comma 7-bis. La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.

Il titolare, nel trasmettere la Segnalazione Certificata di Agibilità al Comune, è tenuto a dichiarare la data e il numero di protocollo relativamente alla comunicazione di fine lavori, con facoltà, però, di poter riportare la medesima segnalazione valga, anche, quale comunicazione di fine lavori attestandone la data.

Il professionista abilitato dovrà attestare, tra i vari aspetti, anche in merito alla sicurezza degli impianti, statica e sismica, alla prestazione energetica ai sensi del decreto Legislativo 192/2005, allegando l’A.P.E. dell'edificio o dell'unità immobiliare, barriere architettoniche, di cui al d.P.R. 380/2001 e al D.M. 236/1989, nonché alla documentazione catastale.

L’Attestato di Prestazione Energetica

Innumerevoli A.P.E. ante e post opera sono stati resi dai tecnici per le asseverazioni effettuate nel Portale Enea Detrazioni Fiscali, così come disposto dal comma 3 dell’art.119 che recita:

“Ai fini dell'accesso alla detrazione, gli interventi di cui ai commi 1 e 2 del presente articolo devono rispettare i requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell’articolo 14 del decreto legge 4 giugno 2013, n.63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n.90 e, nel loro complesso, devono assicurare, anche congiuntamente agli interventi di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n.192, prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. […]”.

Il superiore disposto comporta, non solo ricollegarsi alle disposizioni in materia di segnalazione certificata di agibilità che richiede allegare l’A.P.E., bensì obbliga al suo rilascio, quale atto attraverso il quale il tecnico abilitato attesti la prestazione e la classe energetica di un immobile.

L’Attestato di Prestazione Energetica al quale stiamo facendo riferimento non sarà più quello di cui al comma 3 dell’art.119, in quanto di tipo “convenzionale”, trasmesso a Enea nella fase di asseverazione degli stati d’avanzamento dei lavori, bensì costituirà la certificazione per la quale occorre il deposito al Catasto Energetico tramite invio del file in formato standard XML.

Ulteriori adempimenti

Ulteriori adempimenti non approfonditi nell’articolo potranno riguardare il completamento della documentazione depositata per quanto concerne gli interventi aventi ad oggetto il sismabonus, differenziandone le peculiarità in relazione alla tipologia dei lavori che potrebbero richiedere il Collaudo statico reso da un ingegnere estraneo ai lavori e preventivamente nominato, o il Certificato di Regolare Esecuzione reso dal Direttore dei Lavori.

In relazione, invece, agli interventi realizzati in edifici soggetti a vincolo e/o tutelati per il cui inizio lavori sono stati conseguiti Pareri, Nulla Osta o Atti di Assenso, sarà necessario completare la procedura secondo le relative normative settoriali.