Superbonus e vendita immobili: nuova risposta del Fisco sulle plusvalenze

L’applicazione delle novelle normative introdotte dalla legge di Bilancio 2024 sugli artt. 67 e 68 del TUIR, in relazione alla tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili oggetto di interventi Superbonus ha generato più di un dubbio.

Superbonus e calcolo delle plusvalenze: il caso di un immobile venduto dopo usucapione

Questa volta è il turno del proprietario di un immobile acquisito per usucapione, che ha realizzato interventi edilizi agevolati dal Superbonus, esercitando l'opzione per la cessione parziale del credito. Intendendo vendere l'immobile prima che siano trascorsi dieci anni dalla fine dei lavori, ha richiesto chiarimenti sulla determinazione della plusvalenza ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir, su cui è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la Risposta del 17 luglio 2024, n. 157.

Il quadro normativo

Preliminarmente il Fisco ha richiamato il quadro normativo di riferimento, specificando che:

• l'articolo 67 del Tuir, modificato dalla legge di bilancio 2024, introduce una nuova ipotesi di plusvalenza imponibile per la cessione di immobili su cui sono stati eseguiti interventi agevolati dal Superbonus. Questi interventi devono essere conclusi da non più di dieci anni al momento della vendita. La normativa esclude dal calcolo della plusvalenza gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo decennale.
• l’art. 68 dello stesso Tuir, che stabilisce i criteri di calcolo delle plusvalenze, distinguendo diversi casi, fermo restando che la plusvalenza è calcolata come differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo d'acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente.

Come calcolare la plusvalenza

La plusvalenza è appunto calcolata come differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo d'acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente.

Ecco i casi previsti:

• per immobili acquisiti per donazione, il prezzo d'acquisto è quello sostenuto dal donante;
• per interventi agevolati conclusi da meno di cinque anni, le spese relative a tali interventi non sono incluse nel calcolo se si è fruito dell’incentivo al 110% e si è esercitata l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito;
• per interventi conclusi da oltre cinque anni, si tiene conto del 50% delle spese sostenute, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni alternative.
• per gli stessi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Il parere dell'Agenzia delle Entrate

Nel caso di vendita di un immobile acquisito per usucapione, con la risoluzione 31 marzo 2003, n. 78/E, sia pure con riferimento all'ipotesi di rivendita di terreni edificabili, disciplinata dalla citata lettera b) del comma 1 del citato articolo 67 del Tuir, è stato chiarito che «tenuto conto che le sentenze dichiarative di usucapione ai fini dell'imposta di registro sono soggette a tassazione come trasferimenti, secondo quanto disposto dalla nota II­bis all'art. 8 della Tariffa, parte prima, del DPR n. 131 del 1986 e che quindi hanno un valore dichiarato e liquidato, costituito dal valore venale del bene alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell'usucapione, si deve ritenere che tale valore costituisca il termine iniziale per determinare il valore da assoggettare a tassazione ai sensi dell'articolo 82 del Tuir» (ora art. 68).

In altri termini, nell'ipotesi di rivendita entro dieci anni dalla fine dei lavori di un immobile oggetto di interventi ammissibili al Superbonus, acquisito per usucapione, la plusvalenza di cui al citato articolo 67, comma 1, lett. b­bis), del Tuir si determina, ai sensi del successivo articolo 68, come differenza tra il corrispettivo della vendita dell'immobile e il valore della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato «dei costi inerenti al bene», determinato escludendo le spese agevolate dal Superbonus per cui si è esercitata l'opzione di sconto in fattura o cessione del credito.

Ne deriva che, nel caso presentato dall'istante, la plusvalenza tassabile sarà la differenza tra il prezzo di vendita e il valore della sentenza di usucapione, aumentato dei costi inerenti esclusi quelli agevolati dal Superbonus e trattati secondo le opzioni esercitate.