Superbonus e plusvalenze: come calcolare i 10 anni dalla conclusione lavori

La legge di Bilancio 2024 ha modificato gli articoli 67 e 68 del TUIR, prevedendo un’imposta sulle plusvalenze generate dalla cessione a titolo oneroso, entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, di immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus, fermo restando alcune eccezioni.

Plusvalenze su cessione immobili dopo lavori Superbonus: nuova risposta del Fisco

Con la risposta del 16 luglio 2024, n. 156, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulla determinazione della data rilevante ai fini della plusvalenza nel caso di vendita con riserva di proprietà di immobili che hanno beneficiato del Superbonus.

In particolare, l’istanza è stata presentata da un contribuente che, nel 2021, ha ricevuto in donazione il 50% di due unità immobiliari in Italia, mentre il restante 50% è stato donato al fratello. Successivamente, le proprietà sono state oggetto di ristrutturazione con utilizzo del Superbonus, e i lavori sono stati completati a dicembre 2023. Il fratello si è offerto di acquistare la quota del richiedente attraverso un contratto di compravendita con riserva di proprietà. Secondo questo schema, il prezzo sarà pagato in 120 rate mensili, con il trasferimento della proprietà solo al pagamento dell'ultima rata nel 2034, quindi dopo 10 anni.

Da qui il dubbio: ai fini della determinazione dell'eventuale plusvalenza ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR, la data di cessione dell'immobile è quella della stipula dell'atto (2024) o quella del pagamento dell'ultima rata (2034)?

Il Parere dell'Agenzia delle Entrate

Sulla questione il Fisco ha ricordato che:

• secondo l’articolo 67 del TUIR, come modificato dalla legge di bilancio 2024, le plusvalenze realizzate mediante cessione di beni immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus sono imponibili se la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo;
• il successivo art. 68 del Tuir, prevede che «Le plusvalenze di cui alle lettere a), b) e b­bis) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
  • Per gli immobili di cui alle lettere b) e b­bis) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
  • Per gli immobili di cui alla lettera b­bis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto­legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b­bis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati».

Vendita con riserva di proprietà: il calcolo del dies a quo per la plusvalenza

Per quanto riguarda il dies a quo per il calcolo del decorso dei dieci anni, come specificato nella Circolare del 13 giugno 2024, n. 13/E, questo va individuato nella data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus. La data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

Diversamente, nell'ipotesi in cui tra la conclusione degli interventi e la cessione dell'immobile trascorrano più di dieci anni, la plusvalenza non rientrerà nell'ambito di applicazione della lettera b­bis) del comma 1 dell'articolo 67 del TUIR e, quindi, non risulterà imponibile ai sensi della nuova disciplina.

Inoltre, come specificato nella risoluzione 30 gennaio 2009, n. 28/E, in caso di vendita con riserva di proprietà, il trasferimento della proprietà si verifica al pagamento dell'ultima rata. Pertanto, la data rilevante per la plusvalenza è quella del trasferimento effettivo della proprietà, che avviene con il pagamento dell'ultima rata.

Conclusioni

In conclusione, nel caso di specie, la plusvalenza non si realizzerà perché il trasferimento della proprietà avverrà oltre dieci anni dalla conclusione dei lavori (2034 rispetto a dicembre 2023). Questo significa che non vi sarà imponibilità della plusvalenza ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR.