Superficie utile lorda e tutela beni paesaggistici: il focus del Consiglio di Stato

Aumento delle superfici utili lorde, due garage "abusivi", cambi di destinazione d'uso, Prg e sanatoria. Sentenza lunghissima, ma interessante la n. 3352/2021 del consiglio di Stato che si esprime sul ricorso presentato da due proprietari di alcuni fabbricati, costruiti in parziale difformità dalla concessione edilizia e che avevano chiesto e non ottenuto una sanatoria per alcuni lavori effettuai in maniera abusiva.

I garage "della discordia"

Per il Comune i due proprietari avrebbero aumentato la SUL, la superficie utile lorda. E per questo, ai giudici del consiglio di Stato, non è rimasto alto da fare che "assumere" un verificatore per misurare con precisione tutti i fabbricati oggetto della discordia. Tra cui proprio i due garage. E il verificatore, ha stabilito che non solo i due garage sono pressoché uguali, come misure, a quelli autorizzati, ma uno di questi, addirittura, ha una leggera diminuzione del volume realizzato rispetto a quello assentito. Lo stesso vale per il volume contestato del soprasuolo, appena superiore al limite della tolleranza costruttiva, ma, come spiega il verificatore, fatto in questa maniera per esigenze di cantiere. Per questo lo stesso verificatore, stabilendo anche l'impossibilità della demolizione senza il pregiudizio della parte realizzata in conformità, specifica che il comune avrebbe piuttosto potuto applicare la sanzione pecuniaria prevista dal DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Il cambio di destinazione d'uso rilevante

Il Ctu, il consulente tecnico d'ufficio, ha anche "smontato" la contestazione del comune sul presunto cambio di destinazione d'uso dei garage. Spiegano i giudici: "Il cambio di destinazione d’uso rilevante in materia edilizia si traduce in ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria". Nel caso analizzato, "la realizzazione delle tramezzature interne, pur determinando la realizzazione di diversi ambienti, non ha inciso sulla perdurante destinazione dei relativi spazi a parcheggio; il che è confermato dall’istruttoria del Ctu, avendo trovato all'interno vetture e motocicli". Per questo, si legge nella sentenza, "non si ravvisano motivi ostativi all'attivazione del provvedimento di sanatoria".

Cos'è la superficie utile lorda

Prima di proseguire nella lettura della sentenza, gli stessi giudici spiegano la Sul, la superficie utile lorda. Si tratta della "somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo di tutti gli elementi verticali (…). Negli edifici con destinazione residenziale, dal computo della S.U. sono esclusi: i porticati pubblici e privati (…) le logge rientranti, i balconi, se hanno sporgenza non superiore a ml 0,80 (in caso di sporgenza superiore andrà considerata l’intera superficie) …".

L'aumento dei volumi

Il comune si è opposto al rilascio della sanatoria in quanto nella zona dei fabbricati, secondo l'amministrazione comunale, non sarebbe prevista la ristrutturazione con aumento dei volumi. Ma non è così, dicono i giudici del consiglio di Stato. Infatti, analizzando la normativa, "il Comune non avrebbe potuto rigettare le istanze di sanatoria, soltanto perché si faceva questione di un complesso di opere comportanti un aumento di volume e superficie utile lorda, risultando tali caratteristiche compatibili con un intervento di ristrutturazione edilizia ammesso dal PRG e dal Piano di Recupero comunale".

Superficie utile e superficie accessoria

Fondamentale per i giudici chiarire i due concetti, necessari al corretto rilascio dell'autorizzazione paesaggistica postuma in caso di incremento delle superfici utili e legittimamente edificate. Ma è necessario distinguere le superfici utili da quelle accessorie. Concetto necessario al fine di "omogeneizzarne gli ambiti definitori, ponendo ordine nel variegato linguaggio utilizzato nella prassi degli uffici comunali, rispondente o meno a specifiche indicazioni regolamentari o urbanistiche locali". La superficie utile è rappresentata dalla sola superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre; la superficie accessoria è, invece, rappresentata dalla superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi caratteri di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre, comprendente, a titolo esemplificativo, anche i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze.

La causa ostativa alla sanatoria

Nel caso analizzato, l'ampliamento di superfici accessorie esterne (qualificabili come balconi, ballatoi o terrazze) "sebbene sussumibili sotto la nozione di superfici utili lorde", non integrava "gli estremi della superficie utile, non potendo, dunque, ritenersi di per sé come ostativo all’avvio del procedimento di autorizzazione postuma paesaggistica, comunque necessario facendosi questione di opere comportanti un mutamento dello stato dei luoghi esterni, in relazione alle quali occorre, dunque, verificare la sua compatibilità con i valori paesaggistici espressi dall’area in cui l’intervento edilizio è stato realizzato". L'aumento degli spazi pavimentati esterni, dunque, non è precluso dal Piano di Recupero, "né potrebbe ritenersi, di per sé, ostativo all’avvio del procedimento di autorizzazione paesaggistica, non essendosi in presenza di un intervento comportante un incremento della superficie utile legittimamente edificata". L'appello è stato accolto.