Superbonus e irregolarità edilizie: occhio alle tolleranze costruttive

I riflessi sul Superbonus

Come anticipato in apertura, il tema delle opere edilizie irregolari è oggetto di grande dibattito in relazione al Superbonus. La formulazione della normativa che regola tale agevolazione ha infatti lasciato spazio ad interpretazioni più o meno restrittive, da chi ha ritenuto irrilevante la presenza di irregolarità edilizie rispetto alla legittima spettanza del bonus, a chi ha invece “elevato” a causa di decadenza dall’agevolazione la preesistenza di abusi edilizi rispetto all’inizio dei lavori.

Per quanto il Decreto Semplificazioni (DL 77/2021) abbia eliminato, per tutti gli interventi che beneficiano del Superbonus, la necessità di possedere l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, è pur sempre vero che resta impregiudicata ogni valutazione dell’amministrazione competente circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento. In questo senso, tra l’altro, si sta già muovendo la giurisprudenza, che seppure sia ancora poco matura sul tema dei bonus edilizi, ha già in alcune occasioni ammesso che il Comune ben può bloccare i cantieri Superbonus se l’immobile era affetto da irregolarità edilizie (Tar del Lazio, sentenza n. 18386 del 7 dicembre 2023). L’orientamento che si sta consolidando, in sintesi, vede come legittimamente spettante il Superbonus solo a condizione che intervenga una sanatoria edilizia prima dell’inizio dei lavori (Tar di Firenze, sentenza n. 306 del 18 marzo 2024). Sanatoria che, alla luce della sentenza del Consiglio di Stato illustrata, sarà necessaria anche in caso di piccole difformità, tali da superare di più del 2% quanto dichiarato in relazione a ogni singola unità immobiliare, e non all’intero edificio.

E non solo, perché l’art. 119, co. 13-ter del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) individua tra le cause di decadenza del Superbonus il caso in cui gli interventi siano realizzati in difformità dalla Cilas. Ciò significa che se il titolo che abilita i lavori Superbonus (la Cilas) descrive opere diverse da quelle effettivamente realizzate, il bonus non spetta. Tale norma, letta alla luce della sentenza del Consiglio di Stato appena ripercorsa, porta a ritenere che anche nel valutare il discostamento tra le opere dichiarate e quelle realizzate bisogna interpretare la tolleranza del 2% in senso stretto, e non con riferimento alle “misure” dell'intero edificio.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it