Superbonus 110% e preliminare di compravendita: gli acquirenti rientrano tra i beneficiari?

Il futuro proprietario di un immobile su cui sono previsti interventi edilizi con l'utilizzo del Superbonus 110% rientra fra i beneficiari delle agevolazioni fiscali?  Dipende se esiste la prova dell'intenzione all'acquisto, come spiega Fisco Oggi a un contribuente.

Superbonus 110%: a chi spetta la detrazione 

Ricordiamo che il Superbonus, come stabilito dall’articolo 119 del decreto legge n. 34/2020 (decreto Rilancio), prevede una detrazione del 110% delle spese sostenute a partire dal 1 luglio 2020 per la realizzazione di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici. 

L’agevolazione si affianca alle detrazioni, spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus) e per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (sismabonus), disciplinati rispettivamente dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63/2013.

Con la legge n. 234/2021 (Legge di bilancio 2022 ) l’agevolazione è stata prorogata per i condomini e le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte e professione, oltre che per Onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale, per gli interventi su edifici composti da due a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, fino al 31 dicembre 2025, alle seguenti condizioni:

• 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;
• 70% per le spese sostenute nel 2024;
• 65% per le spese sostenute nel 2025.

Sono compresi gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, nonché quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione. La detrazione va ripartita in quattro quote annuali di pari importo.

Sono inoltre previste le seguenti condizioni:

• detrazione al 110% fino al 31 dicembre 2022 per gli interventi effettuati da persone fisiche sugli edifici unifamiliari, a condizione che al 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell'intervento complessivo;
• detrazione al 110% fino al 31 dicembre 2023 per gli interventi effettuati dagli Iacp ed enti con le stesse finalità sociali su immobili, di proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica, a condizione che al 30 giugno 2023 siano stati eseguiti lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo.

Beneficiari del Superbonus

Secondo quanto previsto al comma 9 dell'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (c.d. "Decreto Rilancio"), possono accedere al Superbonus i seguenti soggetti:

• dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• b) persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
• c) istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing" per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
• d) cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• d-bis) organizzazioni non lucrative di utilità sociale,  organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
• e) associazioni e società sportive dilettantistiche limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Come specificato da Fisco Oggi, in linea generale il Superbonus spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base a un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

Superbonus per acquirenti promissari

Se in presenza dei requisiti e delle condizioni richieste dalla legge per usufruire dell’agevolazione (articolo 119 del decreto legge n. 34/2020), come specificato nella circolare n. 24/E del 2020, il futuro acquirente di un immobile oggetto degli interventi agevolati rientra tra i soggetti aventi il diritto di richiedere la detrazione del 110%. A una condizione però: che esista la stipula e registrazione di un contratto preliminare di vendita dell’immobile.

In questo caso, analogamente a quanto previsto per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, il Fisco ha confermato che non è necessaria l’autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promittente venditore, dato che essa è implicitamente concessa con l’immissione anticipata nel possesso dell’immobile documentata dal preliminare di compravendita.