Superbonus e plusvalenze: il Fisco su successioni e parti comuni

Quando si vende un immobile con interventi agevolati Superbonus, è essenziale considerare le regole fiscali sulla plusvalenza, specie se la proprietà è stata acquisita in parte per successione.

Plusvalenze su immobili oggetto di Superbonus: nuova risposta del Fisco

Un tema tornato alla ribalta con le recenti dichiarazioni del Ministro dell’Economia e delle Finanze Giancarlo Giorgetti e sul quale l’Agenzia delle Entrate ha fornito nuovi chiarimenti con la risposta del 23 ottobre 2024, n. 208. In particolare, il Fisco ha specificato come sia necessario distinguere tra parti dell’immobile acquisite a titolo oneroso e per eredità o successione e come non rilevi invece se gli interventi abbiano interessato l’unità immobiliare o le parti comuni.

Il caso riguarda un immobile situato all'interno di un condominio, dove sono stati realizzati lavori agevolati al 110% sulle parti comuni. L'istante, proprietaria per il 50% dell’unità, acquistata in comunione legale con il coniuge e per il restante 50% acquisita per successione, ha optato per la cessione del credito derivante dagli interventi. Intenzionata a vendere l’immobile, si chiede se la transazione comporti una plusvalenza imponibile, considerando che gli interventi non avevano interessato direttamente l’unità immobiliare privata, ma solo le parti comuni.

Plusvalenze immobiliari: quando si determinano

L’Agenzia delle Entrate, richiamando l’art. 67 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), modificato dall'articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) ha chiarito che, a partire dal 2024, la cessione di un immobile su cui sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus può generare una plusvalenza imponibile, se la vendita avviene entro 10 anni dal completamento degli interventi agevolati. Questo vale anche se i lavori sono stati effettuati solo sulle parti comuni del condominio.

Nella questione assume una valenza importante il fatto che parte dell’immobile sia stata acquista per successione, perché per questa tipologia di unità la tassazione della plusvalenza è esclusa, mentre il 50% della proprietà acquisito a titolo oneroso sarà soggetto a tassazione, anche se gli interventi sono stati eseguiti su parti condominiali.

Calcolo della plusvalenza

Per quanto riguarda il calcolo della plusvalenza, l’Agenzia ricorda che essa va determinata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo d’acquisto originario, aumentato di eventuali costi inerenti all’immobile. Tuttavia, le spese per gli interventi Superbonus conclusi entro 5 anni dalla vendita non verranno considerate nel calcolo, poiché l’istante ha usufruito della detrazione al 110%.

Infine, il Fisco ha ricordato la possibilità di applicare, in alternativa al regime ordinario, l’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, come previsto dall’art. 1, comma 65, della legge di bilancio 2024.