Superbonus e plusvalenze immobili: nuove indicazioni per i notai

Con la legge di Bilancio 2024, è stata introdotta una nuova disciplina legata alla tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili oggetto di riqualificazione con interventi Superbonus, su cui l'Agenzia delle Entrate ha fornito dei chiarimenti con la Circolare del 13 giugno 2024, n. 13/E.

Cessione immobili oggetto di Superbonus: nuovo studio dei Notai sulle plusvalenze

Un documento di prassi nato proprio per dissipare i dubbi sull'applicazione delle norme introdotte dall'art. 1, commi 96-99, della legge n. 213/2024, ma che, secondo i notai, lascia aperte alcune domande. Dopo lo Studio n. 15-2024/T, per agevolare l'applicazione delle norme, il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato lo Studio n. 90-2024/T, che fornisce proprio un possibile iter operativo delle attività del notaio legate alla vendita di immobili su cui siano stati eseguiti interventi Superbonus e quindi possibile oggetto di plusvalenza e di tassazione.

Il documento è così strutturato:

• 1. ACCERTAMENTO DELLA NATURA ONEROSA DELL’ATTO
• 2.VERIFICA DELLA QUALIFICA DEL SOGGETTO CEDENTE
• 3.VERIFICA DELLA SUSSISTENZA DI UNA PLUSVALENZA
  • 3.1 Rapporto tra plusvalenze immobiliari ex lett. b) dell’art. 67 tuir e plusvalenze immobiliari ex lett. b-bis) dell’art. 67 tuir.
  • 3.2. Rapporto tra redditi diversi ex lettera b-bis dell’art. 67 Tuir e dei redditi diversi ex lettera h) dell’art. 67 Tuir.
• 4. ACCERTAMENTO DELLA ESECUZIONE DI LAVORI AMMESSI AL SUPERBONUS – CONCLUSIONE DELL’INTERVENTO
  • 4.1 Plusvalenza solo in caso di lavori interessati da Superbonus – non rilevano altri bonus –
  • 4.2 Interventi su beni esistenti
  • 4.3 Accertamento della conclusione dell’intervento ammesso al superbonus – intervento di riferimento
    • 4.3.1 Data di conclusione dell’intervento agevolato
    • 4.3.2 Inquadramento sul piano fiscale della “prima cessione” effettuata dopo la conclusione dei lavori
• 5.ACCERTAMENTO DELLA SUSSISTENZA DI CAUSE DI ESCLUSIONE DALLA NUOVA PLUSVALENZA.
  • 5.1 Causa di esclusione relativa alla provenienza ereditaria
  • 5.2 Causa di esclusione per destinazione dell’immobile ceduto ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari
• 6. QUALIFICA E NATURA DELL’INTERVENTO PRESUPPOSTO PER L’APPLICAZIONE DELLEPLUSVALENZE AI SENSI DELLA LETTERA B-BIS DELL’ART. 67 TUIR
  • 6.1 Rilevanza a fini impositivi degli interventi su parti comuni di edifici
    • 6.1.1 Rilevanza a fini impositivi della cessione avente ad oggetto beni strumentali
    • 6.1.2 Intervento ammesso al Superbonus eseguito dal Condominio su uno stabile differente da quello in cui è ubicato il bene oggetto di cessione
  • 6.2 Aliquota di detrazione
  • 6.3 Tipologia di intervento
• 7. CALCOLO DELLA PLUSVALENZA
  • 7.1 Calcolo della plusvalenza
  • 7.2 Prezzo di acquisto e costo di costruzione
  • 7.3 Disciplina dei costi – costi inerenti sostenuti sulle parti comuni
  • 7.4 Godimento di aliquote di detrazione differenti
  • 7.5 Fruizione mista della detrazione e dello sconto in fattura o della cessione del credito
• 8. CASI IRRISOLTI
• 9. CONCLUSIONI

Cessione di immobili dopo interventi Superbonus: le attività a carico dei notai

Secondo il Notariato, l’Agenzia delle Entrate si sarebbe pronunciata solo su alcune delle questioni più discusse, lasciando invece all’operatore il compito di intrepretarne altre.

In ogni caso, muovendo dal solco tracciato dalla circolare del Fisco, lo studio segue l’iter che il Notaio dovrebbe seguire per tradurre in concreto le fattispecie astratte, previste dalle nuove disposizioni.

I temi sono stati approfonditi mediante “step” di avanzamento progressivo, in modo che, a seconda di come si risolvano le prime questioni, sarà il professionista a valutare se proseguire o meno con la fase successiva.

Più nello specifico si dovrà procedere con l’accertare:

• se il negozio ha natura onerosa;
• se il venditore possa maturare redditi diversi;
• se si sia verificata una plusvalenza;
• se il fabbricato (o la porzione di fabbricato) ceduto sia stato assoggettato ad intervento da Superbonus;
• e infine, soprattutto se ricorra almeno una delle cause di esclusione da plusvalenza previste dalla nuova lettera b-bis) dell’art. 67 del Tuir.

Solo se non ricorra alcuna delle cause di esclusione il notaio dovrà effettuare la verifica relativa alla qualifica e alla natura dell’intervento cui sia stato assoggettato il bene oggetto di vendita.

L'analisi quindi dovrà proseguire solo se la tipologia di intervento eseguito possa essere ritenuta idonea per considerare la fattispecie potenzialmente plusvalente ed eventualmente procedere con il calcolo della plusvalenza.